Материал: Сущность и содержание института арендных отношений

0,001 - для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения;

,0001 - для земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов;

,0001 - для земельных участков, входящих в состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

,0001 - для земельных участков, входящих в состав земель особо охраняемых территорий и объектов.

В отношении лиц, указанных в пункте 10, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

,9 - для арендуемых земельных участков, на которых расположены жилые дома;

,9 - для земельных участков, арендуемых из земель сельскохозяйственного назначения;

,9 - для земельных участков, приобретенных в аренду путем проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- для иных арендуемых земельных участков.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности

Согласно Постановлению Администрации г. Улан-Удэ от от 07.06.2010 № 251 арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности устанавливается Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ для каждого объекта аренды индивидуально и определяется по следующей формуле:

Апл. = (Сб х Ки х Км х Кт х Ктз x Ктд х Ккп) / 12 х S, где

Апл. - годовая величина арендной платы;

Сб - средняя расчетная стоимость строительства 1 кв. м. общей площади жилья в текущих ценах по Республике Бурятия, предоставляемая Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (руб.) Ки - коэффициент износа, определяется по формуле

Ки = (100% - % износа) /100 (по данным государственного кадастрового учета недвижимого имущества).

Размер износа принимается по данным кадастрового, технического паспортов, если паспорт составлен не позднее пяти лет до даты заключения договора аренды, либо согласно данным балансодержателя.

Км - коэффициент учета основного строительного материала объекта (стеновые ограждающие конструкции):

- кирпич	1,3
- крупнопанельные, железобетонные, перлитобетонные конструкции	1,2
- прочие	1,1
- смешанные	1,0
- металлические конструкции, бетонные блоки, бутовая кладка	0,8
- дерево	0,7
- каркасно-засыпные конструкции, шлакоблоки	0,5

Кт - коэффициент типа объекта:

- производственные и складские (неотапливаемые)	0,4
- производственные и складские (отапливаемые)	0,6
- прочие	1,0

Ктз - коэффициент территориальной зоны:

1 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера - виадук и ул. Водопроводная, с востока - ул. Борсоева, с юга - по границе верхней террасы района "Батарейка" и Набережной р. Уды	1,6
2 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера - створ моста через р. Селенгу и внешняя граница 1 микрорайона Железнодорожного района, с северо-востока - ул. Чертенкова, Комсомольская площадь, граница завода ЛВРЗ и далее - Транссибирская железнодорожная магистраль, с востока - ул. Сахьяновой, с юга - площадь Дружбы и бульвар К. Маркса, с запада - притока Забока	1,4
3 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера - граница зоны N 2, с северо-востока - ул. Амагаева и далее - вся территория жилого района ЛВРЗ, с востока - параллельно мостовому переходу через р. Уду, далее - вдоль территории железнодорожной ветки "Улан-Удэ - Наушки", далее - вдоль правого берега р. Селенги	1,2
4 зона - внешняя граница зоны с запада - пос. Заречный и Степной, с севера - пос. Северный, Шишковка, Лысая Гора, Аршан, а также вся зона "Верхняя Березовка", далее по границе городской черты, включая жилой район "Восточный", поселок Загорск, с востока - граница пос. Южный и территории юго-восточного жилого района, с юга - площадка строительства ТЭЦ-2 и территория юго-западного жилого района, с запада - западный берег р. Селенги; внешняя граница зоны - граница городской черты г. Улан-Удэ	1,0

Ктд - коэффициент целевого использования объекта:

коммерческий и сберегательный банк и их учреждения (филиалы), пункты обмена валюты, ночные клубы
офисы, служебные помещения, страховые и инвестиционные компании, рекламные агентства, агентства недвижимости, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами, юридические консультации, оценочную деятельность, информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, созданию программных продуктов; лизинговые компании; нотариальные конторы	1,2
бильярдные, боулинги, сауны, общественное питание (с реализацией алкогольной продукции): рестораны, бары, кафе, кофейни; ломбарды, сыскные и охранные агентства; салоны красоты, косметические салоны и кабинеты класса "Люкс"; видео-, теле-, аудиостудии и салоны; интернет-салоны и кафе; салоны по пошиву модельной одежды; автосервис; автошколы; скупка драгоценных камней и металлов; оптовая торговля; фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, строительными и строительно-ремонтными работами, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансов; розничная торговля; розничная торговля ювелирными изделиями	1,0
связь, телефонные станции, телеграфы, телефоны; художественные салоны и выставочные залы; услуги спортивно-оздоровительного характера в комплексе (оздоровительные центры), фитнес-залы; гостиницы, мотели, кемпинги; фирмы, занимающиеся внешнеэкономической деятельностью, туристические агентства	0,8
общественное питание (без реализации алкогольной продукции); научно-исследовательская деятельность; землеустроительные работы; изготовление проектной, технической документации; ювелирные а граверные мастерские, производство товаров народного потребления	0,7
торговля комиссионными товарами (кроме ювелирных); транспортные услуги (грузовые и пассажирские перевозки), ремонт транспортных средств, образовательные услуги, геологоразведочные работы, производство печатной продукции, издательско-полиграфическая деятельность, фабрики-кухни, аптеки, парикмахерские и косметические салоны (кроме класса "Люкс")	0,5
управление жилым фондом, услуги в области жилищно-коммунального хозяйства; токарные, слесарные мастерские, ремонт обуви, радиоэлектронной аппаратуры, бытовой техники, часов; ремонт и пошив всех видов одежды (кроме модельной); гаражи; прием вторсырья; ритуальные услуги; фотосалоны; лечебные клиники, медицинские кабинеты, ветеринарные лечебницы; цирки, театры, осуществление иной деятельности в сфере культуры, работа с детьми и подростками по организации их досуга, спортзалы (за исключением комплексных оздоровительных центров, фитнес-залов); компьютерные залы; специализированные хлебные, молочные магазины и магазины по продаже детского питания (не менее 70% использования площади); производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий; детские кафе	0,3
служебные помещения учреждений и организаций, финансируемых из всех уровней бюджета, некоммерческих организаций (общественные движения, партии, союзы, благотворительные фонды и др.); некоммерческая деятельность иных субъектов	0,2
все прочие виды использования, не вошедшие в настоящий перечень	1,0

Коэффициент качества объекта:

Кко =K1+К2 +К3 +К4 K1 - коэффициент расположения объекта:

- отдельно стоящее надземное	1,0
- пристрой	0,9
- встроенное в нежилое здание	0,85
- встроенное в жилое здание	0,8
- цокольное	0,7
- подвал	0,5

- степень технического обустройства объекта:

- водопровод, канализация, центральное отопление, горячая вода	1,0
- при отсутствии одного из видов технического обустройства	0,9
- при наличии двух видов технического обустройства	0,8
- при наличии одного вида технического обустройства	0,7
- отсутствие технического обустройства	0,6

- использование прилегающих территорий:

- использование огороженной прилегающей территории 0,3
- использование неогороженной прилегающей территории	0,2
- отсутствие возможности использования прилегающей территории	0,1

- высота потолков объекта (средняя от пола до потолка):

- свыше 3,0 м	0,07
- от 2,6 м до 3,0 м	0,06
- менее 2,6 м	0,05

При передаче в аренду здания, помещения принимается общая площадь объекта с учетом подсобных помещений (коридор, тамбур, лестничная клетка, санузел, туалет, умывальник, вестибюль, фойе и т.д.). В случае если подсобные помещения являются местами общего пользования для двух и более пользователей, за арендуемую площадь принимается полезная площадь объекта либо его части с учетом площади подсобных помещений, рассчитанной пропорционально занимаемым полезным площадям.

При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата устанавливается для каждого вида целевого использования и рассчитывается пропорционально занимаемой под каждый вид целевого использования площади. В отношении объектов, включенных в Реестр муниципального имущества, используемого в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, сформированного и утвержденного в соответствии с постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 09.10.2008 N 508, при расчете арендной платы применяется Кп - понижающий коэффициент в размере0,9.

В случае если размер арендной платы установлен по результатам проведения торгов, понижающий коэффициент не применяется.

Арендная плата не включает в себя затраты по коммунальным, эксплуатационным, административно-хозяйственным услугам, текущему и капитальному ремонту, налоги, сборы.

Размер арендной платы для конкретного арендатора определяется соглашением между арендодателем и арендатором на основании вышеупомянутой методики.

Размер платежей в покрытие расходов за техническое обслуживание и коммунальные услуги определяется организацией, обслуживающей здание, и оформляется соглашением.

Решение о предоставлении льгот по арендной плате может быть принято только Улан-Удэнским городским Советом депутатов.

В соответствии с "Порядком определения размера арендной платы, а также порядком, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена" №4 от 14.01.2008 г. арендная плата вносится:

1)   Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях осуществления деятельности, за исключением ведения сельского хозяйства, ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, равными долями;

2)   Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях ведения сельского хозяйства, два раза в год, до 15 сентября и до 15 ноября, равными долями;

3)   В платежном документе на перечисление арендной платы указываются назначение платежа, дата и номер договора аренды, период, за который она вносится.

Раздел 4. Эффективность арендных земельных отношений в г. Улан-Удэ

4.1 Анализ эффективности арендных земельных отношений

Арендные отношения являются одной из эффективных форм использования земельных ресурсов, т. к арендная плата является прямым доходом муниципального бюджета, выступая в роли обеспечивающего фактора финансирования развития муниципальной социально - экономической системы. Соединяя в арендаторе права пользователя земельного участка и собственника результатов производства, аренда активизирует предпринимательскую деятельность, упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, позволяет сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении", "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно не достаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах:

1)   срочности (временного пользования на определенный срок);

2)   платности (пользования земельным участком за определенную плату);

4)   целевого использования (использование земельного участка только под определенные цели).

В соответствии с одним из основных принципов - землепользование в Российской Федерации является платным. Основными платежами за землю являются - земельный налог и арендная плата.

В целях осуществления контроля за своевременным заключением договоров аренды земельных участков, сроками их действия, своевременном расторжением и продлением срока действия, а так же в связи с изменением арендной платы было направлено гражданам и юридическим лицам 139 уведомлений.

Поэтому, для повышения эффективности использования земельных ресурсов на условиях аренды в процессе земельной реформы необходимо создать такую систему арендных отношений, которая бы позволила:

1)   оперативно и легитимно предоставлять в аренду земельные участки, заключать соответствующие договоры и контролировать их исполнение;

2)   создать эффективную систему администрирования бюджетных арендных платежей с минимальными затратами на ее обслуживание;

3)   обеспечить единый унифицированный подход на всей территории РФ при предоставлении в аренду земельных участков всех категорий земель, а также при предоставлении различного вида льгот по арендной плате за землю;

4)   обеспечить увеличение доходов бюджетов от аренды земли и повышение эффективности ее использования, в том числе за счет создания конкуренции между различными собственниками земельных участков.

В качестве основных направлений совершенствования системы арендных земельных отношений следует выделить:

1)   совершенствование механизма разграничения государственной собственности на землю и системы администрирования арендных платежей;

2)   совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей арендные земельные отношения.

4.2 Расчет экономической эффективности арендных земельных отношений

По состоянию на 01.01.2013г. в г. Улан-Удэ действует 1 607 договоров аренды земельных участков. С начала года заключено 348 договоров аренды, 320 дополнительных соглашений к договорам аренды, 537 соглашений о расторжении договоров аренды (для сравнения в 2010г. - 1 112). Доходов от сдачи в аренду земельных участков мобилизовано 131 807,8 тыс. руб., плановые назначения исполнены на 104,1%.

Таблица 4 - Доходы от аренды земельных участков в г. Улан-Удэ.

Показатель	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012
Количество действующих договоров аренды за отчетный период	1914	1789	1607	1616
Доход от сдачи в аренду земельных участков за отчетный период, тыс. руб.	113528,0	107783,8	140045,5	131807

По итогам года можно сделать вывод, что в области аренды земельных участков, наблюдается снижение количества заключаемых договоров аренды по сравнению с 2009, 2010 годами.

Рис. 3 Количество договоров аренды 2009-2012

Но при этом доходная часть от сдачи в аренду земельных участков увеличилась.

Увеличение денежных поступлений обусловлено внесением изменений в нормативно-правовые акты. Так, постановлением Правительства РБ №371 от 26.08.2010 г. внесены изменения в постановление №4 от 14.01.2008 г., где изменен коэффициент разрешенного использования с 2 на 3. Кроме этого, постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 г. №618 утверждена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Бурятия (в том числе по г. Улан-Удэ).

Рис. 4 Поступление арендных платежей за 2009-2012 гг. (тыс. руб.)

Кроме этого, в 2012 году подготовлено 1657 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков по изменению арендной платы.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия: рейды, проверки, совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате, рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки, анализируется задолженность арендных платежей, взыскивается задолженность в судебном порядке.

Рассмотрим изменение размера арендной платы по годам на примере земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства кафе, находящегося по адресу г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Кабанская. Поступление арендных платежей показано в таблице 5.

Таблица 5 - Поступление арендных платежей за 2007-2013гг

Годы	Поступление арендных платежей
19.11.2007-01.01.2008	8561,92 руб. в т.ч. ежемесячно 713,49
01.01.2008-15.01.2008    16.01.2008-31.12.2008	639,42 40539,22 руб. в т.ч. ежемесячно 3459,6
01.01.2009-31.12.2009	51748,16 руб. в т.ч. ежемесячно 4312,34
01.01.2010-31.12.2010	57256,8 руб. в т.ч. ежемесячно 4771,4
01.01.2011-31.12.2011	68419,31 руб. в т.ч. ежемесячно 5701,6
01.01.2012-31.12.2012	77682,44 руб. в т.ч. ежемесячно 6473,53
01.01.2013-31.12.2013	91171,53 руб. в т.ч. ежемесячно 7597,62

Рис. 5 Эффективность земельного участка, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, Советский р-н, ул. Кабанская 2009-2013гг.

Из таблицы видно, что с 01.01.2008 г. размер арендной платы изменился, в связи с проведением актуализации государственной кадастровой оценки, плата начисляется на основе новых показателей кадастровой стоимости. С 16.01.2008 г. размер арендного платежа меняется, в связи с изменением методики расчета арендной платы в соответствии Постановления Правительства от 14.01.2008 г. №4 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а так же Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия".

Заключение

Согласно принципу Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Основными формами платы за землю выступают:

·   земельный налог (статья 65 ЗК РФ, глава 31 НК РФ);

·   арендная плата (статья 22 ЗК РФ).

Арендная плата за землю включается в состав общей массы налоговых поступлений, т.к. она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Таким образом, арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли и в последние годы они получили широкое распространение, в связи с увеличением арендных площадей. Наблюдается стабильный рост доли арендных платежей за землю.

В результате расчета экономической эффективности арендных земельных платежей земельного участка, находящегося по адресу г. Улан-Удэ, Советского района, ул. Кабанской, напрашивается вывод, что работы по обеспечению арендных земельных отношений в г. Улан-Удэ за период 2012 - 2013 гг. экономически эффективны, так как коэффициент эффективности составил: за 2012 г. - 1,1, 2013 г. - 1,17.

Основными причинами роста доходной части явилось следующее:

проведение инвентаризации постановлений Администрации г. Улан - Удэ о предоставлении земельных участков в аренду;

постоянная работа о понуждении оплаты неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, в том числе судебно-исковая;

оптимизация арендной платы (Постановление Администрации г. Улан-Удэ №447 от 29.12.2005 г.).

вступлением в силу 30.10.2007 г. ст.3 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ меняется порядок определения размера арендной платы земельных участков. Арендная плата теперь устанавливается субъектом РФ в пределах 3% от кадастровой стоимости.

с 01.01.2008 г. Федеральным законом от 26.04.2007 г. № 63-ФЗ меняется распределение денежных средств полученных от передачи в аренду и продажи земельных участков, находящихся до разграничения в государственной собственности (в местный бюджет - 80%, в республиканский бюджет - 20%).

В результате проведенной актуализации по состоянию на 01.01.2013 г. действует 1616 договоров аренды земельных участков.

Вопрос контроля над соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земельных участков города, относящиеся к муниципальной собственности еще не урегулирован, должным образом, что приводит к многочисленным нарушениям земельного законодательства, наносящим ущерб имущественным интересам города.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей от арендаторов в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия:

рейды, проверки;

совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате;

рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки;

анализируется задолженность арендных платежей;

взыскивается задолженность в судебном порядке

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации.

. Гражданский кодекс Российской Федерации. - СПб.: НИЦ "АЛЬФА", 1994. - 303 с.

. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ

4. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. №137-ФЗ

. Федеральный закон "О Государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ

. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

. Постановление Правительства Республики Бурятия "Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность, на которые не разграничена" от 14.01.2008 г. N 4.

. Постановление Администрации г. Улан-Удэ " О переименовании МУ "Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ" в МУ " Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" от 25 января 2008 г. N 41

. Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости " О реализации мероприятий подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы", утвержденной постановлением правительства Российской Федерации от 13.09.2003 г. №560, в территориальных органах Роснедвижимости и подведомственных ей учреждениях в 2006 г." от 12.12.2005 г. № П/0244.

. Годовые отчеты о состоянии и использовании земель г. Улан-Удэ за период 2009-2012 года.

. Алпатов А.А. Анализ землепользования - М: АКДИ "Экономика и жизнь" - 2005. - 207 с.

. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист, 2006 - №2 - с.16-21.

. Белов С.В., Ильиницкая А.В., Козьяков А.Ф. и др., Безопасность жизнедеятельности. Учебник для вузов. - М.: Высшая школа, 1999. - 448 с.

17. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А. и др. Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие - М.: Проспект, 2006

18. Беляков Г.И. Безопасность жизнедеятельности на производстве: Учебник. - СПб.: Лань, 2006 - 512 с.

. Варламов А.А. Земельный кадастр. Теоретические основы государственного земельного кадастра. Т.1: Учебник - М.: КолосС, 2003. - 383 с.

. Варламов А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. Т.2.: Учебник. - М.: КолосС, 2004. - 258 с.

21. Гусев Р.К. Земельное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2005

. Овидов А.А. Договор аренды недвижимости // - =Правовые вопросы недвижимости, 2006 - №2 - с.11-15.

. Романовская В.Б. Правовое регулирование земельных отношений // История государства и права, 2007 - №1 - с.17-18.

24. Ральдин Б.Б., Варламов А.А. Земельный кадастр Республики Бурятия. - Улан - Удэ, 1998. - 184 с.

. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2009. №4

. www.Ulan-ude-eg.ru

. www.rosreestr.ru-официальный сайт "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии"

28. www.egov-buryatia.ru <http://www.egov-buryatia.ru/> - официальный сайт Республики Бурятия

. www.vkursedela.ru/article2439 - Аренда земли, находящейся в государственной собственности

. http://kollegia.net/ - Библиотека юриста "Арендная плата за землю"

. www.profiz.ru/se/3_2008/arenda_arendnye_otnosh - А.С. Паламарчук, д-р экон. наук, проф. РЭА им. Г.В. Плеханова "Аренда и арендные отношения"

. http://ru. wikipedia.org - Википедия "Характеристика г. Улан-Удэ"

. <http://finance-and-business.ru/> - Арендные отношения предприятий и их особенности.

. <http://www.psga.ru/> - арендные отношения

. http://coolreferat.com - Учет арендных отношений

. <http://allbzhd.ru/> - Безопасность жизнедеятельности

. http://pravo. levonevsky.org <http://pravo.levonevsky.org/> - ПТБ-88 правила по технике безопасности на топографо-технических работах