3 вариант - многоквартирные дома, где также больше 50% жильцов - собственники, но уже проведено общее собрание. Собрание может выбрать управляющую организацию из тех, что прошла территориальный конкурс (вариант 1). В этом случае администрация также издает распоряжение, являющееся формой защиты интересов жильцов. Когда есть распорядительный акт, органы власти могут устранять какие-то нарушения в управлении, не прибегая к
Условные обозначения: t -- ось времени; S-ось затрат по эксплуатации объекта недвижимости; S1-S10 - виды затрат, связанные с эксплуатацией объектов; tp= tp opt, tн, tф -- продолжительность эксплуатации объекта соответственно:
4 вариант - собственники многоквартирного дома выбирают управляющую компанию, не прошедшую конкурс. В этом случае они целиком и полностью берут ответственность на себя, при этом все собственники, включая органы исполнительной власти, владеющие частью квартир, подчиняются решению общего собрания. В этом случае каждый собственник заключает отдельный договор с управляющей компанией, и если у него появляются претензии, то он разрешает их в судебном порядке.
Рис.3. Графоаналитическая модель для определения рационального варианта эксплуатации объекта недвижимости суду, на основании договора с управляющей компанией.
5 вариант - собственники многоквартирного дома создают ТСЖ. В этом случае они сами выбирают управляющую компанию. При этом возможен вариант самостоятельного управления.
6 вариант - непосредственное управление жителями многоквартирным домом. Ранее в нашем законодательстве такая система касалась лишь небольших частных домов, теперь, согласно Жилищному Кодексу РФ, независимо от количества собственников в многоквартирном доме форма управления может быть как непосредственное управление собственниками. Решение о выборе такого способа управления принимается на общем собрании собственников данного дома при участии в собрании более 50% всех собственников большинством голосов, участвующих в собрании. В этом случае каждый собственник, живущий в этом доме, заключает прямые договора с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией. Согласно Жилищному Кодексу РФ собственники могут выбрать уполномоченных, которые от имени и по доверенности от каждого собственника заключают договоры с ресурсными и управляющими организациями.
Жилищным Кодексом РФ установлено нововведение по оплате за содержание и управление многоквартирными домами, согласно которому устанавливаются платежи не только за жилищно-коммунальные услуги, но и за управление многоквартирным домом. Приняты следующие способы начисления платежей:
-платежи начисляются в соответствии со ставками, утвержденными администрацией муниципального образования. Они будут применяться в случае, если управляющая организация назначена по конкурсу в соответствии с распоряжением администрации или когда общее собрание собственников не утвердило размеры платежей;
-смета расходов на управление, содержание и ремонт утверждается большинством голосов на общем собрании собственников, на основании представленных расчетов управляющих организаций. При этом решение, принятое на общем собрании, является обязательным для всех собственников данного дома, даже если они не принимали участие в голосовании. До введения Жилищного Кодекса РФ расценки на управление и содержание жилищного фонда утверждала администрация муниципального образования. В случае, если решение принимает общее собрание собственников дома, а стоимость услуг принимается по фактическим расценкам, то жилищный фонд, находящийся в собственности муниципального образования также должен управлять и обслуживаться по принятым расценкам.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Настоящая диссертационная работа, основанная на изучении и обобщении специфических особенностей функционирования муниципальных образований в условиях реформирования системы местного самоуправления в Российской Федерации, экспериментальных, теоретических и производственных исследованиях, посвящена научному обоснованию методических принципов и практических методов управления ЖКХ муниципальных образований.
Проведённые исследования, их производственная проверка и практическая реализация позволяют сделать следующие выводы:
1.Анализ особенностей функционирования и управления ЖКХ на уровне муниципального образования в условиях существующей системы и тенденций развития местного самоуправления в Российской Федерации показал, что жилищное и коммунальное обслуживание в системе городского хозяйства выполняет общественно-социальные функции, классификация которых по видам услуг требует дифференцированного подхода к нормированию, тарифно-ценовому регулированию этих услуг, а также выбору эффективных форм управления объектами недвижимости и инженерной инфраструктурой.
2.В результате исследования процессов реформирования ЖКХ в Российской Федерации установлено, что в ходе проводимых реформ не удалось преодолеть кризисное состояние отрасли, реализовать процесс демонополизации и развития конкуренции на рынке ЖКУ, привлечь стратегических инвесторов. Доказано, что основными факторами, препятствующими ходу реформы, является неудовлетворительное финансово-экономическое положение организаций ЖКХ и жилищно-коммунального комплекса в целом, а также неэффективность существующих схем управления ЖКХ муниципальных образований.
3.Разработаны методические основы формирования и функционирования системы ЖКХ на уровне муниципального образования, включающие математические модели для определения потребности в инвестициях на различных этапах жизненного цикла объектов недвижимости, рекомендации по выбору эффективных методов прогнозирования обеспечения надлежащего технического состояния жилищного фонда, с учётом факторов воздействия внешней и внутренней среды, модели, позволяющие оценивать эффективность работы управляющих организаций и суммарные ресурсы, необходимые для обеспечения надлежащего технического состояния объектов недвижимости.
4.Предложена система моделей для определения и выбора рациональных вариантов эксплуатации объектов недвижимости, позволяющая практически осуществлять принятие решений по срокам эксплуатации и моментам замены конструкций, элементов и систем объектов недвижимости.
5.Сформулированы принципы организации управления многоквартирными жилыми домами, предложены различные варианты управления объектами недвижимости в зависимости от форм собственности, а также порядок установления размеров оплаты за содержание и ремонт многоквартирных жилых домов, формы участия общественных объединений жителей в управлении.
6.Высокая степень сходимости расчётных и экспериментальных данных с результатами производственной проверки и практической реализации в ряде муниципальных образований Московской и Тверской областей свидетельствует о научной и практической апробации, обоснованности и достоверности основных положений, выносимых на защиту, эффективности разработанных методических подходов к оценке и выбору организационно-экономических форм управления ЖКХ муниципальных образований.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ
1.Цыпин И.С., Ряховский Д.И., Алферов В.Н. Основы макроэкономики. Учебно-методическое пособие. - М.: Институт экономики и антикризисного управления, 2000, 3,2 п.л. (в т.ч. автором 1 п.л.)
2.Алферов В. Н. Ермолаева М. А., Григорьева Н. В. «Преднамеренное банкротство. Рекомендации по проведению экспертизы» - Иваново: Изд. «Ивановский государственный университет», 2002, 3,0 п.л.(в т.ч. автором 1,2 п.л.)
3.Алферов В. Н. Отправная точка финансового оздоровления. Журнал «Вестник Центральной России» 2002, №5 - М.: Инвестиционное агентство ЦФО, ИНТЕРФАКС, 0,3 п.л.
4.Основы антикризисного управления: Учебн. пособие - под ред. А.Н. Ряховской. Изд. Второе.- М.:ИПК госслужбы, ИЭАУ, 2003, 26,5 п.л. (в т.ч. автором 0,5 п.л.)
5.Алферов В. Н. Пути и способы осуществления процедур банкротства организаций в Центральном федеральном округе. Журн. «Имущественные отношения в Российской Федерации» 2004, №4 - М.: НОУ «Международная академия оценки и консалтинга», 2004 г., 0,7 п.л.
6. Шрейбер К.А., Алферов В.Н. Эффективное управление жилищно-коммунальным комплексом муниципальный образований. Учебн. пособие. - М.: МИКХиС, 2005, 2,6 п.л. (в т.ч. автором 1,5 п.л.)
7.Алферов В. Н. Выбор эффективных организационно-экономических форм управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований. Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства. Третья Международная научно-практическая конференция. 6-7 апреля 2005 г. - М.: МИКХиС, 2005, 0,3 п.л.
8.Шрейбер К.А., Алферов В.Н. Теоретические вопросы формирования и функционирования системы управления жилищно-коммунального хозяйства. Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства. Третья Международная научно-практическая конференция, 6-7 апреля 2005 г. - М.: МИКХиС, 2005, 0,3 п.л. (в т.ч. автором 0,2 п.л.)
9. Алферов В.Н. Банкротства ЖКХ: спасение или ликвидация предприятий? Межрегиональное независимое издание журнал «Эффективное антикризисное управление» №38-39/2006.- М.: ЭАУ, 2006,0,2 п.л.
10. Алферов В.Н. Еще раз о законе о финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального хозяйства. Информационный журнал «Реформа ЖКХ», №3, 2006. - М.: ООО «Издательство «Город», 2006,0,6 п.л.
11. Алферов В.Н. Создание и модернизация объектов ЖКХ. Анализ зарубежного опыта организации работ. Специализированный журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство», №11, 2006, 0,4 п.л.
12. Алферов В.Н. Домовладение как основная управляемая структурная единица местного самоуправления в системе городского хозяйства. «Банкротство: история, законодательство, проблемы, перспективы» Сборник статей профессорско-преподавательского состава кафедры «Антикризисное управление» ИПК Госслужбы.- М.: ИПК Госслужбы, 2006, 6,25 п.л. (в т.ч. автором 0,5 п.л.).
13. Алферов В.Н. Предложения по разграничению функций собственников жилищного фонда. Информационный журнал «Реформа ЖКХ», №6, 2006 - М.: ООО «Издательство «Город», 2006, 0,6 п.л.
14.Алферов В.Н. Влияние тарифной политики на состояние жилищного и коммунального обслуживания в системе городского хозяйства. Научно-практический и теоретический журнал «Финансы и Кредит», №7(247)-2007 февраль, 0,4 п.л.