Материал: Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

РЕФЕРАТ

Пояснительная записка 36 с, 17 источника литературы

Оценка недвижимости, основные подходы и методы исследования, управляющая организация, сегментация рынка

Целью работы является изучение формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности, изучение основных подходов и метода исследования рынка недвижимости, а так же рассмотрение рынка недвижимости на примере г. Смолевичи.

содержание

ВВЕДЕНИЕ

. Рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы

. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

. Сегментация рынка недвижимости г. Смолевичи

. Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи

. Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности активно изучаются. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.

Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.

Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:

1. Исследовать рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы.

2.      Исследовать основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.

.        Произвести сегментацию рынка недвижимости г. Смолевичи

.        Проанализировать демографические и экономические показателе г. Смолевичи

.        Проанализировать рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи

.        Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Объект работы - рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи.

Предмет работы - методические и методологические особенности анализ рынка недвижимости.

1. Рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости [14, c. 215].

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как [3, c. 75]:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка [4, c. 21]:

. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности [9, c. 103]:

готовые объекты;

объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

Все объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые. Объекты жилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 3 категории: жилые усадебные дома, жилые блокированные дома, жилые многоквартирные дома. Объекты нежилой недвижимости разделены по назначению на 7 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи, социально-значимые объекты и прочие объекты. К социально значимым объектам отнесены объекты образования, здравоохранения, культуры и религиозные. К прочим отнесены объекты, не вошедшие в вышеуказанные категории, в том числе объекты специализированного и неустановленного назначения.

2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией [5, c. 49].

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов [1, c. 63]:

подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

подход - анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

шаг - оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

шаг - анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод - заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

шаг - понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т.д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т.д.)

шаг - рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод - определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка [8, c. 117]

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

. идентифицировать объект недвижимости;

. идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов [2, c. 31].

2.      Физические и экономические характеристики недвижимости: размер, число арендных договоров, потенциальные арендаторы и пользователи физическое состояние объекта, проектные параметры и т.д.

.        Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

.        Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.