Для обеспечения этой зоны, в реальных условиях рыночной экономики и организационно-экономической ситуации, управляющей организации необходимо разработать систему различных научно-технических нововведений. Это позволит использовать те варианты эффективного использования инвестиций в объект во времени, которые обеспечивают условие tp ? tн.
На рис.3 приведена графоаналитическая модель для определения рационального варианта эксплуатации объекта недвижимости, позволяющая практически осуществлять принятие решений по срокам эксплуатации и рациональным моментам замены элементов и систем.
Для управляющей организации важным этапом является прогнозирование состояния объекта жилой недвижимости, включая его физический износ, определяемый по формуле:
где Фз - физический износ здания, %; ФKi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
По полученным данным физического износа зданий и объектов прогнозируется состояние объектов недвижимости жилого фонда на ближайшую перспективу. Данная методика также позволяет прогнозировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до их постановки на текущий (капитальный) ремонт. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов приведена в таблице 2. Примерная стоимость капитального ремонта и примерный состав ремонтных работ, в зависимости от степени физического износа конструктивных элементов, приведены в таблице 3. По полученным прогнозным данным определяется предполагаемое время эксплуатации зданий, объемы предполагаемых работ, связанные с ремонтом и реконструкцией объектов недвижимости, а также суммарные затраты, связанные с содержанием объектов недвижимости и управлением ими.
В соответствие с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), в котором определен совершенно новый подход к управлению жилыми зданиями, решающая роль в организации управления отводится уже не органам власти, а собственникам помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников само является органом управления и вправе решать важнейшие для жизнедеятельности многоквартирного дома вопросы, включая выбор управляющей организации и установление размеров оплаты за содержание и ремонт своего дома.
В связи с указанными изменениями органы исполнительной власти должны будут выступать не только как властные структуры, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирными домами, но и как представители собственника со всеми правами и обязанностями, предусмотренными ЖК РФ.
В основу организации управления многоквартирными домами должны быть заложены следующие основные принципы:
1.Территориальные органы исполнительной власти несут ответственность за организацию управления многоквартирными домами независимо от форм собственности на помещения в данных домах, то есть в домах, в которых все помещения или их часть находятся в частной собственности или в собственности субъекта, включая дома-новостройки.
Таблица 2 Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий
|
Виды жилых зданий по материалам основных конструкций |
Продолжительность эффективной эксплуатации, лет |
||
|
До постановки на профилактический и текущий ремонт |
До постановки на капитальный ремонт |
||
|
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации |
3-5 |
20-25 |
|
|
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации |
2-3 |
10-15 |
2.Отношения собственников помещений, включая собственника - субъект РФ, в части жилых и нежилых помещений с управляющей организацией строятся на основе договоров управления.
Таблица 3 Укрупненная шкала физического износа
|
Физический износ |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов |
|
|
0-20 |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ |
0-11 |
|
|
21-40 |
Удовлетворительное |
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии |
12-36 |
|
|
41-60 |
Неудовлетворительное |
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта |
38-90 |
|
|
61-80 |
Ветхое |
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или при полной смене конструктивного элемента |
93-120 |
|
|
81-100 |
Негодное |
Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы |
>100 |
3. Решения о выборе управляющей организации принимаются:
-территориальными органами исполнительной власти, если не проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации или в случае передачи дома-новостройки в управление до государственной регистрации прав собственности на помещения и проведения общего собрания по выбору способа управления;
-общим собранием управляющей организации или в случае передачи дома-новостройки в управление до государственной регистра прав собственности на помещения и проведения собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Управляющая организация может быть назначена:
-по конкурсу в установленном порядке органами исполнительной власти;
-решением общего собрания собственников помещений.
5.Орган местного самоуправления обеспечивает выпуск распоряжения о передаче дома в управление в случаях:
-передачи в управление дома-новостройки, принятого в эксплуатацию после строительства;
-если не проведено общее собрание собственников помещений, или оно проведено и выбрана управляющая организация, которая рекомендована органами власти из числа прошедших конкурс. На основании распоряжения орган местного самоуправления заключает с управляющей организацией договор об организации управления многоквартирным домом.
Условные обозначения:
1,2, ... , N -- варианты инвестирования объекта недвижимости для различных условий деятельности управляющей организации
Рис.2.Графоаналитическая модель для определения «зоны рациональных значений» параметров деятельности управляющей организации в различных условиях эксплуатации объектов недвижимости
6.Каждый собственник заключает договор управления с управляющей организацией. При этом: один договор с множественностью лиц на одной стороне, если собрание не проведено; каждый собственник заключает отдельный договор, если собрание проведено и выбрана управляющая организация.
7.Если на общем собрании выбрана управляющая организация, не проходившая конкурс, то распоряжение о передаче дома в управление не выпускается, орган местного самоуправления не заключает договор с управляющей организацией об организации управления. Собственники помещений, в том числе собственник - субъект РФ или орган местного самоуправления договоры управления с управляющей организацией.
8.Контроль деятельности управляющей организации осуществляется органом местного самоуправления в случае, если выбрана организация, прошедшая конкурс, или если в доме имеются помещения, находящиеся в собственности субъекта РФ.
Если в многоквартирном доме отсутствуют помещения, находящиеся в собственности субъекта РФ, и выбрана управляющая организация из числа не проходивших конкурс, то контроль деятельности по управлению, содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирного дома может осуществляться только через прокуратуру и правоохранительные органы.
9.ТСЖ создаются по решению общего собрания собственников помещений.
10.Органы местного самоуправления обеспечивают контроль за передачей домов в управление ТСЖ.
11.Представители органов государственной исполнительной власти субъектов РФ участвуют в работе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций.
12.Представители органов государственной исполнительной власти субъектов РФ подписывают с управляющими организациями договоры управления.
13.Представители органов государственной исполнительной власти субъектов РФ ведут реестр всех договоров управления многоквартирными домами, где имеются помещения, находящиеся в собственности субъекта РФ, и реестр всех управляющих организаций. Эти реестры должны быть связаны с реестром договоров найма и с реестром собственности субъекта РФ в жилищной сфере, в целях своевременного получения информации об изменениях прав собственности на жилые помещения и своевременного информирования органов местного самоуправления о необходимости внесения изменений в договоры управления.
14. Если собственниками помещений не проведено общее собрание или если на данном собрании не утвержден размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, то размер платежей за указанные услуги устанавливается органом государственной исполнительной власти субъекта РФ.
15.Все решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в соответствии с ЖК РФ, являются обязательными для выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе и субъектом РФ, что обязывает органы местного самоуправления осуществлять контроль за проведением общих собраний и организацией управления домами, в которых имеется собственность субъекта РФ. Общее собрание может быть проведено путем заочного голосования.
После оформления прав собственности собственников помещений в доме-новостройке органы местного самоуправления в течение года обязаны созвать общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом.
Жители могут участвовать в контроле за содержанием и ремонтом жилых домов через домовые комитеты.
В ст. 161 ЖК РФ сказано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
-управление товариществом собственников жилья;
-жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-управление управляющей организацией.
Территориальные органы власти несут ответственность за организацию управления многоквартирными домами, независимо от форм собственности на помещения в данных домах. Возможна следующая схема управления многоквартирными домами.
1 вариант - многоквартирные дома, где больше 50 % квартир находится в собственности города (муниципального образования). Система управления в этом случае не будет отличаться отныне действующей. Сначала администрация проводит конкурсный отбор управляющих организаций, а затем заключает с выигравшей управляющей организацией соответствующий договор об организации управления многоквартирными домами.
Управляющая компания, в свою очередь, строит свои отношения с собственниками квартир. Если квартира в муниципальной собственности, тогда собственник - муниципалитет заключает с управляющей компанией договор на управление этой собственностью.
I - трехсторонний договор на управление в части жилых помещений
II - трехсторонний договор на управление в части нежилых помещений
Если квартира в частной собственности, то управляющая организация заключает договор на управление с собственником, причем один договор с множественностью лиц со стороны собственника. В отношении нежилых помещений собственником выступает администрация.
2 вариант- многоквартирные дома, где собственники квартир превышают 50 % жителей дома, но где не проведено общее собрание собственников по выбору способа управления. Порядок назначения управляющей компании здесь тот же самый. Единственное отличие в том, что в течение года территориальные органы исполнительной власти должны организовать общее собрание жильцов этого дома, на котором собственники обязаны сами выбрать себе управляющую компанию. Если администрация не сумеет провести такое собрание, то домом будет управлять та организация, которая была назначена местными органами власти, а сами органы власти будут работать с жильцами до тех пор, пока те не проведут общее собрание. Если же всех собственников устраивает назначенная управляющая организация, ее можно просто утвердить на общем собрании.