Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. Условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.
Первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя; вторую - определяющие основные обязанности арендатора.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст.611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении (той обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст.398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГК (ст.612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п.3 ст.615 ГК).
Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Еще одной основной обязанностью арендатора
является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо
прекращения договора аренды по другим основаниям. В силу ст.622 ГК в случае
прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от
причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему
последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.
Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить
арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме
того, возместить ему убытки в части, непокрытой суммой арендных платежей. При
неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель,
естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном
порядке.
По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
К существенным условиям частью 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этого существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально - обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условии может колебаться от 1 (договор бытовой аренды, в котором необходимо наличие условия о предмете) до 10и более. Индивидуально-определенные условия в договоре могут и не присутствовать.
Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.
Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия.
Для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы.
Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако по общему правилу конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям пункта 3 статьи 424 ГК РФ: "В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги".
Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям (п.1ст.432 ГК РФ).
Для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п.3 ст.607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы (п.1 ст.554 ГК РФ).
Следствием заключения договора на неопределенный срок выступает право сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иные сроки не установлены в договоре. Законами РФ для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные (предельные) сроки аренды. Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, и минимальный предельный срок - 1 год. Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ: "договор считается заключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок", если иные правила не установлены действующим законодательством РФ. Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.
Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката, договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренды участков лесного фонда и др.
При отсутствии соглашения сторон договора его расторжение или изменение возможны по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Для арендодателя расторжение по решению суда будет возможно, когда арендатор:
) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
) существенно ухудшает имущество;
) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:
) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые небыли оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.
Помимо этого, Гражданский кодекс впервые ввел правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенным будет признано такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Гражданский кодекс установил следующие критерии определения существенного изменения обстоятельств:
) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
) изменение обстоятельств вызвано
причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их
возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота.
В соответствии с Положением "О порядке предоставления земельных участков на территории г. Улан-Удэ, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности" от 20.03.2008 №807-82, разработанного на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации и нормативных актов, регулирующих земельные отношения устанавливаются процедура и сроки оформления документов о предоставлении земельных участков для различных целей и прав на них.
Орган местного самоуправления в лице Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью на территории г. Улан-Удэ, обеспечивает предоставление земельных участков для различных целей на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для приобретения прав на земельные участки граждане и (или) юридические лица подают в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ заявление установленной формы, в котором должны быть указаны:
цель использования земельного участка;
ориентировочное местоположение земельного участка;
площадь земельного участка;
испрашиваемое право на землю;
кадастровый номер земельного участка.
К заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагаются следующие документы:
копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в абзацах 2, 3, 4, 5 Положения, к заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок;