Автореферат: Выбор эффективных организационно-экономических форм управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований

Жилищное и коммунальное обслуживание граждан в системе городского хозяйства выполняет общественно-социальные функции, которые можно разделить на три вида.

Первый вид услуг предназначен не только для жителей города, но и для его деловых партнеров, что определяет их общественный характер. Это освещение, озеленение, транспорт, инженерная инфраструктура и др., т.е. все то, что придает городу определенный имидж, выгодно отличающий его от других городов. Обеспечение этого вида услуг является прямой обязанностью городской администрации, заинтересованной в экономическом и культурном развитии города.

Второй вид направлен на жизнеобеспечение конкретного домовладения, общественного или производственного здания. Это лифты, мусоропроводы, чердаки, подвалы, придомовая территория, предназначенные для обслуживания жителей домовладения или общественного и производственного здания. Это услуги, характеризующие комфортность и привлекательность конкретного домовладения или общественного и производственного здания.

И, наконец, третий вид услуг предназначен для жизнеобеспечения конкретной квартиры, обособленного общественного или производственного помещения, и имеет характер индивидуального потребления.

Функциональные различия и направленность коммунальных услуг определяют и различия в их оплате. Нет необходимости конкретизировать по оплате освещенность улиц или площадей, водопотребление при мойке улиц и поливке зеленых насаждений или ливневую канализацию. Здесь в полной мере проявляется неделимость и неисключаемость общественных благ, в виде которых выступают коммунальные услуги. Другое дело, когда коммунальные услуги достигают своего конкретного потребителя: общественного, производственного здания или домовладения, который, в свою очередь, может состоять из индивидуальных потребителей - обособленных помещений или квартир. На этом этапе услуга перестает быть общественным благом и превращается в делимый и исключаемый товар (услугу), объект купли-продажи.

Именно для второго и третьего вида тарифная политика и расчет норм потребления услуг должны изменится коренным образом, и основой этих изменений должны стать инструментальные методы контроля и измерения объема и качества произведенной и потребленной коммунальной услуги.

Нормирование и тарифы должны являться производной функцией от стоимости производства и доставки услуг конкретному потребителю. При этом необходимо учитывать, что любое производство товарной продукции может существовать только в том случае, если оно создает прибавочную стоимость. Прибавочная стоимость может быть планируемой величиной, часть которой составляет прибыль предприятия, но реально она приобретает материальное выражение только тогда, когда произведенный товар (услуга) находит своего платёжеспособного потребителя. Только после этого можно говорить о рентабельности производства товара (услуги).

Производство и продажа коммунальных услуг, помимо общих экономических законов, вынужденно подчиняется и конкретной социально-политической обстановке в обществе, где востребован конкретный набор и качество коммунальных услуг. Таким образом, нормирование и тарифно-ценовое регулирование, а также организация управления и эксплуатации ЖКХ должны осуществляться, исходя из вышеприведённой классификации жилищно-коммунальных услуг.

Изучение опыта ряда развитых европейских стан в сфере городского строительства и хозяйства показали, что основными задачами органов государственной власти и местного самоуправления в сфере ЖКХ является предоставление возможностей для проявления деловой активности частных компаний, что с одной стороны позволяет получать значительную экономию бюджетных средств, а с другой - сохраняет ответственность городской (муниципальной) администрации за координацию частных компаний и предпринимателей в сфере городского хозяйства.

При эксплуатации зданий и сооружений (объектов недвижимости) наиболее полный социальный эффект достигается путем установления рационального поступления денежного потока во времени и в пространстве, а также за счет определения рациональной длительности полного эксплуатационного процесса (tр). Установление оптимального значения срока эксплуатации объекта недвижимости (tропт) позволяет рассматривать только те варианты, которые отвечают условиям:

tропт ? tр

Процесс эксплуатации объекта недвижимости зависит от характера распределения инвестиций, изменения затрат в сфере ЖКК во времени и использования различных научно-технических нововведений и инноваций.

Нормативный срок tн жизненного цикла и объекта недвижимости в условиях рыночной экономики и сложившейся организационно-экономической ситуации определяется из времени подготовительного периода tn, периода развертывания процесса по строительству объекта tpn и периода эксплуатации (продукции) tnp, т.е. непосредственного получения дохода за счет предоставления услуг:

tн = tn + tpn + tnp

Интенсивность затрат (ji) по стадиям эксплуатации определяются следующим образом:

где Ki - сумма средств первой стадии эксплуатации (25 лет) при выполнении i-го вида строительно-монтажной работы (специализированный процесс), руб;

ti - продолжительность выполнения i-ой работы на первой стадии эксплуатации, дн.

Построение графиков интенсивности затрат позволяет получить характер распределения инвестиций в объект во времени, основные из которых приведены в таблице 1 и на рис.1.

Инвестиции могут изменяться во времени по возрастающим и убывающим параметрам, характер изменения которых может быть описан коэффициентом аp.

Тенденции современного развития ЖКК требуют решения сложной технико-экономической задачи, сопоставления результатов сокращения сроков строительства и увеличения эксплуатации (первой и второй стадии) с теми затратами, которые несет собственник жилой недвижимости и взаимосвязанные с ним производства для достижения выигрыша во времени.

Для определения оптимальной продолжительности эксплуатации объекта недвижимости следует рассмотреть характер изменения всех затрат, связанных с фазами жизненного цикла. При этом все они могут быть объединены в две группы:

-снижающиеся затраты - для сокращения длительности процесса эксплуатации здания или сооружения (S1, S2, S3) (рис.1а) - (1-ая стадия эксплуатации - до 25 лет);

-возрастающие затраты - для достижения сокращения длительности эксплуатации объекта (S4, S5, S6, S7, S8, S9, S10) (рис.1б) - (2-ая стадия эксплуатации - от 25 до 50 лет).

К снижающимся затратам для сокращения длительности процесса можно отнести накладные расходы S1, зависящие от длительности процесса и изменяющиеся под влиянием переменной величины (периода развёртывания процесса строительства) при нормативном сроке жизненного цикла объекта недвижимости tн по закону:

где, НР1 - сумма накладных расходов, зависящих от деятельности

эксплуатационно-строительного процесса при его нормативной величине, руб.;

tр - длительность полного эксплуатационного процесса для первой стадии;

Таблица 1 Виды распределения инвестиций при эксплуатации объекта недвижимости

ap - коэффициент, характеризующий вид распределения инвестиций;

a1 - коэффициент, показывающий долю сметной стоимости ремонтно-строительных работ в общих инвестициях на объект;

a2 - коэффициент, показывающий соответствующую долю накладных расходов в сметной стоимости объекта;

aз - коэффициент, отражающий долю анализируемой части накладных расходов;

K - объём инвестиций в ремонтно-строительные работы объекта, руб.;

an - коэффициент инфляции.

Размер затрат S2 связан с видом распределения инвестиций во времени по фазам жизненного цикла объекта недвижимости, характеризующимся коэффициентом ap:

где Ток1 - нормативный срок окупаемости инвестиций;

Fд - число рабочих дней в году, дн.;

Жизненный цикл объекта недвижимости - это время от момента обоснования необходимости его создания до момента наступления нецелесообразности дальнейшей эксплуатации. Образование в системе факторов неопределенности и риска под влиянием внешней и внутренней сред приводит к тому, что производственные процессы возведения и эксплуатации объектов недвижимости существенно отклоняются во времени и в пространстве от своего нормального развития, т.е. Кгр уменьшается, что нарушает устойчивость функционирования управляющей организации. На техническое состояние объекта недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней и внутренней

среды, которые формируют основные организационные, экономические, социальные условия, ситуации, предпосылки и принципы обеспечения основных вариантов функционирования и развития как предприятий и организаций ЖКК, так и объектов жилой недвижимости. Важное значение для оценки указанных факторов имеет коэффициент готовности функционирования системы (Кгр) с учетом жизненного цикла объекта недвижимости, который определяется по следующей формуле:

Кгр = tобщ / (tобщ + tпотерь i )

Величина потерь экономики муниципального образования от физического износа объектов недвижимости, находящихся в стадии эксплуатации, с учетом длительности периодов, превышающих нормативные сроки различных видов ремонтных работ зданий и сооружений напрямую связана с интересами заказчика (собственников) и зависит от размеров аналогичных переменных параметров ap и Ток1.

Величина потерь экономики муниципального образования от превышения нормативных сроков физического износа объектов, находящихся в стадии эксплуатации, с учетом длительности перерывов выполнения ремонтов зданий и сооружений (S3) рассчитывается по формуле:

Ток2 - нормативный срок окупаемости инвестиций в отрасли, эксплуатирующей здание или сооружение, равный 1, 2,..., n.

Негативное влияние внешней среды приводит к образованию различных видов дополнительных потерь и к отклонению от нормативных сроков выполнения ремонтных работ, что и предопределяет переход управляющей организации к худшей организационно-технологической ситуации.

Рис.1. Характер распределения инвестиций при эксплуатации объекта недвижимости

Условные обозначения

К - инвестиции, t -время распределения инвестиций при 1-ой и 2-ой стадиях эксплуатации объекта недвижимости.

Приведенный выше расчёт учитывает влияние факторов внешней и внутренней среды. Размер внутренних резервов подрядных и субподрядных организаций зависит от степени изменения переменных величин, входящих в данный вид затрат - б1, б2, б3, б4.

Заработная плата рабочих S5 с учётом применения премиальных систем оплаты труда, зависящих от трудоёмкости ремонтно-строительных работ Qi, также характеризуется определённым законом изменения при различных значениях tp и tn:

где К2 - коэффициент доплат к заработной плате при сокращении продолжительности ремонтно-строительных работ;

К3 - коэффициент, учитывающий часть рабочих, находящихся на премиальной системе оплаты труда, определённый условиями контракта;

С - дневная тарифная ставка среднего разряда рабочих, обусловленная условиями заключаемого контракта, руб;

Qi - трудоёмкость ремонтно-строительных работ здания или сооружения, чел.-дн.

Установление рациональных границ по эффективному использованию инвестиций при эксплуатации объекта на 1-ой фазе жизненного цикла осуществляется на основе изменения переменных параметров расчетных показателей, что позволяет получить семейство кривых суммарных затрат - Sобщi, каждая из которых определяет вариант использования инвестиций в объект (рис.2). Соединяя точки А1i, которые характеризуют минимальные суммарные затраты в объект и оптимальный срок ремонтно-строительных работ объекта для i-го варианта распределения инвестиций между собой, можно получить «зону рациональных значений», в которых наиболее эффективно будут использоваться инвестиции во времени и наиболее полно будут учитываться интересы всех участников эксплуатации объекта недвижимости.