2.1 Земля как предмет спора
На протяжении многих лет земля является одним из главных предметов спора, из-за чего зачастую разгорались достаточно серьезные конфликты, нередко приводящие к войне. Земельные споры имеют очень глубокие корни, которые упираются в древние времена, поскольку земельные споры давно стали частью правовой жизни человека. Законодательство Российской Федерации (Земельный кодекс РФ) закрепляет право рассмотрения земельных споров в суде.
Что такое земельные споры? Земельные споры, как правило, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно давно - с появлением частной собственности на землю.
Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.
С чем связаны земельные споры? Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.
Довольно часто земельные споры вызваны желание их участников признать незаконными действиями органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.
Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка земли - устроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были проведены какие-то работы. Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр.
Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.
Разумеется, это сразу не станет причиной земельного спора, разумеется, предпринимателю придется вступать в длительную судебную процедуру - и иных способов разрешить земельный спор не существует.
Еще более несправедливой и опасной для предпринимателя является ситуация, когда земельный спор возникает из-за документации, наверно оформленной по вине самих же землеустроительных органов. Однако какие бы эмоции не испытывал предприниматель в этом земельном споре, решать его все равно придется. Поэтому крайне важно, чтобы оформлением права собственности на землю, чтобы оформлением права собственности на землю занимался не просто юрист, который специализируется в договорном праве, а профессионалом в земельном.
Только такой подход может снизить риск возникновения земельного спора, потери не только земельного участка, но и существенных вложений в реализацию коммерческого проекта.
Земельные споры передаются на рассмотрение в органы, которые должны, рассмотрев все обстоятельства дела и несогласие сторон конфликта, должны вынести свое решение, опровергнув это несогласие сторон конфликта, опровергнув это несогласие в земельном споре или, наоборот, подтвердив его. После того, как уполномоченный орган вынесет решение, земельный спор считается разрешенным.
Для разрешения земельных споров используется административный или судебный порядок, однако в подавляющем большинстве случаев земельные споры разрешаются в суде, в соответствии с его решением. При этом земельный кодекс предусматривает разрешение земельных споров путем привлечения третейского судьи. Кроме собственно искомого заявления по предмету земельного спора, составитель заявления имеет полное право обратиться для рассмотрения земельного спора не только в суд, но и в государственный или муниципальный орган, вышестоящий по отношению к тому, который вынес решение, неприемлемое для инициатора рассмотрения земельного спора. Для такого обжалования повода земельного спора в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу закон отводит срок в 10 дней. Исполнение решения, вызвавшего земельный спор, должно быть приостановлено на тот срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящем органе.
При судебном рассмотрении земельного спора используются общие правила судебного производства. Если в результате рассмотрения земельного спора судом нормативный акт органа власти будет признаком незаконным и недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующими органами власти.
Земельные споры - одна из распространенных категорий гражданских дел, рассматриваемых судами в настоящее время. Самыми злободневными были и остаются дела о призвании права собственности на землю позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе и совершать сделки с землей, например, такие как купля-продажа, мена, дарение, а так же передать ее по наследству, либо в залог.
Собственность на землю возникает как у граждан, так и у юридических лиц, поэтому вопрос о признании права собственности актуален для всех.
Собственность на землю возникает на основании:
* решение органов государственной власти и органов местного самоуправления;
* договоров и других сделок с землей;
* в силу приобретательной давности;
* решения суда.
2.2 Сторонники частной собственности на землю
Сторонники частной собственности на землю потерпели поражение в Государственной думе от ее прокоммунистического большинства, ставшего преградой созданию свободного рынка земли. Одобренный думой вариант Земельного кодекса обрекает частный аграрный сектор на малоземелье и, соответственно, не конкурентоспособность. Не лучше относится к фермерам и исполнительная власть, напрочь позабывшая об обещанной поддержке. Радующим ответом им стали новаторства ряда субъектов Федерации, законодательные собрания которых принимают собственные законы о земле, разрешающие и регулирующие ее куплю-продажу. Однако хаотичное одобрение подобного рода документов в республиках, краях и областях может привести к тому, что существующие в разных регионах нормы окажутся столь различными, что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли. Он будет жестко разделен различиями в территориальных законодательствах. Пока в области земельного рынка идут непрекращающиеся споры, России необходим хоть какой-нибудь временный Земельный кодекс. Причина такой необходимости ясна. Поскольку Государственная дума вряд ли примет в обозримом будущем кодекс, разрешающий торговлю землей, то образовавшийся правовой вакуум в данной сфере открывает широкий простор не только для инициативы регионов, но и для произвола местных властей. Бесспорно, в различных регионах земля имеет неодинаковую ценность, и диапазон ее стоимости может быть очень и очень большим. Это значит, что ценовые особенности в регулировании аграрных отношений вполне допустимы и даже необходимы. Но все же сначала должны быть заложены общефедеральные основы, и только с их учетом должны приниматься законы на местном уровне.
Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев. В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от произведенной продукции. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а от плохого работающего к эффективному пользователю. При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования аграрного сектора и формирования эффективного собственника.
Базовыми условиями привлечения капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.
Принципами использования закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах всеми организациями и предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.
3. Перспективы развития рынка земли в России
В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82 % (4948,25тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.
В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005-2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.
Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.
Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.
Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.