Материал: Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

.        Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог - наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика - выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы.

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и неактивный рынок.

Активный (сильный) рынок - это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, - рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Неактивный (слабый) рынок - это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен [10, c. 84].

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы

3. Сегментация рынка недвижимости г. Смолевичи

Распределение зарегистрированных на 31.08.2013 объектов недвижимости по назначению в г. Смолевичи представлено на рисунке 1.1 Распределение среднегодовой площади введенных в эксплуатацию за анализируемый период объектов недвижимости по назначению представлено на рисунке 3.1 [6].

Рисунок 3.1 - Распределение зарегистрированных объектов недвижимости по назначению

По данным рисунка 3.1 можно сделать вывод, что в г. Смолевичи наибольший удельный вес из всех зарегистрированных объектов недвижимости занимает производственно-складские объекты - 30,7% (207,3 тыс. кв. м). Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома - 27,7% (187,2 тыс. кв. м), жилые многоквартирные дома - 19,1% (129,0 тыс. кв. м). Остальные объекты недвижимости занимают меньший удельный вес в общей структуре - социально-значимые объекты - 6,9%, прочие объекты - 5,1%, административно-офисные объекты - 4,2%. Наименьший удельный вес занимают жилые блокированные дома - 1,1% (7,7 тыс. кв. м).

По данным рисунка 3.2 можно сделать вывод, что в 2013 году в г. Смолевичи наибольший удельный вес из введенных в эксплуатацию объектов недвижимости по назначению занимают жилые многоквартирные дома - 46,3% (7,33 тыс. кв. м).

Рисунок 3.2 - Распределение введенных в эксплуатацию объектов недвижимости по назначению в 2013 г.

Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома - 31,9% (5,05 тыс. кв. м), производственно-складские объекты - 13,7% (2,18 тыс. кв. м). Остальные объекты недвижимости занимают меньший удельный вес в общей структуре - объекты торговли - 0,45%, жилый блокированные дома - 0,36%, административно-офисные объекты - 0,21%. Наименьший удельный вес занимают индивидуальные гаражи - 0,1% (0,02 тыс. кв. м) [7, c. 5].

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости за анализируемый период представлена на рисунке 3.3.

За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 205 жилых усадебных домов, 8 жилых многоквартирных домов и 12 жилых блокированных домов.

Рисунок 3.3 - Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости

Суммарная общая площадь введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости составила 66,4 тыс. кв.м Максимальное значение данный показатель достиг в 2009 г. (23,6 тыс. кв.м).

За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 44 объекта нежилой недвижимости суммарной общей площадью 15,2 тыс. кв.м. Максимальная суммарная общая площадь введенных объектов приходится на 2010 г. и составляет 5,7 тыс. кв. м. За восемь месяцев 2013 г. было введено 2,9 тыс. кв.м объектов нежилой недвижимости, если темпы ввода сохраняться, то данный показатель будет выше, чем за 2012 г. (3,4 тыс. кв.м).

Распределение среднегодовой площади объектов недвижимости, участвующих в сделках купли-продажи за анализируемый период, по назначению представлено на рисунке 3.4.

Основную долю в общей площади проданных за анализируемый период объектов недвижимости составили объекты жилой многоквартирной застройки (51,7%), жилой усадебной застройки (19,2%), а также объекты производственно-складского назначения (18,8%) [6].

Анализ данных по среднегодовой площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и по суммарной общей площади зарегистрированных объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0,9% объектов нежилой и 3,8% жилой недвижимости. Показатели активности рынка недвижимости представлены в таблице 3.1.

Рисунок 3.4 - Распределение проданных объектов недвижимости

Таблица 3.1

Показатели активности рынка недвижимости

Анализ данных по среднегодовой площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках купли-продажи, и суммарной общей площади зарегистрированных объектов недвижимости показал, что ежегодно на рынке недвижимости продается 0,4% объектов нежилой и 1,0% жилой недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что с момента получения статуса города-спутника Минска в г. Смолевичи наблюдается динамика роста объема введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, при этом наибольший удельный вес из них занимают жилые многоквартирные дома, которые занимают основную долю проданных площадей.

Формирование «спутникового» пояса вокруг Минска уже началось. В Смолевичах, первом городе-спутнике Минска, в конце прошлого года началось строительство для минчан первого многоквартирного жилого дома. Всего же здесь предполагается построить 1300 тыс. кв. м жилья. Смолевичи будет обладать собственной социальной и производственной инфраструктурой, уже через год город соединится со столицей скоростными магистралями. Немаловажен и тот факт, что жители города-спутника (44 тысячи человек) будут иметь такие же права, как и минчане.

При расчете потребности в территориях для населения, проживающего в г. Смолевичи принято следующее соотношение многоквартирной и усадебной застройки: 1 этап - 60% многоквартирной и 40% усадебной, 2 этап - 60% многоквартирной и 40% усадебной

В целом соотношение нового жилищного строительства с проектируемыми районами жилья для жителей города Минска составит: на 1 этапе - 89% многоквартирной и 11% усадебной на 2 этапе - 83% многоквартирной и 17% усадебной. Для расчета потребности в территориях, площадь одного земельного участка для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома принята 0,15 га.

усадебный жилой недвижимость беларусь

4. Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи

По статистическим данным на 1 января 2013 года численность населения района составила 43 209 человек, на 1 января 2012 года - 42 827 человек. Демографическая ситуация в районе за 9 месяцев 2013 года относительно стабильная.

За 9 месяцев в районе родилось 486 детей (2012 г.- 488 детей), рождаемость снизилась на 2 человека и составила 99,6% к уровню 2012г. Показатель рождаемости составил 11,25 промилле (11,04 промилле - 2012г.). За 9 месяцев 2013г. в районе умерло 496 человек (2012 г.- 494 человека), рост общей смертности составил 2 человека или 0,4%.

Умерло городских жителей - 154 человека (154 человека - 2012г.). Умерло сельских жителей - 342 человека (340 человек - 2012 г.), 100,6% к уровню 2012 г.

За 9 месяцев 2013 года общая смертность составила 11,48 промилле (городского населения - 9,3 %0, сельского населения - 12,83 %0) [12].

Следует отметить, что в районе за 9 месяцев 2013 года отмечена стабилизация демографической ситуации (рост рождаемости составил 0,4%, рост общей смертности составил 0,4%), достигнуто снижение смертности населения в трудоспособном возрасте - 13,6%.

Однако, остается высоким удельный вес смертности населения трудоспособного возраста от внешних причин (33%), самоубийств (2013 год- 10 случаев, 2012 год - 5 случаев).

Динамика занятого населения в г. Смолевичи представлена на рисунке 4.1.

По данным рисунка можно сделать вывод, что численность занятого населения ежегодно увеличивается. Так в 2012 году она увеличилась на 0,2 тыс. человек по сравнению с 2010 годом, а в 2013 году - на 1 тыс. человек.

Занятое население Минской области по видам экономической деятельности представлено на рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 - Динамика занятого населения в г. Смолевичи за 2010-2013 гг., тыс. чел.

По данным рисунка можно сделать вывод, что распределение занятости по видам экономической деятельности в 2013 году в г. Смолевичи было следующее: в сфере производства занято 50,7% трудоспособного населения и в сфере услуг - 49,3%.

Следует отметить, что наибольший удельный вес среди трудоспособного населения заняты в промышленности - 29,06%. Меньший удельный вес в торговле - 14,03% и сельском хозяйстве - 14,03%.

Наименьший удельный вес занимают такие сферы экономической деятельности как государственное управление - 2,93%, рыболовство - 0,1%, гостиничный бизнес - 1,72%.

Основное внимание отделением Госавтоинспекции уделяется вопросам обеспечения контроля безопасности дорожного движения, выявления водителей, управляющих транспортными средствами в нетрезвом состоянии, совместной работе с заинтересованными ведомствами района по содержанию улично-дорожной сети в надлежащем состоянии.

В соответствии с планом мероприятий по оптимизации миграционных процессов, утвержденных решением Смолевичского райисполкома, отделом внутренних дел Смолевичского райисполкома за 9 месяцев 2013 г. выдано 68 разрешений на постоянное проживание иностранным гражданам и лицам без гражданства, 80 разрешений на временное проживание в Республике Беларусь, 53 разрешения на временное проживание иностранцам, прибывшим в Республику Беларусь для занятия трудовой деятельностью.

На постоянной основе проводятся мероприятия по повышению правовой информированности населения о миграционных процессах, о правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь, о порядке приобретения гражданства Республики Беларусь. Необходимая документация размещена в приемной отделения по гражданству и миграции, в сети Интернет на официальном сайте «Гражданство и миграция», данные вопросы освещаются во время выступлений в трудовых коллективах, на страницах районной газеты.

В целях обеспечения баланса между использованием национальных трудовых ресурсов и привлекаемой иностранной рабочей силы, выдача специальных разрешений на привлечение иностранной рабочей силы в Республику Беларусь Управлением по гражданству и миграции УВД Миноблисполкома предусматривает обязательное их согласование с Комитетом по труду, занятости и социальной защите Миноблисполкома.

По итогам работы за 2013 г. обеспечено выполнение 2 показателей прогноза социально-экономического развития Смолевичского района из 4 доведенных.

Рост объема экспорта услуг за 2013 г. без учета организаций, подчиненных республиканским органам управления сложился на уровне 151 процент при прогнозе 114 процентов, номинальная среднемесячная заработная плата за январь - декабрь составила 5401,6 тыс. рублей при прогнозном показателе на год 4950,0 тыс. рублей.

Прямые иностранные инвестиции на чистой основе (без учета задолженности прямому инвестору за товары, работы, услуги) составили 6,1 млн. долларов США при прогнозе на год 19 млн. долларов США. Рост объема экспорта товаров сложился на уровне 103,7 процентов к аналогичному периоду прошлого года при доведенном прогнозном показателе 116 процентов.

Промышленность. За 2013 год объем промышленного производства по видам экономической деятельности «Горнодобывающая промышленность», «Обрабатывающая промышленность» и «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в текущих ценах составил 2,1 триллиона рублей. Темп роста промышленного производства к соответствующему периоду прошлого года сложился на уровне 144,1 процента. На фоне увеличения объемов производства продукции ситуация с запасами готовой продукции сохраняется относительно стабильной. Соотношение запасов готовой продукции и среднемесячного объема производства в организациях промышленности, учитываемых в текущем порядке, в фактических ценах составляет 27,7 процента.