Материал: Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Удельный вес отгруженной инновационной продукции в общем объеме отгруженной продукции составляет 2,5 процента.

Численность работающих в промышленном секторе района по состоянию на 1 января 2014 года составила 4118 человек - это 30,8 процента от общей численности занятых в экономике. Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата в промышленности за 2013 год составила 6091,0 тыс. рублей, в том числе за декабрь 6933,3 тыс. рублей.

Выручка от реализации продукции в промышленном сектор за 2013 года составила 1,3 трлн. рублей и возросла к уровню прошлого года на 45,9 процента. Рентабельность продаж промышленной продукции за 2013 год составила 9,8 процента и снизилась на 4,7 процентов к уровню прошлого года.

Одним из главных вопросов социально-экономического развития в текущем году и на ближайшую пятилетку является проведение комплексной модернизации предприятий района.

В 2013 году на техническое перевооружение предприятиями промышленного сектора района направлено 58,8 млрд. рублей.

В последние время в Смолевичском районе наблюдается значительный рост активности предпринимательского сектора и увеличение численности занятых в малом и среднем бизнесе. Этому способствовали условия, созданные для развития предпринимательской среды, а также перспективное развитие и инвестиционная привлекательность района. В июне текущего года Смолевичский район стал победителем республиканского конкурса «Лучший город (район) для бизнеса Беларуси - 2013» (с численность населения менее 50 тысяч человек), проводимого Республиканской конфедерацией предпринимательства.

Одним из факторов, который позволил району занять лидирующие позиции в данном направлении является эффективная и целенаправленная работа коммунального унитарного предприятия «Смолевичи-Спутник», на базе, которого действует центр поддержки предпринимательства. Организация оказывает содействие развитию предпринимательского сектора, консультирование предприятий по вопросам коммерческой деятельности, а также осуществляет полное сопровождение инвестиционных проектов.

Создание новых, высокопроизводительных производств - одна из важнейших задач, которая поставлена на уровне Правительства Республики Беларусь.

Основной целью социально-экономического развития промышленного комплекса в 2014 г. останется повышение производительности труда, выручки на одного занятого и заработной платы на основе модернизации производства. Главной задачей перед производителями промышленной продукции в 2014 г. станет производство более качественной, конкурентоспособной продукции, так как для Беларуси наиболее безопасным является рост ВВП, сформированный на 2/3 из экспорта, поскольку внутренний рынок страны мал, и в случае, если излишнюю продукцию направлять на него, возникает дисбаланс.

Сельское хозяйство. Темп роста валовой продукции сельского хозяйства в сопоставимых ценах в 2013 г. к уровню 2012 г. по сельскохозяйственным организациям Смолевичского района составил 111,9 процента при задании на год 106 процентов.

За 2013 г. в сельскохозяйственных организациях района произведено молока 70,5 тыс. тонн (99,6 процента к уровню 2012 г.), выращено крупного рогатого скота 5014 тонн (на уровне 2012 г.), свиней - 2538 тонн (98,8 процента к уровню 2012 г.) и птицы - 57 400 тонн (111,4 процента к уровню 2012 г. и 103 процента к плану).

Средняя заработная плата работников отрасли сельского хозяйства в 2013 г. составила 5 371,3 тыс. рублей.

Внешнеэкономическая деятельность. По итогам работы за 2013 г. объем внешней торговли товарами по району составил 260,0 млн. долл. США (122,6 процента), на экспорт поставлено продукции на сумму 74,9 млн. долл. США (103,4 процента), в том числе в Российскую Федерацию - 62,9 млн. долл. США. Удельный вес поставок в Российскую Федерацию в общем объеме экспорта составляет порядка 84 процента. По району получено отрицательное сальдо 110,1 млн. долл. США.

Экспорт продукции района представлен широкой номенклатурой. К числу важнейших экспортных позиций относятся: мясо птицы (удельный вес в общем объеме экспорта 40 процентов), продукция машиностроения и металлообработки (27 процентов), биологически-активные добавки к пище, строительные материалы.

Основное влияние на формирование экспортного потенциала района оказывают предприятия ОАО «Смолевичи бройлер», филиал «ДЭМ - Смолевичи» ООО «Дорэлектромаш», ООО «Сармат Термо - Инжиниринг», ООО «МЗТА».

Вопросы развития экспортного потенциала и обеспечения сбалансированности внешней торговли приобрели исключительную значимость на современном этапе социально-экономического развития, поскольку внешний спрос на производимую продукцию является важнейшим фактором загрузки производственных мощностей, поддержания высокого уровня занятости и обеспечения динамичного роста.

По методологии платежного баланса объем внешней торговли услугами за 2013 год составил 16,9 млн. долл. США (148,3 процента),

импорт услуг - 6,8 млн. дол. США, 92 процента к уровню прошлого года.

сальдо положительное в сумме 10,0 млн. дол. США.

Инвестиции. На развитие экономики и социальной сферы района за 2013 г. направлено инвестиций в сумме 1,7 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах к уровню предыдущего года составило 137,2 процента, доля иностранных инвестиций в общем объеме составит 2,8 процента (47,0 млрд. рублей) или 5,3 млн. долларов США.

Торговля. На территории Смолевичского района торговое обслуживание за январь - декабрь 2013 г. осуществлялось через 336 объектов розничной торговли с общей торговой площадью около 20 тыс. кв. метров (из них - 1 торговый центр) и 64 объекта общественного питания. Доля торговых объектов потребительского общества от общего числа составляет 22,6 процента (без объектов общественного питания 21,2 процента). В состав районного потребительского общества входит 83 розничных предприятия, в т.ч. расположенных в г. Смолевичи - 25 магазинов, в сельской местности - 58 магазинов. Розничный товарооборот по району за 2013 г. составил 882,3 млрд. рублей. В сопоставимых ценах это - 121,2 процента к аналогичному периоду прошлого года.

В целях развития торговой сети, удовлетворения покупательского спроса, создания условий для осуществления здоровой конкуренции на территории района было открыто 2 фирменных магазина сети «Евроопт» (ООО «Евроторг») и «Доброном» (ЗАО «Доброном»). В сентябре текущего года после реконструкции открылся торговый центр «Плисский» (ООО «Ладон и К») в д. Заречье, Плисского с/с. Также в декабре открыто современное кафе-бар ЧПТУП «Поланик» торговой площадью 154 кв. метров.

В перспективе на территории района планируются к вводу следующие торговые объекты:

город Смолевичи, микрорайон «Юго-Запад», застройщик ЧУП «Регионом-Смолевичи», формат торгового объекта - супермаркет с торговой площадью 1260 кв. метров, специализация - непродовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2014 года;

город Смолевичи, микрорайон «Северо-Западный», ул. Социалистическая, ЧУП «Смолевичи Торг», формат торгового объекта - магазин-кулинария с торговой площадью 200 кв. метров, специализация - продовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию - первый квартал 2014 г.;

город Смолевичи, ул. Ленинская, 1а, застройщик (инвестор) - индивидуальный предприниматель Федоренчик Елена Владимировна, формат торгового объекта - магазин стройматериалов с торговой площадью 746,2 кв.м., специализация - непродовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию - 2014 г.

Труд и заработная плата. Согласно оценке Министерства статистики и анализа Республики Беларусь, за 2013 г. в районе численность занятого населения во всех сферах экономики составила 21 747 человек.

По итогам работы за 2013г. номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников Смолевичского района составила - 5401,6 тыс. руб., в т.ч. за декабрь месяц -5782,2 тыс. руб. темп роста составил -141,8 процента, в т.ч. в декабре месяце 119,7 процента.

Таким образом, можно сделать вывод, что итоги работы за 2013 год годы свидетельствуют о положительных результатах развития народнохозяйственного комплекса Смолевичского района и реализации намеченных социально-экономических приоритетов. Заложена основа для дальнейшего роста экономического потенциала.

Основными направлениями социально-экономического развития Смолевичского района будут [13]:

повышение уровня жизни населения, в том числе на основе развития социальной инфраструктуры;

развитие экономического потенциала на основе внедрения результатов научно-технической деятельности и инновационных процессов;

развитие предпринимательства с целью формирования конкурентной среды, насыщения рынка товарами и услугами;

усиление мотивации к эффективной работе и повышение ответственности работников за результаты, и качество своего труда;

формирование эффективной инновационной системы;

совершенствование структуры экономики на основе приоритетного развития ресурсосберегающих, наукоемких и высокотехнологичных производств, с высокой долей добавленной стоимости и прогрессивных видов услуг;

активизация инвестиционных процессов и стимулирование притока в страну прямых иностранных инвестиций;

развитие интеграционных связей;

повышение эффективности внешнеэкономической деятельности и обеспечение сбалансированности экономики;

обеспечение энергетической безопасности Республики Беларусь.

Перспективы развития Смолевичского района соответствуют республиканским приоритетам в дальнейшем совершенствовании белорусской модели социально ориентированной рыночной экономики.

Глава 5. Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

По состоянию на 31.08.2013 в г. Смолевичи было зарегистрировано 2 237 жилых усадебных домов суммарной общей площадью 187,2 тыс. кв.м. Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.1 и 5.2.

Рисунок 5.1 - Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по материалу стен

Рисунок 5.2 - Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по общей площади

Наиболее распространены в г. Смолевичи жилые усадебные дома с деревянным материалом стен (69%) общей площадью от 50 до 70 кв.м (29%). Значительный удельный вес в общей структуре жилых усадебных домов г. Смолевичи занимают дома из кирпича и блочного бетона - 28%, меньший удельный вес занимают жиле усадебные дома каркасно-насыпные - 1% [6].

За анализируемый период в г. Смолевичи в эксплуатацию было введено 205 жилых усадебных домов суммарной общей площадью 23,6 тыс. кв.м. Распределение введенных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.3 и 5.4.

Рисунок 5.3 - Распределение введенных жилых усадебных домов по материалу стен

Рисунок 5.4 - Распределение веденных жилых усадебных домов по общей площади

Наибольшее количество среди введенных жилых усадебных домов занимают дома с каменным материалом стен (54%). За анализируемый период в основном вводились жилые усадебные дома общей площадью от 50 до 90 кв.м (35%) и от 110 до 150 кв.м (28%). Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома из дерева - 38%, меньший удельный вес занимают введенные жилые усадебные дома смешанных конструкций - 8%.

За анализируемый период в г. Смолевичи было зарегистрировано более 60 сделок с жилыми усадебными домами. Для дальнейшего анализа были исключены сделки с долями в праве собственности и сделки с незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Распределение проданных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.5, 5.6. Больше всего продавались дома с деревянным материалом стен (80%), 37% всех проданных жилых усадебных домов - дома общей площадью от 50 до 70 кв. м [7, c. 6].

Рисунок 5.5 - Распределение сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами по материалу стен

Рисунок 5.6 - Распределение сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами по общей площади

Рисунок 5.7 - Динамика общей площади и количества сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами

Максимальное количество сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами было зарегистрировано в 2012 (16 сделок суммарной общей площадью 1,0 тыс. кв.м). Можно отметить резкое снижение регистрации сделок с жилыми усадебными домами в 2011 г. За первые восемь месяцев 2013 г. было совершено 14 сделок купли-продажи суммарной общей площадью 1,2 тыс. кв.м. Если темпы регистрации сделок сохранятся, то за 2013 г. количество сделок с жилыми усадебными домами превысит данный показатель за весь период.

На рисунке 5.8 представлена динамика цен сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами.

Рисунок 5.8 - Динамика цен сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами

Как видно из представленного графика, средняя цена 1 кв.м жилого усадебного дома с 2009 по 2011 гг. снижалась, а с 2012 г. наблюдается рост. За анализируемый период было совершено недостаточно количество сделок для более точного анализа уровня цен на жилые усадебные дома, однако по имеющейся информации можно сказать, что в 2013 г. средняя цена 1 кв.м жилого усадебного дома выросла на 2,3% по сравнению с 2012 г.

Таим образом, проведенный анализ дает полное представление о развитии рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи. Рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости города.

Глава 6. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Статистические данные подтверждают снижение цен на недвижимость в Беларуси. Сегодня коэффициент снижения минимален, но многих интересует, не грядет ли обвал цен в будущем. Мнение на этот счет высказывают белорусские риелторы.

На дальнейшее развитие ценовой политики рынка жилых усадебных домов влияет мировая экономика и положение дел внутри страны, поэтому дать достоверный прогноз на будущее невозможно. Резкое снижение цен маловероятно по четырем причинам: сокращается жилищное строительство, функционирует вторичный рынок жилья, собственникам выгодно сдавать жилье в аренду.

Зафиксированное незначительное снижение стоимости квадратных метров закономерно, ситуация обусловлена реакцией рынка на перемены в экономике. Постепенное понижение цен на недвижимость не исключается, но резкий обвал не произойдет, поскольку национальная валюта обесценивается низкими темпами. Если страну ожидает резкая девальвация, то скачок цен на жилищном рынке возможен [15].

На резкие перепады цен всегда влияет несколько факторов: отсутствие жилищного кредитования, непомерно высокие цены на жилье, низкий доход от аренды квартир, снижение доходов населения, отсутствие спроса и так далее. Сегодня в стране стабилизировались доходы, спрос сохраняется и растет, рубль обесценивается медленно, при таком положении обвал цен невозможен. Если не произойдет глобальных перемен, то стоимость на жилье в г. Смолевичи будет снижаться постепенно.

Значительно изменить цену квадратного метра способно резкое изменение курса доллара. Привести к постепенному росту цен может банковское кредитование. Сегодня покупателей немного, потому что кредитование практически отсутствует, а предложений на рынке достаточно. С ростом предложения стоит ожидать плавного снижения цен на недвижимость.