Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в Казахстане являются:
- нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «О рынке ценных бумаг»;
- высокие кредитные и процентные риски;
- отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;
- недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения;
- экономическая нестабильность предприятий-работодателей;
- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.
Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в Казахстане, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то центр,
Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана государственная программа развития ипотечного кредитования в Казахстане. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Республике Казахстан.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:
1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15% от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24% (2005 г.) до 12% (2008г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться
7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.
8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2008-го года возрастет до -- до 5,4 млрд., 2009-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - №12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам -- быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - №11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” - НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” - НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - №8. -- С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан №8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- №10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, №7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. - 1999. - №12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года №1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” - ЭкспрессК №106 (15019), 11 июня 2002 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции
|
Субъекты |
Цели |
Функции |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Заемщики - физические лица, заключившие с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья |
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода |
Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья |
|
|
Кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты |
Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов |
|
|
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. |
Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка |
Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка. |
|
|
Правительство |
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем |
Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов, инфляционная поддержка сферы материального производства. Содействие некоторым группам семей в приобретении жилья |
|
|
Продавцы жилья-физические и юридические лица, продающие жилые помещения |
Реализация имеющихся жилых помещений и получения максимальной прибыли |
Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке |
|
|
Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов |
Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов |
Рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. Оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов |
|
|
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом |
Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки. Хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка |
|
|
Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензию, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование ГПО участников ипотечного рынка |
Получение максимальной прибыли |
Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни |
|
|
Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
Получение прибыли |
Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
|
|
Риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи |
Получение прибыли |
Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья. Помощь в заключение сделок купли-продажи. |
|
|
Организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание |
|||
|
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации) |
Защита прав участников ипотечного кредитования |
Обеспечение юридического сопровождения сделок с жильем. Регистрация граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах). Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью |