Закон о регистрации, дополняя положения п.3 ст.607 ГК РФ, предусматривает необходимость предоставления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части нежилого помещения документа, позволяющего точно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. А именно, согласно требованиям п.3 ст.26 Закона о регистрации, при передаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. На основании п.4 ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре), кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Приказом Минюста России от 18.02.2008г. №32 утверждена форма кадастрового паспорта помещения. Указанная форма включает в себя две части: текстовую часть, содержащую описание объекта недвижимого имущества (помещения); графическую часть, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план). Данные о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости, в соответствии с п.9 п.2 ст.7 Закона о кадастре относятся к составу сведений государственного кадастра недвижимости, То есть, видимо, размер арендуемой площади входит в состав тех сведений, которые должны быть отражены в предъявленном на государственную регистрацию договора аренды части помещения кадастровом паспорте учреждением его выдавшим (БТИ).
В соответствии с п.7 ст.27 Закона о кадастре кадастровый паспорт не может быть получен на помещение, не изолированное и не обособленное от других помещений в здании.
Таким образом, исходя из системного толкования норм Гражданского кодекса и Закона о регистрации данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, должны быть указаны не только в договоре аренды, но и в представленном на государственную регистрацию кадастровом паспорте, поскольку индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из состава других объектов недвижимости.
Итак, объектом договора аренды может выступать только самостоятельный объект недвижимости. В связи с этим неизолированная часть нежилого помещения (несколько квадратных метров) не может быть объектом аренды. В то же время прямого запрета на аренду части объекта недвижимости в законах не содержится.
Но существует разъяснения, указанные в ранее упомянутом Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Так же далее указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
На основании ст. 608 ГК РФ, правом сдачи имущества в аренду наделен собственник, а также лица, уполномоченные законом или собственником.
Особенности распоряжения имуществом бюджетных и автономных учреждений установлены положениями ст. 298 ГК РФ, в соответствии с которыми автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.
В соответствии п.1 ст. 17.1 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, если иное не предусмотрено законом.
Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст. 296 ГК РФ и ст. 3 Закон об утверждениях.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях судами на основании ст. 168 ГК РФ констатируется ничтожность договора аренды, противоречащего ст. 209, 608 ГК РФ.
Таким образом, если собственник автономного учреждения (Вуза), наделил полномочиями ректора данного вуза сдавать имущество данного учреждения в аренду, то в нашем случае дополнительного согласия собственника имущества вуза не требуется.
Что касается отказа в регистрации договора аренды органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со ссылкой на п.3 ст.26 Закона о регистрации об отсутствии кадастрового паспорта, то при условии регистрации ранее права на указанное помещение за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Список использованных источников
1.Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.07.2013г.)// СЗ РФ. 1996.№5. Ст.410.
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) (часть 1) // СЗ РФ.-2005.-№1Ст.14.
.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»/ СПС КонсультантПлюс.
.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008/СПС КонсультантПлюс.
.Определением Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009г. № 489-0-0/СПС КонсультантПлюс.
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.10.2013)// СПС КонсультантПлюс.
.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013)/ СПС КонсультантПлюс.
.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012.
.Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011.
.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»/ СПС КонсультантПлюс.
.О государственном кадастре недвижимости. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ/ СПС КонсультантПлюс.
.Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013)/СПС КонсультантПлюс.
.Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013)/СПС КонсультантПлюс.
.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный)/ Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.- 992 с.
.Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г № 73// Вестник ВАС РФ.№1.- 2012г.