— изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
— ограниченных в обороте, если их возможность предоставления в частную собственность не предусмотрена другими федеральными законами (п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
— приватизация которых запрещена федеральными законами (п. 4 ст. 28 ЗК РФ);
— зарезервированных для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Общие обязанности:
— использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
— осуществлять мероприятия по охране земель, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
— своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
— своевременно производить платежи за землю;
— соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
Прекращение права собственности на землю граждан может быть:
· Добровольным:
o При отчуждении собственником земельного участка на основании сделки;
o В случае смерти собственника объекта и перехода права собственности государству согласно договору наследования (муниципальное основание);
o Прекращение деятельности юридического лица;
o Добровольный отказ собственника от своих прав на землю.
· Принудительным:
o При использовании земельного участка не по целевому назначению (284 и 285 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ);
o При обращении взыскания на земельный участок по неисполненным обязательствам должника (статья 278 ГК РФ);
o При реквизиции земельного участка;
o При конфискации или национализации земель;
o В случае выкупа земельного участка государством или муниципалитетом (ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и статья 49 ЗК РФ );
o В случае отчуждения земли, которая, согласно с условиями законодательства, не может принадлежать на правах частной собственности данному лицу.
18 - Субъекты и объекты права собственности на землю
Субъекты права собственности:
Физические лица (граждане РФ и иностранные, а также лица без гражданства).
Юридические лица (в том числе иностранные).
Публичные образования: РФ, субъекты РФ и муниципальные образования
Ограничения для не граждан РФ (иностранных юрид и физ лиц, а также лиц без гражданства):
Они не могут приобретать в собственность ЗУ, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ в соответствии с фз о государственной границе.
Иностранные граждане, ин юр лица, а также юр лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более 50% могут обладать зу из земель с/х назначения только на праве аренды
Не могут находиться в собственности иностранцев ЗУ в границах морского порта (статья 28 ФЗ «О морских портах»).
ЗУ предоставляются в собственность иностранцам только за плату
Объекты
Земля как природный ресурс и природный объект
ЗУ - является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Часть ЗУ.
Объектом права частной собственности является только земельный участок, а публичной собственности - земельный участок и неразграниченные государственные земли.
Объектом права частной собственности выступает индивидуально определенный земельный участок как часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах данного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и иные растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению и все, что находится под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законодательством.
Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. В государственной собственности находятся земли лесного и водного фонда, земли особо охраняемых территорий и проч.
19 - Ограничение прав на землю
ЗК РФ Статья 56. Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
20 - Право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает право осуществлять без указания сроков владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в ГК РФ относится к вещным правам лиц, не являющихся его собственниками (ст. 216 ГК РФ).
Участки земли в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (ст. 268 ГК РФ).
Земельные участки могут предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования, а именно:
органам государственной власти и органам местного самоуправления;
государственные и муниципальные учреждения (бюджетным, казенным, автономным);
казенным предприятиям;
центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий;
Таким образом, в составе субъектов постоянного пользования земельными участками остаются лишь государственные и муниципальные предприятия, которые будут либо выражать специфические государственные или муниципальные интересы, либо будут в дальнейшем приватизированы. Остальные юридические лица могут по своему выбору арендовать земельные участки либо выкупить их.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом данное право, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Данные граждане имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность (по своему желанию) до 1 июля 2012 г. Для граждан такие сроки не устанавливаются.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведения для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Недвижимое имущество, возведенное этим лицом, является его собственностью. В ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться ими за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком – это один из вариантов владения объектами земельной недвижимости, при котором граждане лишены права распоряжения наделом.
ЗК РФ не допускает предоставления ЗУ в пожизненное наследуемое владение (далее – ПНВ), однако сохраняет за гражданами ранее предоставленные им на этом праве участки.
Закон ,,о введении в действие ЗК РФ,, ст. 3 ч.9.1 если ЗУ предоставлен до введения в действия ЗК для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства на праве ПНВ вправе зарегистрировать право собственности на такой ЗУ.
Если ЗУ предоставлен на праве ПНВ с момента гос. регистрации права собственности гражданина на право ПНВ прекращается.
На такие ЗУ не возникает право собственности, что лишает возможности распоряжаться ими путем совершения гражданских сделок (такую землю невозможно продать или сдать в аренду третьим лицам);
Современное земельное законодательство нацелено на постепенную ликвидацию из земельных правоотношений права пожизненного наследуемого владения.
Обладателями права пожизненно наследуемого владения могут выступать, согласно закону, только физические лица.
Согласно ст.266 ГК гражданин, обладающий ЗУ на праве ПНВ имеет права владения и пользования ЗУ.
Право ПНВ может быть прекращено:
При добровольном отказе землевладельца о принадлежащего ему права на ЗУ.
В порядке принудительного прекращения права по решению суда (ст.54 ЗК).
оформление участка в собственность
Если у землевладельца несколько наследников, участок может быть разделен, а если он разделу не подлежит, то переходит во владение одному из наследников, другие наследники получают компенсацию. Таким образом, ЗУ не будучи в собственности гражданина фактически переходит во владение его правопреемникам.
21 - Аренда ЗУ
Аренда— форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Ин граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные на территории РФ ЗУ-ки на праве аренды
Основание возникновения права аренды ЗУ- договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором.
Субъекты
Арендодателем может быть только собственник. Могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе уполномоченные органы гос.власти. Также в случае наследования ЗУ несовершеннолетним лицом, их законные представители могут передать эти ЗУ в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Арендатором может быть любое право- и дееспособное физ и юр лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и ин. юр лиц.
Объект договора аренды.
ЗУ, не изъятые из оборота, границы которых определены и, по общему правилу, в отношении которых осуществлен гос. кадастровый учет, а также части таких ЗУ. В договоре аренды -сведения, содержащие необходимые для передачи и использования ЗУ или его части характеристики ЗУ: местоположение, площадь. Обязательное приложение к договору - план ЗУ с указанием его границ.
Форма и гос. регистрация договора аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме. По общему правилу он подлежит гос. регистрации в ЕГРП. Не подлежит регистрации договор аренды, заключенный на срок менее одного года.
Срок договора аренды устанавливается по соглашению сторон. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора аренды отдельных ЗУ. Например,49 лет аренды ЗУ из земель с/х назначения для с/х производства;
Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.
По истечении срока договора аренды ЗУ арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
В случаях, если арендатор продолжает пользоваться ЗУ по истечении срока без возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях.
Размер арендной платы. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в частной собственности устанавливается договором аренды. А если ЗУ в собственности РФ, субъектов РФ или МО, то сроки и прочее устанавливаются соответственно Правительством, ОГВ С, ОМСУ.
Права и обязанности сторон договора аренды.
Арендодатель 1. предоставить ЗУ в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и пригодном к использованию в соответствии с целевым и разрешенным использованием Факт передачи ЗУ должен быть зафиксирован передаточным актом.
Арендатор
1. использование ЗУ в соответствии с целевым и разрешенным использованием, в соответствии с условиями договора аренды
2. обязанность вернуть ЗУ оп истечении договора
3. внесение арендной платы
4. право передать свои арендные права третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хоз. товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договор.
5. право передать ЗУ в субаренду на срок договора
ПР продаже ЗУ в гос и мун собственности, аренатор данного участка имеет преимущественное право его покупки (если на этих участках нет сооружений, не принадлежащих арендатору)
Досрочное расторжение договора аренды
Аренда ЗУ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским "законодательством".
По инициативе арендодателя:
1. при ненадлежащем использовании ЗУ
2. при изъятии ЗУ для мун. и гос. нужд
И в др случаях
22 - Безвозмездное пользование ЗУ
В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:
• находящиеся в государственной или муниципальной собственности
• находящиеся в собственности граждан или юридических лиц
КОМУ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ЗЕМЛИ ИЗ ПЕРВОЙ ГРУППЫ (гос и мун собственность)
1 органам государственной власти и органам местного самоуправления;
•НА СРОК 1 ГОД
2. Служебный надел — на срок трудового договора
3. религиозным организациям— на срок до десяти лет;
4. гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности ДО 6 ЛЕТ
5. гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
6. лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации на срок не более чем десять лет;
7. лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка
ВТОРАЯ ГРУППА ЗУЧ
Гражданам и юридическим лицам на этом праве могут предоставляться земельные участки, находящиеся в частной собственности.
ОБЯЗАННОСТЬ ОДНОЙ СТОРОНЫ- передать участок
ОБЯЗАННОСТЬ ДРУГОЙ СТОРОНЫ — использовать участок в соответствие с ЦЕЛЕВЫМ назначением и РАЗРЕШЕННЫМ пользованием + соблюдать зак-во + ВЕРНУТЬ УЧАСТОК в хорошем состоянии
Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций НА СРОК ДЕЙСТВИЯ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА отдельных отраслей экономики, в том числе
• организаций транспорта, лесного хозяйства,
• лесной промышленности,
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1. По истечении срока пользования
2. При отказе землепользователя
3. При нарушении земельного, эколо, гражданского, градостроительного законодательства
4. При реквизиции
5. По иным случаям, предусмотренным ФЗ
23 - Сервитут и публичный сервитут
ЗК ст. 23
Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. (это касается частного)
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего ЗУ, а в необходимых случаях и от собственника другого ЗУ (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию ЗУ в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества.
Обременение ЗУ сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут сохранятся в случае перехода прав на участок, который обременен сервитутом, к другому лицу, но не может быть объектом купли-продажи, залога и т.д.
По критерию заинтересованного субъекта различают частный и публичный сервитуты.
Сервитут устанавливается по соглашению между
· лицом, требующим установления сервитута,
· собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Публичный сервитут
Публичный сервитут устанавливается НПА РФ, субъекта РФ, органа МСУ
Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1. прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2. использования ЗУ в целях различных объектов
3. проведения дренажных работ на земельном участке;
4. забора водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5. прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6. сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных
7. использования ЗУ в целях охоты, рыболовства
8. для проведения исследовательских работ;
Сервитут может быть срочным и постоянным.
Срок установления публичного сервитута в отношении ЗУ, расположенного в границах земель, зарезервированных для гос или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для ЗУ, в отношении которого он установлен.
Плата. Собственник ЗУ, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании ЗУ, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа МСУ, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Регистрация
Сервитуты подлежат гос регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Порядок установления сервитут в отношении земельного участка , находящейся в гос или мун собственности
Основания:
1) размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию ЗУ;
2) проведение изыскательских работ;
3) ведение работ, связанных с пользованием недрами.
Ст 39.25 зк рф Соглашение об установлении сервитута должно содержать:
1) кадастровый номер ЗУ
2) учетный номер части ЗУ,
3) сведения о сторонах соглашения;
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы,
7) права и обязанности лица, в интересах которого установлен сервитут
Порядок: 1)заинтересованное лицо представляет в уполномоченный орган заявление о заключении соглашения об установлении сервитута. В заявлении должны быть указаны цель и предполагаемый срок действия сервитута.
2) в течение 30 дней уполномоченный орган должен
—направить заявителю уведомление о заключения соглашения
— направить решение об отказе в установлении сервитута с указанием оснований такого отказа.
Случаи отказа:
1) заявление направлено в органы, которые не вправе заключать соглашение об установлении сервитута;
2) планируемое на условиях сервитута использование ЗУ не допускается в соответствии с фз
3) установление сервитута приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании ЗУ.
24 - Установление публичного сервитута в отдельных целях
ЗК РФ Статья 39.37. Цели установления публичного сервитута
публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков и (или) земель в следующих целях: