Вторичный рынок недвижимости - это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т.е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т.е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости.
Часто рынок недвижимости делят на организованный и неорганизованный. Организованный РН представляет собой рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный РН представляет собой ту часть РН, на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций и, как следствие, может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке.
Биржевой рынок - это купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок предполагает совершение сделок за пределами бирж и аукционов. Он может быть как организационным, так и неорганизационным.
По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяют не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых помещений и коммерческой недвижимости. Каждый из этих рынков имеет в настоящее время определенную специфику, связанную как с особенностями самих объектов недвижимости, так и с уровнем развития нормативно - правовой базы. Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.
2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости
Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых является спрос и предложение, цена и стоимость.
Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочных равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.
Цена - это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена - это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.
Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.
Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого - либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность - главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса - желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
На спрос и предложение на рынок недвижимости воздействует ряд факторов:
1. Экономических:
1) Изменения уровня доходов населения;
2) Изменение уровня доходов баланса;
3) Доступность финансовых, в частности кредитных ресурсов;
4) Ставки арендной платы;
5) Стоимость строительства;
6) Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;
2. Социальных:
1) Изменение численности населения;
2) Изменение образовательного уровня;
3) Изменение уровня преступности;
3. Административных:
1) Реальная налоговая ставка;
2) Уровень налога на имущество;
3) Уровень земельного налога;
4) Зональные ограничения;
5) Условия совершения сделок;
6) Условия получения прав на застройку;
4. Условия окружающей среды:
1) Экологическая обстановка;
2) Уровень развития инфраструктуры;
Постольку рынки недвижимости в большинстве своем несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цены, по которым происходит смена собственника. Важную роль при совершении сделки играют умение согласовывать условия сделки, количество и искушенность (опыт) участников сделки и т.д.
Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис.1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, на сколько изменится количественный спрос при данном изменение цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.
Рис.1 Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку доходов от инвестиций в объекты недвижимости. Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни арендной платы и цен снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка недвижимости говорит о том, что изменение денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Помимо понятий «стоимость» и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т.е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.
Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта ( здания, сооружения, территории), отличающие его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из его групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами ,благодаря высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» - периодами экономического спада и подъема (рис.2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуется различные соотношения спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.
Рис 2. Цикличность рынка недвижимости
Спад на РН наблюдается при насыщении построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется повышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость.
Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты недвижимости не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.
Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.
Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т.е. цена превышает стоимость. Период подъема рынка недвижимости, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.
На последнем этапе рынка наступает насыщение рынка недвижимости, когда создается рынок излишек строительный мощностей и перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос. Строительная деятельность начинает сокращаться. Рост продаж объектов недвижимости в этот период прекращается.
рынок недвижимость спрос предложение
Заключение
Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке недвижимости будет интенсивно происходить: резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер, изменение технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж), совершенствование и наполнение информационного и правового пространства, рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения, темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т.е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения, усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора», информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности, резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов, перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.
Список использованных источников и литературы
1. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. -356 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Проспект, 2008.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2009.
4. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М.: Дело, 2008.
5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность.- 2-е изд.- М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
6. Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятий: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика,2009.
7. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник . - 5-е изд. М.: Перспектива,2009.
8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО Технобалт,2008.
9. Энциклопедия студента-свободный