Абзац 2 п.1 ст.36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам.
Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в ст.36 ЗК РФ и в ст.3 Федерального закона № 137-ФЗ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется. К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.
Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Последнее предложение п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз.2 п.7 ст.36 ЗК РФ.
Пункты 3 и 4 ст.36 ЗК РФ посвящены приобретению прав на неделимый земельный участок. делимым будет являться тот участок, который без изменения его разрешенного использования может быть поделён на части, которые могут стать самостоятельными земельными участками после раздела. Соответственно, неделимый участок - это такой, который в силу его хозяйственного назначения, целевого назначения либо разрешенного использования не может быть разделен на отдельные самостоятельные участки.
Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:
) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;
) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.
Вопросы о делимости или неделимости земельного участка обычно возникают тогда, когда, например, одно здание пристроено к другому и нет возможности поэтому сделать однозначного выводы о том, является ли лицо собственником первично построенного здания или вторичных объектов недвижимости.
Положение п.5 ст.36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст. 19, 35, 46 и 55 Конституции РФ.
Ст.36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи.
В абз.1 п.7 ст.36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая - с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка.
При этом законодатель допустил тавтологию в первом предложении абз.1 п.7 ст.36 ЗК РФ в отношении уточнения местоположения границ. Формулировки "если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка" и "в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка" подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы.
В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории. В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение - квартал в целом.
Таким образом, право на приобретение земельного участка, который находится под зданиями, сооружениями или строениями, имеет собственник данных объектов. При этом здания не должны являться временными постройками или объектами незавершенного строительства.
2. Иные виды возникновения прав на земельные участки
Судебное решение - это одно из оснований появления и регистрации гражданских прав наравне со сделками,. актами государственных органов, наследования и реорганизации. Вне зависимости от основания возникновения любое право в отношении земельных участков поделжит регистрации.
Судебное решение будет являться тем основанием, которое необходимо для регистрации прав того лица, которое выиграло судебный процесс. Момент появления такого права может определяться в самом решении, однако его указание не обязательно. В таком случае право лица на недвижимое имущество повляется согласно общему правилу с момента государственной регистрации.
При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:
бесхозяйное имущество (п.3 ст.225 ГК РФ);
давностное владение (п.1 ст.234 ГК РФ);
самовольную постройку (п.3 ст.222 ГК РФ);
имущество добросовестного приобретателя.
Государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:
действительности и подлинности представленных документов;
вступления решения суда в законную силу;
соответствия решения суда требованиям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
Из п.2 ст.8 ГК РФ следует, что "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Эта норма нашла свое отражение также в ст.131 "Государственная регистрация недвижимости", ст.219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество", п.2 ст.223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" Кодекса, Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряде иных нормативных актов.
Из содержания указанных норм следует, что право собственности на недвижимую вещь возникает только с момента государственной регистрации, если иное не указано в законе. Отсюда следует общее правило, в соответствии с которым до момента государственной регистрации на стороне заинтересованного лица может быть лишь незаконченный состав приобретения права по тому или иному основанию, установленному в законе, а также законное владение вещью. К случаям возникновения права собственности с момента, не связанного с государственной регистрацией, можно отнести, например, ситуации, предусмотренные п.4 ст.218, п.1 ст.624, п.4 ст.1152 Кодекса.
Признание судом права не может рассматриваться как решение, подлежащее исполнению. Регистрирующий орган не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию. Соответственно регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа. Может быть отказано в регистрации прав на основании иногда принимаемых следующих судебных решений. В случае признания права на самовольную постройку без предоставления земельного участка регистрирующий орган вправе запросить правоустанавливающий документ на участок.
В случае признания права в споре без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть отказано в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.
В статье 223 ГК РФ явно выбивается из контекста содержащееся в ней нормативное положение о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимого имущества, поскольку данная статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Кроме того, данное положение по непонятной причине имеет в виду возникновение права собственности у добросовестного приобретателя только недвижимого имущества.
Данная ситуация может быть исправлена путем включения в ГК РФ отдельной статьи о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, в которой должны содержаться нормы, устанавливающие основание возникновения права собственности у добросовестного приобретателя как недвижимого, так и движимого имущества.
3.1 Представляется верным включить в главу о приобретении права собственности самостоятельную статью о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, содержащую следующие положения
1. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента приобретения имущества.
. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации.
2.2 Анализ судебной практики о возникновении прав на земельные участки
Одной из актуальнейших проблем гражданского права на сегодняшний день является проблематика, связанная с приобретением права собственности на имущество добросовестным приобретателем. Обратим внимание на то обстоятельство, что ГК РФ во многих статьях говорит о категории "добросовестности", однако, не содержит легального определения данного термина. Указанный пробел гражданского законодательства восполняется теорией гражданского права, в которой существуют самые разнообразные и противоречивые точки зрения относительно понимания сущности и правовой природы категории добросовестности. В частности, Л.В. Щенникова добросовестность определяет в качестве уважения и верности принятому на себя обязательству, собственной честности и доверия к чужой честности. Автор полагает, что злоупотребление субъектами гражданских правоотношений своими правами следует рассматривать в качестве проявления недобросовестности".
Исходя из изложенного, можно выделить две внутренние составляющие принципа добросовестности:
) добросовестное, исполнительное и надлежащее исполнение принятых на себя обязательств;
) недопустимость злоупотребления правом.
Полагаем, что сущность и значение принципа добросовестности при осуществлении гражданских правоотношениях состоит в соблюдении субъектами данных отношений правомерного поведения, а также в противодействии противоправным и незаконным действиям третьих лиц в обязательствах, например при нарушении согласованных сторонами условий договора. Как полагает Е.Б. Козлова, при вступлении в договорные отношения стороны, руководствуясь принципом добросовестности, рассчитывают на надлежащее исполнение договора другой стороной. Согласно ч.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Более того, частью 4 указанной статьи особо подчеркивается, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
А.В. Микрюков придерживается той точки зрения, что принцип добросовестности подразумевает не простое исполнение принятых сторонами обязательств, а "неких подразумеваемых (основанных на представлениях о честном и конструктивном поведении) обязанностей". Распространенной в теории гражданского права является позиция, согласно которой принцип добросовестности основывается на гражданско-правовых принципах, ответственных за сохранность и стабильность основ всего гражданского законодательства.
Несмотря на долгое отсутствие в ГК РФ принципа добросовестности как одного из основополагающих принципов гражданского права, его практическое применение можно встретить и до 1 марта 2013 года, т.е. момента законодательного закрепления. Сегодня для его использования и практического применения имеются все необходимые юридические основания. В тоже время Е. Антипова придерживается мнения, что только одного закрепления принципа добросовестности в гражданском законодательстве является недостаточным. Согласимся с мнением автора о том, что необходимо также закрепить в ГК РФ определение добросовестности, в противном случае, в судебной практике могут возникнуть ситуации, связанные с неверным применением и толкованием данной категории.
В.Н. Ландаков закрепление в законодательстве института давностного владения объясняет необходимостью устранения неопределенности прав, возникающей в тех случаях, "когда собственник вещи в течение продолжительного времени не осуществляет свое право на нее, а ее фактический (незаконный) владелец осуществляет пользование и распоряжение вещью".
Отметим, что ЗК РФ не содержит положений, которые прямым или косвенным образом запрещают приобретение права собственности на земельные участки в силу их приобретательской давности.
Исходя из содержания ч.1 ст.234 ГК РФ следует, что в качестве субъектов, имеющих право приобретения права собственности в силу приобретательской давности, выступают как граждане, так и юридические лица. В тоже время согласно положениям ч.2 ст.124 ГК РФ допускается лишение Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований являться субъектами права собственности в силу давности владения. В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указывается на возможность судебного признания права собственности в силу давностного владения и установления фактов добросовестного давностного владения, на необходимость последующей государственной регистрации признанного судом права или факта.
Поскольку ст.234 ГК РФ говорит о возможности приобретения права собственности в силу давности владения и в отношении недвижимости, то данное положение в полной мере применимо и к земельным участкам. В случае наличия всех условий, предусмотренных ст.234, владелец земельного участка может инициировать процедуру признания за ним права собственности на данный участок. "Владению в таком случае, - как отмечают Н.Н. Мисник, О.П. Торосян, - сопутствует обязанность всех третьих лиц не препятствовать его субъекту в осуществлении владения". При этом, дела о признании права собственности на земельные участки по давности владения согласно положениям Гражданского процессуального кодекса РФ рассматриваются по месту нахождения недвижимого имущества. По данной категории дел применимы также правила Арбитражно-процессуального кодекса РФ об общей подведомственности.