Введение
Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития.
Объективная необходимость кадастровой оценки земельных участков непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения.
Актуальность курсовой работы заключается в том, что государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости являются основными средствами регулирования землепользования.
Целью курсовой работы является анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на примере Республики Бурятия.
Задачи курсовой работы:
1. рассмотреть государственную кадастровую оценку земель и организацию ее проведения на землях населенных пунктов;
2. рассмотреть общие сведения Республики Бурятия;
3. рассмотреть результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
В качестве объекта исследования выступают земельные участки населенных пунктов Республики Бурятия.
1. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон «Об оценочной деятельности» была введена глава, посвященная государственной кадастровой оценке, в которой устанавливаются общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к исполнителям, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, определение порядка подготовки отчета об оценке, публикации и утверждения результатов кадастровой оценки. Закон предусматривает возможность внесудебного урегулирования споров о результатах государственной кадастровой оценки в специально создаваемых комиссиях при территориальных органах Росреестра, в состав которых войдут представители органов власти и профессионального сообщества оценщиков.
1.1 Нормативно-законодательная база для оценки земель
Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли населенных пунктов представляют многофункциональный объект недвижимости.
Результаты оценки земель населенных пунктов могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов. Результаты оценки земель населенных пунктов помогут выбрать наиболее лучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается более высокая стоимость земель. Результаты оценки земель поселений позволят проводить правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.
Законы:
· Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ;
· Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ
Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»:
- регламентирует проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;
- рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации по земельной политике принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 11 января 2011 г. N 3 “О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Закреплено, как определяется кадастровая стоимость, если участок имеет более одного вида разрешенного использования в составе жилой застройки. Она равна кадастровой стоимости того вида, для которого указанное значение является наибольшим.
Согласно статье 65 ЗК РФ Федеральный закон №136 от 25.10.2001 для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статья 66 ЗК РФ определяет основные моменты оценки земли:
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
ФСО №4, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
ФСО №4 определяет порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
ФСО №5 определяет Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
1.2 Организация проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Земли населенных пунктов используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.
Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).
Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.
Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.
Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.
Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это ряд действий по выявлению кадастровой стоимости земель административно-территориальных образований в определенных границах и на конкретную дату.
Такая оценка может проводиться только с применением комплекса методов: сравнительный, затратный и доходный метод.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов функционального использования земель:
1) Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
2) Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
3) Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4) Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6) Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7) Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
8) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9) Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10) Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11) Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12) Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13) Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации.
Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана, при разработке генерального плана или проекта планировки).
Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25 ООО или 1:10 ООО в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности: