Министерство образования и науки Республики Казахстан
Костанайский социально технический университет имени академика З. Алдамжар
Специальность 050509 «Финансы»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему:
Тенденции ипотечного кредитования в коммерческих банках
Выполнила Султангазина Анель Сериковна
Научный руководитель: д.э.н., профессор
Юльчиева Галина Николаевна
Костанай 2010
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. Теоретические основы ипотечного кредитования на рынке
1.1 Сущность и организация ипотечного кредитования
1.2 Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике
2. Деятельность АО «Цеснабанк» на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан
2.1 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.2 Характеристика деятельности АО «Цеснабанк»
2.3 Организация процесса кредитования в АО «Цеснабанк»
3. Перспективы ипотечного кредитования на рынке Республики Казахстан на примере АО «Цеснабанк»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы дипломной работы
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Задачи дипломной работы:
охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования; проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;
проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере АО «Цеснабанк», разработать перспективы
Объектом дипломного исследования является АО «Цеснабанк».
Предметом дипломной работы является оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
При решении конкретных задач применялись методы сравнительного, многофакторного, функционального и процессного анализа, классификации, статистических группировок и оценок, моделирования, индукции, дедукции, синтеза и другие общенаучные методы познания экономической среды.
Практическая значимость работы заключается в том, что анализ и оценка ипотечного кредитования, сделанные в исследовании, можно, использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
Информационной базой дипломной работы является законодательство Республики Казахстан, нормативно-правовые акты субъектов Республики Казахстан, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов казахстанских операторов ипотечного кредитования.
Структура дипломной работы состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы, состоящего из 40 наименований и 6 приложений.
В первой главе работы рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования.
Вторая глава посвящена развитию ипотечного кредитования в Казахстане, рассмотрена программа рефинансирования ипотечных займов по программе АО «ФНБ «Самрук-Казына», кредитование на приобретение недвижимости по условиям рыночной программы АО «Казахстанская Ипотечная Компания».
В третьей главе приведены перспективы ипотечного кредитования на рынке Республики Казахстан на примере АО «Цеснабанк».
1. Теоретические основы ипотечного кредитования на рынке
1.1 Сущность и организация ипотечного кредитования
В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека (греч. hypotheke -- залог, заклад) -- сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды -- ипотечного кредита (кредита под закладную) 5, с.122. Ипотекой называют и саму закладную -- документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств 5, с.125.
Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. 5, с.125
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т.д.
Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия
И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
достоверности -- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу; бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов 5, с.126.
В приложении А представлены субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.
Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По виду кредитора:
- банковские;
- небанковские.
4. По виду заемщиков:
- как субъектов кредитования:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм -- клиентов банка;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
6. По срокам кредитования.
В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.
7. По способу амортизации долга:
-постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.·
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.