Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:
* необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.
* в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.
* обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.
*выявить, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:
- возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям;
- ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;
- запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;
- как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;
- запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;
- ограничения экологического характера.
* обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.
* доказать необходимость введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России,
- установить нормы максимальных владений и аренды, с целью недопущения латифундистских форм собственности.
* определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно
- высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,
- наличие ценных земель;
- наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.);
- возможности перепрофилирования использования земли для других целей.
Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция к созданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.
Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной и исполнительной власти, а также в соответствующих научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне политизирована и идеологизирована.
Заключение
Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.
Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами.
В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.
Список литературы
1. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М: "Издательско-торговая корпорация", 2005.
2. Ивашковский С.Н. Микроэкономика: учеб. - М: Дело, 2002.
3. Мусин Б.М. Современные агроэкономические отношения в сфере теории ренты/Экономические науки, 2009.
4. Попов А.И. Экономическая теория: Учебник для вузов - 4-е изд. СПб: Питер, 2006.
5. Курс экономической теории: Учебник/М.И. Плотницкий, Э.Н. Лобкович - Мн: Интерпрессевис, 2003.
6. Экономическая теория вводный курс. Микроэкономика/под ред. И.Е. Рудановой - М: Инфра - М - 2008.
7. Журавлева, Мамедова. Актуальные проблемы земельного законодательства// "Государство и право", 2005,№ 7.
8. Сборник "Малый бизнес в России: ретроспектива и перспектива", 2007.
9. Единая Россия официальный сайт партии/Новости.
10. Официальный сайт Юридическое агентство "Право-эксперт".