Для вкладчика инвестиций выгодно покупать сельскохозяйственные земли, а уже потом переводить их в требуемую категорию. В этом случае доходность может достигать даже 500%. Покупая участок земли со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно выиграть, заработав около 100% в годовом исчислении. Это не сравнимо ни с какими банковскими капиталовложениями. Но процесс перевода сталкивается со многими административными барьерами. Он требует существенных издержек. Из-за этого возможности по покупке этих земель имеют только крупные вкладчики инвестиций. Уже в настоящее время в РФ существует с десяток землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленные холдинги, частные собственники), которые владеют землёй, размерами от 300 до 500 тыс. га.
Многие иностранные компании также заинтересованы в российской земле. И, не смотря на Российский Земельный кодекс, запрещающий владеть землями сельскохозяйственного назначения иностранным предпринимателям, покупка земель происходит через их дочерние компании, на которые, в свою очередь, этот запрет не распространяется. Инвестиционная привлекательность сельских хозяйственных земель зависит не только от возможности перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но также и от их естественных удорожаний.
Большой капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а для сбережения и приумножения своих сбережений, спекулятивно на них выигрывая. Не обращая внимания на развивающуюся законодательную базу, российский земельный рынок пока ещё сохраняет тенденции монопольного спекулятивного рынка.
Говоря о мелком землевладельце или частном предпринимателе, то нужно заметить, что только последние лет пять приходит осмысление земли как ценности и основой дальнейшего благосостояния. Но даже в этом случае земля рассматривается в качестве объекта долгосрочного вложения капитала в целях его сбережения. Вместе c тем данная тенденция касается не только городских, но и сельских жителей, которым земля всегда являлась не только средой обитания, но и трудовым объектом.
Хотя данную ситуацию невозмжного объяснять только «пассивностью» потенциальных собственников. Процесс выделения земельных паев считается для владельцев делом однозначно сложным. Причинами этого является:
· Неоднозначное толкование принятого законодательства;
· Плохой уровень информированности граждан и их «правовая безграмотность» в вопросах земельного владения, распоряжения и пользования;
· Незаконченность кадастровой оценки земель, которая определяет местоположение, целевое назначение и правовое земельное положение и размещенных на землях объектов.
· Высокая стоимость кадастровых работ, потому что их проводят частные компании по рыночным ценам.
В итоге, стать полноправным распорядителем своего земельного участка мелкому землевладельцу весьма проблематично. И даже если это и произойдёт, то, так как вопрос о местоположении выделяемого участка фактически решается руководством местной администрации, полученный в собственность участок может не быть в перечне земель, который пользуется особо спросом. Поднять стоимость земли, которую получил, можно было бы, если сменить её целевое назначение. Но для мелкого собственника это не по зубам.
Вполне допустимой представляется ситуация, когда наиболее востребованные, подвергшиеся большому спросу земли в виде коллективных паев будут выкуплены оптом (оформлены в бессрочную аренду) монополистами по низким ценам. После этого, упростив и удешевив процесс кадастровой оценки, будет произведено межевание земли с последующей передачей в собственность небольших участков по ценам рынка.
3.2 Проблемы развития земельного рынка в России
Из всего сказанного можно сделать вывод, что главным собственником, который формирует предложение на российском рынке земли, является государство в лице муниципальных и региональных администраций. А спрос, на первичном рынке, вызывается, как правило, крупными инвесторами. И то, лишь на участки земли, которые предназначены для строительства в крупных городах или обладают производственным и рекреационным потенциалом; их общая площадь составляет менее 2% территории страны. И это не к удивлению, потому что современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и ему не нужны значительные дополнительные территориальные площади и земельные ресурсы.
В итоге, следует говорить о диспропорции между земельным спросом и предложением. В ряде случаев предложение превышает спрос; хотя существует исключение - земли вокруг крупных городов, где существует рыночное определение цен. Несовершенство механизма рынка и лимитированное число субъектов рынка не дают толчок установлению на российском земельном рынке объективной равновесной рыночной цены.
Цены на земли, которые продают, устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, руководствующимися нормативной земельной ценой. С 2008 года её размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право вносить корректировки в нормативную цену, продвигая её к рыночной. Уточнённая нормативная земельная цена не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные участки земли.
Земельный же налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, призванной, в том числе, назначать объективную стартовую цену при земельной продаже. А кадастровая оценка земель также основывается на статистическом анализе цен рынка аналогичных объектов недвижимости.
В результате, в соответствии с законодательством РФ, конечная нормативная цена выкупа земли, арендная стоимость, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основании проведённых анализов совершенных сделок по её купле-продаже.
Но информация о земельных ценах, которая определена в договорах купли-продажи земельных участков, не обязательно соответствует реальным ценам рынка. Обычно, цены на землю в договорах несколько занижены или же использована нормативная цена земли. Таким образом, нехватка достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, стремящегося извлечь ренту из административного ресурса, делает муниципальные образования монополистом в процессе ценоформирования. Администрации заинтересованы в лимитировании предложения на земельном рынке при общей тенденции к росту спроса на неё. Это даёт им возможность продавать (сдавать в аренду) участки земли по цене, существенно превышающей её рыночную стоимость.
Исходя из этого, отсутствие реальной стоимости земли приводит к ситуации, когда с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и же невозможно) соревноваться на аукционах по продаже земель государства (муниципалитета) с крупным бизнесом. Это, в свою очередь, мешает конкуренции, увеличивая концентрацию на рынке и степень монополизации рынка.
Ситуация усугубляется плохим уровнем развития инфраструктуры рынка земли, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на участок земли.
Проводя анализ развития российского земельного рынка, возникают сомнения относительно возможности и способности распределения земельных участков в руках наиболее эффективных собственников на российском земельном рынке.
Хотя, хаотичное развитие земельного рынка в РФ, похоже, полностью перестало удовлетворять государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2009 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено.
Для повышения количества субъектов рынка, необходимого для развития конкурентного рынка, ориентированного на привлечение земли в сельскохозяйственную деятельность, на государственном уровне принят ряд определённых мер. Для упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки ресурсов земли в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая заведует всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости переведут в режим «одного окна». С 1 января 2010 года в стране начали работать так называемые кадастровые инженеры, занимающиеся как обмером земли, так и постройками, т.е. заменили землемеров и сотрудников БТИ. Поэтому, нужно сказать, что инфраструктура рынка улучшается. Созданы и функционирую ОАО «Росагролизинг» и ОАО «Россельхозбанк», которые обеспечивают земельных производителей кредитами.
3.3 Пути совершенствования российского земельного рынка
Последующее регулирование рынка земли государством должно быть направлено на усовершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие инфраструктуры рынка, обеспечение рыночных субъектов объективной информацией, и стимулирование поведения его участников.
Например, на организацию и правовую поддержку рынка ресурсов, который позволит совместить субъектов земельных отношений, что, в итоге, повысит эластичность как спроса, так и предложения и обеспечит эффективное образование цены.
Для развития добросовестной конкуренции, должна существовать кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, который не имеет достаточного объёма собственных средств на приобретение участков земли и ориентированного на долгосрочное эксплуатирование земельного ресурса и вкладываемого капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.
В этой связи, представляется нужным узаконить льготы по налогу на землю, активизировать предоставление ссуд на покупку участков земли, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы увеличения почвенного плодородия, дорожного строительства, мелиоративных систем и так далее.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля, в качестве фактора производства и товара обладает несколькими только ей свойственными особенностями, которые обуславливают её рыночный оборот.
Во-первых, ограниченность количества земли делает её совокупное предложение неэластичным. Соответственно, в результате, цена земли определяется исключительно спросом (в условиях свободного рынка).
Во-вторых, земля является бесплатным даром природы и незаменимый фактор производства, которая считается источником для получения её собственником дополнительного дохода, то есть земельной ренты. Поэтому земля может давать доход не только за счёт хозяйственного использования, но и в качестве объекта собственности. Что и объясняет устойчивую тенденцию к увеличению цены на землю.
В настоящее время Россия считается крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, которые, в свою очередь, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно и рационально. Предполагается, что повысить эффективность использования земли возможно при вовлечении её в рыночные отношения, которые регулируются государством.
По официальным данным, в России уже существует земельный рынок. Для создания конкурентного рынка законодательством на землю было установлено многообразие форм собственности. Для этого, земельные угодья, находящиеся у сельхозпредприятий, были переданы в сельскохозяйственную собственность жителей в виде долей земли. Однако несовершенство законодательной базы и административные издержки так и не дали дольщикам стать полноценным участником рынка, что ограничивает земельное предложение на рынке.
В результате чего, основным собственником, формирующим предложение на российском рынке земли, выступает государство в лице муниципальных и региональных администраций. A уже спрос, на рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов, которые вкладывают средства в приобретение земли в целях её дальнейшей перепродажи. Следовательно, несмотря на развивающуюся базу законодательства, земельный рынок в России всё ещё имеет тенденции спекулятивного рынка монополий.
Чаще всего, предложение превышает спрос. Это не способствует установлению на российском земельном рынке объективной равновесной рыночной цены. Факт отсутствия достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначность оценки государства делают муниципальные и региональные власти монополистами в процессе формирования цены, что препятствует конкуренции, a так же увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.
Однако, стремясь к созданию российского конкурентного земельного рынока, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает инфраструктуру рынка, обеспечивая финансовую поддержку предпринимательства, которое ориентировано на долгосрочное земельное пользование.
Таким образом, перед Россией стоит сложная цель: завершить реформирование земельных отношений и создать российскую национальную систему пользования землёй, позволяющую эффективно, рационально и справедливо использовать главное богатство нашей страны - нашу землю.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1Амосова, В.В. Экономическая теория: Учебник [Текст] / В.В. Амосова. - СПб.: Издательство «Питер», 2009. - 480 с.
Блюин, С.В. Новые цифры в кадастре [Текст] / С.В. Блюин // Российская Бизнес-газета. - 2010. - №690. - С. 3-10
Булатов, А.Е. Какой земельный рынок нам нужен [Текст] / А.Е. Булатов // Российский экономический журнал. - 2008. - №4(342). - С. 33-39
Видяпин, В.И. Экономическая теория: Учебник [Текст] / В.И. Видяпин. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 241 с.
Виноградов, Е.А. Земельная собственность и проблемы ренты [Текст] / Е.А. Виноградов, С.К. Карамзина. - Спб.: Издательство «Питер», 2010. - 203 с.
Горемыкин, В.А. Новый земельный передел [Текст] / В.А. Горемыкин // КоммерсантЪ. - 2010. - №79. - С. 24-33
Горемыкин, В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин, С.Л. Кодуб. - М.: Издательство «Торговая корпорация», 2011. - 112 с.
Загайтов, И.Б. Законы земельной ренты в условиях интенсификации земледелия [Текст] / И.Б Загайнов. - Воронеж: Издательство Воронежского
университета, 2008. - 98 с.
Зайг, И.Б. Эффективность дополнительных вложений в земледелие и дифференциальная рента [Текст] / И.Б. Зайг. - М.: Экономика, 2008. - 254 с.
Иохин, В.Я. Экономическая теория: Учебник [Текст] / В.Я. Иохин. - М.: ЮристЪ, 2010. - 366 с.
Кабаков, С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России [Текст] / С.И. Кабаков // Экономика и жизнь. - 2011. - №6. - С. 2-15
Канов, В.И. Отношение собственности на природные ресурсы [Текст] / А.П. Бычкова, В.И. Канов. - Томск: ТЭИ, 2009. - 197 с.
Козырев, В.М. Основы современной экономики: Учебник [Текст] / В.М. Козырев. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 528 с.
Мальцев, К.В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития [Текст] / К.В. Мальцев, А.Н. Сазыкин. - М.: МГУ, 2009. - 43 С.
Седов, В.В. Экономическая теория [Текст] / В.В. Седов. - Челябинск: ЧГУ, Челябинск, 2011. - 502 с.
Шмелев, Г.И. Аренда земли и арендная плата в России [Текст] / Г.И. Шмелев // Финансы и кредит. - 2010. - №12(192). - С. 24-30
ЭЛЕКТРОННЫЕ РЕСУРСЫ
1. Индикаторы Рынка Земли [Электронный ресурс] // <http://www.land-in.ru/landowner.html>
. Земельные отношения: экономико-правовые аспекты [Электронный ресурс] // <http://www.kgau.ru/distance/ur_4/zem_otnoshenia/cont/2-1.html>
. Земля - рынок, прогнозы, аналитика [Электронный ресурс] // <http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land>
РосБизнесКонсталтинг Недвижимость. Новости [Электронный ресурс] // <http://www.realty.rbc.ru>
Российский земельный союз. Новости [Электронный ресурс] // http://www.zemso.ru