Материал: Виды рент, источники их образования и присвоение в условиях развития рыночных отношений

Рисунок 4 - Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рисунке 4 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1-П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые, как правило, повышаются быстрее, нежели на иные товары, стало существенно выгодным делом в условиях инфляции. Это разогрело спекулятивную «горячку», которая направлена на приобретение всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, в итоге, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в дальнейшем совершенно неоправданных доходов одними, и, с другой - ухудшаются условия жизни многих людей, которые стремятся к приобретению жилых и земельных участков для производства сельскохозяйственных продуктов.

2.2 Источники образования ренты. Экономический механизм регулирования земельных отношений

При переходе к рыночной экономике особое значение принимают проблемы механизма экономического регулирования отношений земли, его содержания на конкретных этапах реформы в отношении земли.

Государственные экономические интересы, интересы землевладельцев и пользователей землёй реализуются в процессе рыночного и государственного регулирования земельных отношений. Государственное регулирование создает организационную и правовую основу, которая регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права. Рыночное же регулирование происходит на базе предложения и спроса на земельные участки, а также на труд, производственные средства и результаты трудовой деятельности. Необходимо сразу заметить, что регулирование рынком не может охватывать всю систему земельных отношений, потому что территориальная и продовольственная безопасность РФ требует государственного вмешательства, которое, в свою очередь, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм экономического регулирования земельных отношений отличается системой мер экономического воздействия, которая направлена на реализацию государственной земельной политики, обеспечение прав землевладельцев и пользователей землёй, на установление социально справедливых земельных платежей, на экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, на введение экономических санкций за нерациональность и ухудшение экологического состояния участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от неблагоприятных воздействий: порчи, снижения почвенного плодородия, самозахвата и разбазаривания.

Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку вбирает в себя:

·        налог на землю;

·        земельную арендную плату;

·        земельную рыночную цену;

·        залоговую земельную цену;

·        компенсационные платежи при изъятии земли;

·        компенсационные выплаты при консервации земли;

·        платежи за повышение земельного качества;

·        штрафные платежи за нанесение экологического ущерба;

·        налоговое обложение при гражданском обороте земли;

·        плату за арендное право

·        и т.д.

Экономический механизм регулирования земельных отношений должен соответствовать требованиям:

−    обеспечивать относительно равные стартовые возможности по осуществлению воспроизводственного процесса для каждого субъекта земельных отношений;

−       разграничивать субъективные и объективные факторы данного процесса;

−       использовать ренту земли в качестве базиса для формирования системы экономических регуляторов, взаимодействия рентных регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.);

−       учитывать интересов и равноправие всех социальных групп населения в реализации прав собственности землёй и различных форм её пользования;

−       стимулировать рациональное размещение и специализацию производство сельского хозяйства;

−       усиливать экологическую защиту земельных угодий.

Одним из существенных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм земельной платы. За счёт него государственное воздействие на экономические интересы владельцев и пользователей землёй, побуждает повышать их эффективность землепользования. C точки зрения экономической, земельная плата - это особый вид издержек, который связан с получением дохода в виде ренты.

Всеизвестно, что собственник земли может вести хозяйство независимо, самостоятельно, но может и передать своё право землепользования в аренду предпринимателю. Условиями такого арендного договора последний - временно получит право монопольного хозяйствования на полученном участке, за что и выплачивает владельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель возьмётся за дело, если он надеется получить не только среднюю прибыль, но и плюс к этому добавочный доход, выплачиваемый собственнику земли в качестве ренты за землю. Таким образом, земельная рента есть форма экономической реализации земельной собственности. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента рождается на основе монополии на землю в качестве объекта хозяйствования, или же каждый предприниматель получает в своё пользование определённый, лимитированый в натуре участок. Они могут значительно различаться по качеству, и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного объёма товаров, а соответственно, и прибыли.

С ростом спроса на продукцию сельского хозяйства в хозоборот внедряются худшие земельные участки, с которых достаётся обычная прибыль, а на средних и лучших - более высокая. Дополнительная прибыль и преобразуется потом в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности на землю обеспечивает возникновение абсолютной ренты в качестве части прибавочной стоимости, которая присваивается государством или другими владельцами земли в силу монополии собственности на землю. Её источником образования считается излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Она в свою очередь, образуется в сельском хозяйстве из-за более низкого органического состава капитала, трудности перехода капитала из промышленности в сельское хозяйство, конкуренции между отраслями, уравнивания нормы прибыли капитала производителей товаров в сельском хозяйстве с общей нормой прибыли. По этой причине, а также по причине лимитированности лучших и средних по качеству и местоположению земель в качестве объекта хозяйствования, цены на такие продукты сельскохозяйственных производителей устанавливаются условиями производства на более плохих участках, то есть эти цены получаются несколько выше, чем обшая цены производства.

Разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль), которую мы получаем, должна выявляться в форме абсолютной ренты государству и другим землевладельцам.

Абсолютная рента получается c каждой земли независимо от её качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие владельцы земли не могут получать абсолютную ренту, потому что их затраты на производство продуктов сельского хозяйства значительно выше, чем складывающийся общественно нормального уровень издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер земельной платы и есть одна из причин возникновения противоречий между владельцами и пользователями землёй, в том числе и государством, и арендаторами. Причём здесь не имеет значения признание обществом (официальное признание)или непризнание существования абсолютной ренты, потому что её величина и изъятие имеют способность маскироваться и закладываться в общий размер земельной платы. Национализация земель ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту. Однако это не решает основных проблем эффективного и рационального использования земли.

При экономическом регулировании земельных отношений данных факт необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Ещё одним существеннным аспектом экономического регулирования земельных отношений является дифференциальная рента, которая представляет собой часть прибавочной стоимости, присваивающуюся владельцами земли по причине их монопольного права на землю в качестве объекта хозяйствования.

Экономическая причина данного образования - это излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Он появляется за счёт более высокой производительности работы трудящихся в сельском хозяйстве и дополнительному капиталовложению на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению участках земли. При условиях ограниченности внедрённых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие участки. Это обусловливается увеличением населения, его потребностей в товарах сельского хозяйства, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю в качестве объекта хозяйствования является причиной особенности образования цен на продукцию сельского хозяйства в условиях лимитированности площадей лучших и средних по качеству земельных участков при внедрении в использование худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования пользователь землёй должен иметь индивидуальную производственную цену, которая складывается из индивидуальных затрат и средней прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). В результате чего пользователь земли - арендатор худших земель - претендует на приобретение средней прибыли, a тот, кто ведёт хозяйство на лучших и средних земельных участках - на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

Эффективное и рациональное использование собственности на землю (получение доход) возможно при разных формах использования земли: и когда действия предпринимает арендатор чужой земли, и при сдаче земли её владельцем в ипотеку, и если земельный собственник полностью сам имеет её в распоряжении. Имеется в виду, что сельское хозяйство может легко успешно развиваться при таком многообразии форм собственности на землю. Решающую роль для получения прибыли имеют технические и организационно-экономические производственные условия. Они имеются у процветающих крупных компаний и хозяйств. Затрагивая мелкие фермерские хозяйства, нужно сказать, что они нуждаются в государственной поддержке: им требуется помощь финансовая, серьёзные экономические стимулы и современная инфраструктура производства в сельскохозяйственной сфере, которую обеспечивает агропромышленный комплекс.

В нем продуктивно сливаются изготовление необходимых производственных средств для сельского хозяйства, само это хозяйство, и отрасли промышленной переработки продукции, которую получили. Новейшие научно-технические достижения дают возможность поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

3. ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ В РОССИИ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

.1 Рынок земли в России и его особенности

Сегодня Россия считается крупнейшим в мире обладателем ресурсов земли. На 1 января 2011 года по состоянию земельный фонд РФ в административных границах страны составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории Земли. Из них: земли фонда леса занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения - 25%; земли фонда воды и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. На территории нашей стран расположены почти 50% мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. РФ располагает 3,3% сельскохозяйственных угодий всего мира.

Не смотря на это, эти ресурсы, считаясь национальным богатством нашей страны, используется не так эффективно. A именно, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель. Министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9 процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства».

Выходом из этого положения может стать будущее вовлечение земли в рыночные отношения, которые регулируются государством. Эти рыночные отношения позволят посредством законного перераспределения земель между собственниками улучшить эффективность её использования в целях максимального удовлетворения потребностей населения страны.

По данным о сделках с землей, которые получены на основании материалов государственной статистической отчетности, российский рынок земли существует. Как было указано бывшим Президентом Российской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «В результате непростой работы удалось сдвинуть с «мертвой точки» реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставался серьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка». Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установили многообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним из существенных условий рождения земельного рынка. Итак, по состоянию на 1 января 2011 года, в муниципальной и государственной собственности находилось 92,4%, в частной собственности физических лиц - 7,3%, а в собственности юридических лиц - 0,3% земельного фонда.

Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, в условиях, существующих на данный момент, население России считает, что самым надежным способом вложения и хранения денег является покупка недвижимости. За последнее время, на фоне падения акций сырьевых компаний, спад стоимости нефти и золота земля остается одним из самых надёжных инструментов вложения средств. Причина этому - её ограниченность. Этот ресурс не может обесцениться: больше земли не станет, а необходимость не исчезнет никогда. Тот, кто владеет землёй и сохраняет её в своих руках, будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

В России общая площадь участков земли, которые вовлечены в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составляет примерно 4% от фонда земли.

Сейчас наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в РФ считается предоставление земли в аренду; в основном муниципальной и государственной. Однако доля проданной и купленной земли, которая числится в частной, государственной или муниципальной собственности, составляет лишь 0,006 % от общего количества земель страны.

Обычно, активный рыночный земельный оборот происходит вокруг больших населенных пунктов или на прилегающих к ним территориях. Тут земля очень востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли и подобных сооружений.

По причине того, что земли этой категории давно распределены и уже имеют своих собственников, активизировалась покупка земли сельскохозяйственного назначения с последующим её переводом в земли востребованных категорий. C проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в руках государства и муниципалитета, сократилась на 12% при одновременном росте земельной площади, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97% и, в частной собственности, - на 2,34%.