Реферат: Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Кафедра экономика недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

Выполнила:

Студентка 3 курса заочного факультета

Специальности «Землеустройство»

Красноперова А.В.

Москва 2019

Содержание

Введение

1. Факторы, определяющие величину спроса и предложения

2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. В условиях рыночной экономики производители и потребители для осуществления своей экономической деятельности руководствуются параметрами рынка, важнейшими из которых являются спрос, предложение, равновесная цена. Это стержень рыночных отношений, ядро рынка.

Как известно, равновесие означает такой вариант выбора в экономике, который бы устраивал всех субъектов экономической деятельности. Оптимальный выбор в экономике предполагает сбалансированность способа использования ограниченных производственных ресурсов и их распределения между членами общества, то есть сбалансированность производства и потребления, ресурсов и их использования, а, следовательно, спроса и предложения.

1. Факторы, определяющие величину спроса и предложения

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы. «Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Факторы, определяющие величину спроса:

· Платежеспособность населения;

· Изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

· Изменения в соотношениях между различными слоями населения т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

· Изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать.);

· Условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием для роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного способа ведет к депрессии на рынке. Общепризнано что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост его численности населения. Однако следует иметь ввиду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособного населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающей численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

· Наличие Резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· Объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1. Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

2. Положение в строительной индустрии в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства

3. Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4. Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости

5. Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок, арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%.

Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/ или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. Локализация PH, которая с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

2. Недостаточная степень открытости PH, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

3. Ограниченное количество продавцов и покупателей на PH;

4. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагает четыре вида затрат:

1) Единовременные сравнительно крупные инвестиции;

2) Затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

3) Налог на недвижимое имущество;

4) Государственная пошлина и другие сборы на сделки;

5. Низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

6. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимнозаменяем, вследствие: специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

7. Спрос на PH носит изменчивый характер как во время, так и в пространстве;

8. Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъезных путей дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);

9. Цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии PH не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на PH предшествует спаду экономики в целом, т соответственно подъем на PH наступает раньше, чем в экономике;

10. Оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могу быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

11. Для PH характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

12. Товары PH служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;

13. Для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;

14. Необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;

15. Наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

16. Высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям PH (рынок недвижимости) можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

· Возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

· Достаточная устойчивость потребительского спроса;

· Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

· Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов;

К недостаткам рынка недвижимости можно отнести следующие:

· Информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

· Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

· «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, комплекса и специфики потребительского спроса;

· Высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию)

· Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т.д.

Классификация рынка недвижимости может быть выполнена и по другим признакам. Чаще всего встречается классификация рынка недвижимости в зависимости от способа совершения сделки:

1) Первичный и вторичный рынок недвижимости;

2) Организованный и неорганизованный рынок недвижимости;

3) Биржевой и внебиржевой рынок недвижимости;

Первичный рынок недвижимости - это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. В России первичный рынок формируется за счет приватизации муниципальных и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы - за счет нового строительства.