Материал: Тема 4.(бывшая 5)

Индивидуальная цена производства всей массы производимой продукции на каждом участке одинакова – 120000 у.е. Однако индивидуальная цена производства 1 ц на каждом участке различна. Так как единичная (рыночная) цена производства определяется на худшем участке, то она будет равна 12 у. е. Рыночная же цена производства всей продукции на трех участках различна, разница между рыночной и индивидуальной ценой производства на лучшем и среднем участках составит дифференциальную ренту I рода.

Каков же механизм образования дифференциальной ренты I рода по местоположению? Участки земли могут быть расположены в различной отдаленности от рынков сбыта. Доставка продуктов на рынок требует определенных затрат. Чем дальше участок, тем больше эти затраты.

Если бы продукции, производимой на участках расположенных ближе к рынку, хватало бы для удовлетворения спроса, то эти участки могли бы определять рыночную цену производства. Но так как участков, расположенных ближе к рынку недостаточно, то регулирующей ценой производства является цена продукции на отдаленных от рынка участках. В этом случае неизбежно возникает дифференциальная рента. Чем больше разность между издержками по транспортировке с отдаленных участков, тем больше и разность между индивидуальными ценами производства, а следовательно и между рыночной ценой производства и индивидуальными ценами производства продукта на участках ближе расположенных к рынку сбыта.

Представим себе три участка земли одинакового плодородия, но расположенных на разном расстоянии от рынка сбыта. Затраты капитала на этих участках для доставки на рынок равновеликого урожая будут различны, ибо у них различны транспортные расходы. Затраты капитала на третьем участке, расположенном в 2 км от города, составляют 10 тыс. у.е., на втором, расположенном в 20 км – 11 000 у.е., на первом расположенном в 40 км – 12000 у.е. Тогда процесс образования дифференциальной ренты по местоположению можно представить следующим образом:

Таблица 4.6.

Механизм образования дифференциальной

ренты по местонахождению

Нет никакой принципиальной разницы между рентой, возникающей вследствие разницы в плодородии и вследствие разницы в местоположении. Эти виды дифференциальной ренты возникают в процессе экстенсивного роста производства в сельском хозяйстве.

Однако рост сельскохозяйственной продукции, может быть, достигнут путем более интенсивной обработки ранее освоенных земель. Интенсивный подход реализуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли.

Если полученный объем продукции при дополнительных вложениях капитала на лучших или средних землях превышает объем продукции, производимой при таких же затратах капитала на худших землях, то появляется добавочная прибыль от дополнительных капитальный вложений. Эта добавочная прибыль и образует основу дифференциальной ренты II рода, связанную с искусственным увеличением плодородия земли.

Дифференциальная рента, возникающая в результатах того, что добавочные вложения капитала дают больше продукции, чем равновеликие капиталы, затрачиваемые на худших землях и регулирующие рыночную цену производства, называются дифференциальной рентой II.

Дифференциальная рента II рода как и дифференциальная рента I рода , возникает на основе разности плодородия, но здесь эта разность не естественного, а искусственного плодородия, под которым понимается плодородие, возникающие вследствие приложения добавочного капитала. Фермер (арендатор) осуществляет дополнительные капиталовложения в лучший участок земли. Дополнительные вложения капитала (внесение удобрений, использовании новых машин, ирригация или мелиорация земель и т.д.) ведут к увеличению количества производимой продукции. Рост производства сельскохозяйственной продукции на основе интенсивного использования земли приносит добавочную прибыль, которая превращается в дифференциальную ренту II рода. Эту ренту получает сам фермер (арендатор) в течение всего срока аренды участка земли. Поэтому он заинтересован в увеличении сроков аренды.

Итак, возникновение дифференциальной ренты I и II рода связано с монополией на землю как объект хозяйствования. Количественно рента и I, и II рода равняется разнице между общественной и индивидуальной ценой производства. Вместе с тем, если первая связана с различиями в естественном плодородии и местонахождении, то вторая – с созданием искусственно более плодородных и лучше расположенных земель; первая присваивается землевладельцем, вторая – арендатором в период действия арендного договора; первая образуется только на лучших и средних землях по плодородию и местоположению, вторая может образоваться и на первоначально худших землях.

Кроме дифференциальной, существует и абсолютная земельная рента. Причина ее появления – монополия частной собственности на землю. Фермер (арендатор) не уплачивает землевладельцу дифференциальной ренты. Но земельный собственник не даст участок в аренду бесплатно. Он требует плату и за худшую землю. Эта плата и есть абсолютная рента.

Излишек стоимости сельскохозяйственных продуктов над ценой их производства и образует абсолютную земельную ренту. Источником абсолютной земельной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, созданной в сельском хозяйстве на основе более низкого органического строения капитала.

Кроме двух основных форм земельной ренты – дифференциальной и абсолютной существует и монопольная рента. Условиями образования монопольной ренты являются ограниченность и невосполнимость земель особого качества. Это качество проявляется в том, что только на данных землях, только в данных климатических условиях возможно производство определенных видов сельскохозяйственной продукции. Производство этих продуктов не может быть увеличено за счет вовлечения в сельскохозяйственный оборот новых земель, потому что таких земель нет.

Постоянное превышение платежеспособного спроса над ограниченным предложением определенных видов сельскохозяйственных продуктов вызывает постоянный рост их стоимости. Образовавшаяся таким образом монопольная цена является причиной сверхприбыли, которая передается фермером земельному собственнику как монопольная рента.

Существует и рента с несельскохозяйственных земель. Это рента с горнодобывающих предприятий и рента со строительных участков.

В горнодобывающей промышленности (нефть, уголь, полезные ископаемые) земля – кладовая полезных ископаемых. Поэтому рента в этом случае рассчитывается на единицу извлекаемого из этой кладовой полезного ископаемого. Кроме этого, учитывается местоположение участка добычи (шахта, разрез, нефтяной промысел). Механизм образования дифференциальной ренты в горнодобывающей промышленности схож с механизмом образования дифференциальной ренты I рода по плодородию и местоположению в сельском хозяйстве. В ряде отраслей горнодобывающей промышленности, в которых техническое строение капитала ниже среднемирового (например, в угольной промышленности) образуется абсолютная рента. В горнодобывающей промышленности возможно образование монопольной ренты во многом зависящей от качества угля (коксующий, бурый и т.д.).

Рента со строительных участков во многом зависит от местоположения участка, его рельефа и площади. Рента со строительных участков связана со сдачей в аренду земли предпринимателю-строителю, который строит на участке земли дом и сдает в аренду квартиры.

2. Рынок земли. Цена земли. Ипотека. Земельный кадастр

Земельная рента в условиях капиталистической системы хозяйствования выступает в форме арендной платы, процента по ипотечной задолженности и цены земли.

Арендная плата помимо собственно ренты, включает в себя процент на вложенный в землю и принадлежащей земельному собственнику капитал и амортизационные начисления на этот капитал.

Часть земельной ренты в форме процента по ипотечной задолженности присваивается банками и страховыми компаниями.

Говоря о цене земли, следует различать цену земли как продукта труда и цену земли как продукта природы. В земледелии земля выступает не только как средство труда, но и как предмет труда. Земледелец обрабатывает, «делает» землю. Как продукт труда земледельца земля в условиях товарного производства становится вещественным носителем стоимости. Цена земли как продукт труда является, таким образом, денежным выражением стоимости. Цена земли как продукт природы есть выражение иррациональное.

В условиях капитализма земля, используемая как средство производства, обладающая стоимостью, выступает в качестве земли-капитала. Собственность на землю-капитал находит свою экономическую реализацию в форме ссудного процента.

Для земельного собственника в условиях капитализма рента есть процент на тот капитал, который заложен им в землю или мог быть выручен при ее продаже. Цена земли определяется капитализацией земельной ренты на основе ссудного процента по формуле:

Цена земли =* 100%.

Таким образом чем большую ренту приносит участок, тем он дороже (при данной величине ссудного процента).

Ипотека (гр. Hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека, как специфические экономические залоговые отношения претерпела изменения в связи с развитием общества. Первые отношения, связанные с ипотекой (появление первых ипотечных банков) были реализованы в ХУ111 в. в Германии.

Ипотечные банки представляли собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XVIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты, под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (75%, а с 1897 г. – 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки.

В России развитие ипотечных банков происходило только до 1917 г. Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки.

Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90-х гг. после принятия «Закона об ипотеке». Стали появляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в России продолжается.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки до 1997 г. регулировался законом РФ «О залоге»¹. Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или право пользования им, а, с выходом в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»² он является основой осуществления ипотеки. Гражданским кодексом РФ (ст. 340) закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружени й допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка на котором находятся эти здания и сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома, квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

Для ипотечного кредитования нужна информация о земельных участках. Такую информацию дает земельный кадастр.

Земельный кадастр – это систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве. Земельный кадастр включает в себя 5 составных частей:

• юридическое оформление прав пользования землей;

• количественный учет земель;

• учет качества земель (по рельефу почвы, растительности, мелиоративному состоянию и т.п.);

• бонитировку почв (классификацию почв по природным свойствам);

• экономическую оценку земли – определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местонахождение на местности по шести позициям (субъект РФ, административный район, сельская администрация, поселок, кадастровый квартал, земельный участок) или субъект РФ, город, кадастровый массив, кадастровый квартал, земельный участок.

При составлении земельного кадастра участки земли в разных районах страны приравниваются к той или иной категории, для которой определяется ставка налога с единицы площади.

Земельные кадастры составляются фискальными органами самостоятельно или с участием земельных собственников. Различают парцилярный кадастр, отражающий доходность каждой отдельной части земельного участка (пашни, леса, луга), принадлежащего юридическому или физическому лицу, и реальный кадастр, определяющий доходность всей земли данного собственника.

1 Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке (в июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2 Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».