1) наносятся границы территориальных зон. Устанавливаются территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения и иные виды;
2) далее в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.)
3) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование).
В качестве границ оценочных участков принимаются:
- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа: реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
- крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
- границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;
- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;
- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).
Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.
К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:
а) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
в) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
г) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
д) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
е) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
и) рекреационная ценность территории.
На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.
В границах населенного пункта выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации.
Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.
При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы:
Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории РФ.
Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов РФ предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.
Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (с 2007 года Государственного кадастра недвижимости (ГКН)) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой Государственного земельного кадастра, автоматизированной системой ГКН.
Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.
Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.
Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.
Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.
Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т.п.
Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:
1. наносятся границы территориальных зон;
2. выделяются территории, с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);
3. на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земельных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:
- положений генерального плана населенного пункта;
- данных государственного кадастра недвижимости;
- государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
- фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;
- рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
- информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;
- иных источников, содержащих достоверную информацию.
2. Общие сведения
2.1 Месторасположение
Республика Бурятия является составной частью Дальневосточного федерального округа Российской Федерации и занимает 8,5 % его территории или 35,1 млн. га.
На юге Бурятия граничит с Монголией, на западе с Республикой Тыва, на севере с Иркутской областью и на востоке с Забайкальским краем.
В республике 21 административный район, два города республиканского подчинения - г. Улан-Удэ, г. Северобайкальск, четыре города районного подчинения - г. Кяхта, г. Гусиноозерск, г. Бабушкин, г. Закаменск (Рис. 1.).
Рисунок 1 - Снимок с публичной кадастровой карты
Согласно Закону Республики Бурятия от 31 декабря 2004 года №985- III «Об установлении границ, образовании и наделении статусом муниципальных образований в Республике Бурятия», принятому Народным Хуралом Республики Бурятия 23 декабря 2004 года, территория республики состоит из 296 муниципальных образований, из них:
· муниципальных районов - 21;
· городских округов - 2;
· городских поселений - 18;
· сельских поселений - 255;
Статусом городского округа наделены муниципальные образования «Город Улан-Удэ», включающее поселки городского типа Заречный, Сокол, поселки Забайкальский, Исток, Солдатский, Степной, Тулунжа, поселок при станции Мостовой, и «Город Северобайкальск».
Статусом Муниципального района наделено 21 муниципальное образование.
2.2 Климат
Горный характер рельефа на преобладающей части республики обуславливает резко-континентальный режим климата. Устойчивый зимний антициклон создает низкие температуры и преобладание спокойной ясной погоды. Весной, когда быстрое нагревание монгольских степей ведет к резкому понижению давления, над степями проносятся потоки сухого холодного воздуха. В основных чертах климат характеризуется длинной холодной, малоснежной зимой, короткой засушливой и ветреной весной, жарким и влажным во второй половине летом, прохладной, часто ясной осенью. Среднесуточная температура января равна -23-28?, но в отдельные годы опускается до -47-54?, средняя температура воздуха в июле +17-18?С, абсолютный максимум +36-38?.
При общем небольшом количестве осадков (200-350 мм) их распределение крайне неравномерно. Засушливый период длится с весны до начала июля. А в июле-августе осадков выпадает 42-58 % от годовой суммы, в отдельные годы - 80 %.
Еще одной особенностью климата является большая продолжительность солнечного сияния. По этому показателю республика не уступает южным районам европейской части России. Прямая солнечная радиация составляет в среднем 60-65 % от общей суммы солнечной энергии.
2.3 Рельеф
Республика Бурятия входит в горную зону с высотной поясностью, занимающую значительную часть юга Восточной Сибири. Рельеф характеризуется мощными горными хребтами и обширными глубокими и, иногда, почти замкнутыми межгорными котловинами. Площадь гор более чем в 4 раза превышает площадь, занимаемую низменностями. Для Бурятии характерна значительная приподнятость над уровнем моря, и в результате -- очень низкое среднее атмосферное давление. Самой низкой отметкой является уровень озера Байкал -- 456 м в тихоокеанской отметке, а наиболее высокой -- покрытая ледниками вершина Мунку-Сардык в Восточном Саяне -- 3491 м над уровнем моря.
Южная Бурятия, представленная Селенгинским среднегорьем, охватывает значительную часть бассейна реки Селенги -- крупнейшей водной артерии Байкалa, включая все её крупные притоки, и характеризуется преобладанием гор средней высоты 1000--1800 метров над уровнем моря.
К озеру Байкал прилегают высокие хребты Прибайкалья с разделяющими их широкими межгорными котловинами. В их пояс входит нагорье Восточных Саян, простирающееся с северо-запада на юго-восток на расстояние около 1000 км, при ширине в пределах 200--300 км, и возвышающееся в центральной части хребтов более чем на 2500--3000 м. Пояс гор Прибайкалья продолжают Хамар-Дабан, Морской хребет, Улан-Бургасы, Икатский, Баргузинский и Байкальский хребты. Водоразделы Баргузинского хребта представляют собой классические альпийские формы рельефа.
В северной Бурятии расположены хребты Станового нагорья: Южно-Муйский, Северо-Муйский, Удокан, Каларский. К северо-востоку Прибайкалья примыкает Витимское плоскогорье. Для всего северного Прибайкалья характерно сплошное распространение вечной мерзлоты, залегающей порой на глубине 0,5 метра и мощностью до 500--600 метров.
2.4 Почвы
Почвы и почвенный покров РБ формируются преимущественно на хрящевато-щебнистом элювии гранитов грубого песчанистого состава. Только в межгорных котловинах и широких участках речных долин почвообразование происходит на мощной толще рыхлых наносов. По гранулометрическому составу они различны: от песков до средних суглинков.
Контрастное и сложное сочетание природных ландшафтов обусловливает специфику почвообразования в Бурятии.
Подбуры. Водный режим подбуров относится к промывному типу, а температурный - к длительносезоннопромерзающему. По континентальности климата перегнойные подбуры относятся к умеренному подтипу, а типичные подбуры - к континентальному, поэтому в верхней тайге преимущественное развитие получают перегнойные подбуры, а в средней - типичные. В них содержание гумуса, сосредоточенного в верхнем слое, варьирует от 1,2 до 11,7%. Накопление органического вещества происходит за счет слабого разложения поступающего растительного опада.
При всей пестроте и разнообразии высотно-поясных экосистем подбуры дифференцируются следующим образом: в средней тайге они являются доминирующим типом: при переходе в верхнюю тайгу они образуют сочетания: подбуры плюс дерновые таежные мерзлотные, а в нижней тайге - подбуры плюс дерновые таежные кислые. Кроме того, в «ложноподгольцовой» части распространены перегнойные подбуры. Отсюда можно заключить, что подбуры являются доминирующим типом почв средней и верхней тайги.