ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
ЗК РФ Статья 26. Документы о правах на земельные участки
1. Права на земельные участки, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Проявлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Некоторые виды сделок: купля-продажа; дарение; наследование земельных участков; обмен земельными участками; передача земельных участков в уставной (паевый) капитал; аренда земельных участков и др.
Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удостоверена. Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, является его недействительность.
В договоре должны освещаться условия совершения сделки:
• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правово-го режима, принадлежности, приведения сведений о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке);
• указания на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременении земельного участка правами третьих лиц;
• дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства.
По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.
Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указано, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.
Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.
Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных участков.
Можно сформулировать общие правила совершения сделок с землей:
1.правовой основой совершения сделок служат положения ЗК РФ и нормы ГК РФ;
2.сделки не должны вступать в противоречие с законом;
3.при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;
4.сделки совершаются в письменной форме (в нотариальной форме — для ренты и залога);
5.для всех сделок обязательна процедура государственной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года);
6.во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т.д.).
Основные принципы правового регулирования оборота земельных участков:
• в качестве недвижимого имущества земельный участок имеет такое правовое качество, как оборотоспособность (это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте);
• лица, имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;
• земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным видам оборота или могут находиться в обороте по специальному разрешению (ограниченно оборотоспособные), определяются в установленном законом порядке. Такое ограничение оборотоспособности особенно важно в силу того, что, согласно ЗК РФ, только участки, не изъятые из оборота, могут становиться объектами сделок.
1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами
Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
6. Основаниями (документами) для государственной регистрации права собственности на земельный участок:
1) заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки
2) проект межевания земельного участка
3) соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок
Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и тд. осуществляется на основании следующих документов:
1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти
3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
2. Государственная регистрация права собственности гражданина если к такому гражданину перешло в порядке наследования могут быть представлены следующие документы:
1) свидетельство о праве на наследство (не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости)
1. В заявлении о государственной регистрации права собственности на земельный участок указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.
2. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством Российской Федерации.