Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
Кафедра гражданского права
Контрольная работа
Защита права собственности и других вещных прав
Красноярск 2014
Задача 1
На основании п.2,п.3 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - Жилищный кодекс РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее Положение), утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
В соответствии с этим Положением, а так же п.1,п.3 ст.16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Для признания помещения жилым должны соблюдаться все требования, к жилому помещению (п.9-32 Положения), жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно отвечать всем соответствующим санитарным нормам в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.10.2001 N 29 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01" (вместе с "СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. 2.2.1/2.1.1.).
Таким образом, спорные квартиры относятся к жилым помещениям, если они соответствуют всем требованиям для признания помещения жилым в соответствии с положениями вышеуказанных нормативно-правовых актов.
Анализируя ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее ГК РФ), можно выделить три группы объектов, являющихся общей собственностью в многоквартирном доме: (1) общие помещения дома; (2) несущие конструкции дома; (3) вспомогательное оборудование, предназначенное для обслуживания дома и находящееся как внутри, так и вне квартир.
Состав имущества, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности закреплён в ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. В соответствии с п.1, п.2 этой статьи таким имуществом, в числе прочего, являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Состав общего имущества так же закреплён в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и аналогичен, закреплённому в ст.290 ГК РФ.
Так же, в соответствии с п. 3 этих Правил, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В судебной практике вопрос о правовой принадлежности помещений на технический этажах и технических подвалах рассматривается следующим образом.
Определением Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009г. № 489-0-0 отказано в принятии к рассмотрению жалоб ТСЖ "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71", на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку они не отвечают требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которым жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
Как следовало из представленных материалов, решениями Арбитражного суда, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и Постановлением Федерального арбитражного суда ТСЖ "Невский 163" и ТСЖ "Комсомольский проспект-71 было отказано в удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое подвальное помещение, встроенные нежилые помещения и признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) на эти помещения.
В своём определении Конституционный суд РФ указал, что в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71"указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского Федерального округа от 20.06.2012г. по делу № А58-3685/11.
Требование: о признании права общей долевой собственности на общее имущество за участниками долевого строительства.
Обстоятельства: Участники долевого строительства ссылаются на неправомерную регистрацию права собственности общества на спорное имущество, которая привела к нарушению прав общей долевой собственности.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлено, отсутствие в спорном нежилом помещении вентиляционного, отопительного, электрораспределительного и иного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения всего нежилого здания и его помещений, вследствие чего участниками долевого строительства не доказан факт необходимости использования спорного помещения для обслуживания иных помещений в здании.
Основанием для отказа в удовлетворении требований так же явилось, то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о необходимости использования спорного пятого этажа здания как этажа для обслуживания иных помещений и не имеющего самостоятельного назначения. Суд апелляционной инстанции установил, что проектом не предусмотрено размещение в спорном помещении вентиляционного, отопительного и электрораспределительного и иного оборудования, помещение не ограничено техническим предназначением в целях обслуживания всего здания и может использоваться в общих с иными помещениями в здании целях при соблюдении обычных санитарных и противопожарных требований.
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
В соответствии с п.2 ст.17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям настоящего Федерального Закона.
В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании п.3 этой статьи договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, требования территориального органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о предоставлении доказательств, что спорные квартиры построены исключительно за счёт средств Застройщика не правомерны, так как документа, подтверждающего строительство спорных квартир за счёт средств Застройщика п.1 ст.25 Закон о регистрации не содержит. А все сведения о заключённых договорах долевого участия должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так же, если на спорные квартиры, находящиеся на девятом и техническом этажах многоквартирного девятиэтажного дома не были зарегистрированы договоры долевого участия, то и у Застройщика не было оснований для привлечения денежных средств дольщиков на строительство данных квартир. Кроме того, денежные средства дольщиков Застройщиком направляются на строительство объекта (многоквартирного дома) в целом.
В свою очередь, ООО «Строительная компания» может подтвердить целевое назначение квартир № 36,78 (как жилых помещений, не относящихся к общему имуществу дома) дополнительными документами. Одним из основных документов являющихся основанием, для разрешении судом этого вопроса, может являться, например, проект организации строительства, в котором указывается целевое назначение всех помещений в строящимся многоквартирном доме. Так же для подтверждения фактического назначения спорных квартир после ввода в эксплуатацию может быть составлен акт обследования помещения комиссией на предмет фактического наличия в спорных помещениях вентиляционного, отопительного и электрораспределительного и иного оборудования. Если на регистрацию были представлены кадастровые паспорта на конкретные помещения, а не на многоквартирный дом в целом, то данный аргумент тоже представляется состоятельным, так как, во-первых, это говорит о том, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а во-вторых в отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер.
Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном земельном кадастре не содержатся сведения о правах на спорные объекты недвижимости, как на общее имущество, то при надлежаще представленных дополнительных документах, подтверждающих целевое назначение спорных квартир, как жилых помещений суд вправе удовлетворить заявление ООО «Строительная компания» о признании незаконным отказа органа по государственной регистрации прав в государственной регистрации права собственности на квартиры № 36 и 78 в указанном доме и обязать орган по государственной регистрации прав зарегистрировать указанное право.
Задача 2
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее ГК РФ), Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ объектом аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Исходя из указанных норм, можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В Комментариях к статье 607 ГК РФ, также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками. Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).
Гражданский кодекс не выделяет в качестве самостоятельного объекта аренды не только часть нежилого помещения, но и само нежилое помещение, однако, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», разъясняется, что Судам следует иметь в виду, что положение ст. 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Статья 1 Закона о регистрации, относит нежилые помещения и их части к недвижимому имуществу, право на которое, а так же сделки с которым, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.