Курсовая работа (т): Рынок земли его специфика факторы определяющие цену на сельскохозяйственную землю и продукцию

3. Проблемы и пути развития земельного рынка на примере Республики Татарстан

.1 Современное состояние земельного рынка

Общая площадь земель на территории Республики Татарстан составляет 6783,7 тыс.га., из них находятся в частной либо долевой собственности граждан и организаций 3 139,6 тыс.га земель (46%).

Право распоряжения земельными участками:

Федеральных органов власти - 1676,1 тыс. га,

Муниципальных образований - 1946,1 тыс. га,

Республики Татарстан - 21,9 тыс. га.

Общая площадь республиканской недвижимости составляет 6,2 млн. кв. м, в том числе: производственные здания - 0,2 млн. кв. м; здания непроизводственного назначения - 5,5 млн. кв.м; жилая недвижимость - около 0,5 млн. кв.м. [23]

В условиях экономического кризиса в Минземимуществе отмечают тенденцию изменения структуры спроса арендуемых помещений: наиболее востребованы площади размером от 1 до 10 кв.м., если на начало 2016 года таких объектов было всего 95, то на конец года - 178 (рост более чем в 2 раза).

При этом величина арендной платы за госимущество остается ниже рыночной, что во многом определено низким качеством предлагаемой в аренду государственной недвижимости, а также отсутствием востребованных на рынке современных офисных, торговых и производственных помещений.

С началом реализации Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2015 (о первоочередном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества) это стало возможным. В рамках этого закона добросовестный арендатор, занимающий государственные помещения не позднее 2015 года, имеет право приобрести их без участия в торгах в рассрочку. Госсоветом РТ принят Закон Республики Татарстан №79-ЗРТ, устанавливающий предельный размер выкупаемой площади - 1500 кв.м и срок возможной рассрочки - 12 месяцев. Минземимущество РТ направило добросовестным арендаторам предложения о возможности реализации права преимущественного приобретения госимущества (12 объектов общей площадью более 2 тысяч 400 кв.м).

Муниципальные образования городов также проводят данную работу. На сегодняшний день в республике принято 40 решений о приватизации с преимущественным правом выкупа на объекты общей площадью более 2 тысяч кв. м., при этом большинство предпринимателей воспользовались правом рассрочки.

Кроме того, в рамках реализации федеральной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства за счет средств республиканского и федерального бюджетов по инициативе Правительства республики создано 8 объектов площадью почти 200 тыс. кв.м стоимостью более 5 млрд.руб. для сдачи в аренду малому и среднему бизнесу. Это комплексы имущества, включающие оснащенные оборудованием административные помещения и производственные площадки: бизнес-инкубаторы, технопарки, индустриальные парки высоких технологий.

По данным Минземимущества РТ падение цен на рынке недвижимости в 2016г. составило от 10 до 25% [23].

Для эффективного управления государственной недвижимостью Министерство проводит мониторинг изменения цен на объекты недвижимости, земельные участки, анализ арендных и депозитных ставок, так как стоимость государственной недвижимости напрямую зависит от ситуации и колебаний цен на российском рынке недвижимости. Наибольшее снижение цен наблюдалось на торгово-сервисные помещения (снижение на 20%), несколько меньшее - на производственно-складские (15%) и офисные помещения (10%).

Стоимость первичного жилья в некоторых случаях приблизилась к уровню себестоимости. В среднем падение цен за год составило от 10 до 25%. В целом рынок жилой недвижимости был отмечен снижением покупательского спроса.

Динамика цен на землю иная, чем по недвижимости. Стоимость земли снизилась, но специфику снижения диктуют правила земельного рынка: максимальный дисконт достигает 10-20%, причем на хорошие земельные участки скидок нет, наиболее востребованные не упали в цене. В среднем по республике рыночные цены на землю с начала года снизились на 15%.

Арендодатели также снизили цены. Наиболее благополучно чувствуют себя собственники, которые вошли в кризис с объектами, заполненными арендаторами, и которым удалось найти компромиссное решение по уровню арендных ставок. Сложнее всего пришлось владельцам новых объектов с недостаточно удобной транспортной развязкой и наличием пустующих помещений без отделки. В среднем арендные ставки с начала года снизились на 20-25%.

В рамках переоформления земель приватизированным предприятиям и собственникам объектов недвижимости и на торгах Министерством за 2016 г. заключено 34 договора купли-продажи земельных участков общей площадью 75,78 га на сумму 26,04 млн. руб. и 15 договоров аренды общей площадью 32,28га на сумму 1,93млн. рублей.

В связи с продлением сроков переоформления прав на земельные участки юридическими лицами до 01.01.2012 года в 2016 году работа по переоформлению прав на земельные участки путем предоставления их в аренду или в собственность будет продолжена, поскольку в республике права на землю переоформили 70% собственников объектов недвижимости и 94% приватизированных предприятий.

В настоящее время в республике насчитывается более 1 млн. объектов индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садовых, дачных участков и гаражей. В целях реализации Федерального закона о "дачной амнистии" оказывается содействие муниципальным образованиям и правлениям садово-дачных обществ в ускорении регистрации прав граждан на указанные объекты, а также на земельные участки под ними. На сегодняшний день более 312 тысяч граждан (27,4%) зарегистрировали свои права в упрощенном порядке. Ежемесячно прирост количества зарегистрированных прав составляет более 2000.

Наиболее активно идет процесс оформления прав на индивидуальное жилищное строительство: на 01.01.2016 зарегистрировано 84 329 ед., что составляет 54,8%, значительно хуже проходит регистрация гаражей (15,7%).

На рынке земельных участков происходит увеличение предложения при одновременном снижении цен. В среднем стоимость земельного участка правильной формы, расположенного в хорошем месте в пределах города, упала на 30%. Более того - тенденция к снижению цены продолжается [23].

Говоря о кризисном положении на земельном рынке, отметим положительные стороны создавшейся ситуации, среди которых самое главное - оздоровление рынка за счет уменьшения количества компаний.

Рентабельность застройки того или иного объекта - это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время. На возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно: нормативно-правовые ограничения, транспортная ситуация, соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка, совместимость отдельных типов застройки, соответствие масштаба проекта потенциалу рынка [18, с.79].

В целом, можно еще раз сделать вывод о том, что, во-первых, выживут сильнейшие и крупнейшие команды среди существующих нынче девелоперов; во-вторых, вероятно, наиболее мощным и популярным инструментом могут оказаться ПИФы недвижимости. Из последних тенденций можно выделить некую переориентацию спроса с земель под коттеджное строительство на земли промышленного назначения и торгового сектора. И, наконец, земельный рынок уже перестает быть рынком продавца; ожидается, что в ближайшее время информационное пространство на рынке земли будет более открытым.

3.2 Новые тенденции на земельном рынке

Сделанный еще классиками экономической теории вывод о том, что ключевым источником благосостояния общества является именно земля, сегодня ни у кого не вызывает сомнений. Однако, при всех своих неоспоримых достоинствах - универсальность использования, неограниченность полезного срока утилизации, износоустойчивость, просто необходимость для производства в любой сфере - земельные ресурсы обладают существенным недостатком - их объем ограничен. Как показывает мировой опыт, более эффективного инструмента достижения баланса между неограниченным спросом и ограниченным предложением любого ресурса, чем гибкое ценообразование, не существует, но только если речь идет о рынке свободной конкуренции [3, с.74].

На сегодняшний день в республике остается немало проблем, сдерживающих развитие земельного рынка. В их числе постоянно изменяющееся законодательство, трудности при оформлении прав на землю, недостаточная информированность населения и предпринимателей о своих правах и возможностях. Для проведения системной и масштабной работы в земельной сфере по решению республиканского правительства создан Центр развития земельных отношений Республики Татарстан.

Одним из ключевых направлений в деятельности Центра является проведение торгов земельными участками для уполномоченных государственных и муниципальных органов. Так, до 1 июля 2015 года по поручению Министерства земельных и имущественных отношений РТ были проведены торги по землям 22-х районов республики. После 1 июля 2015 года в связи с изменением законодательства торги проводятся в соответствии с агентскими договорами, заключаемыми с главами муниципальных районов. На сегодняшний день уже 36 районов республики подписали агентские договоры с Центром. Проведены торги земельными участками в трех районах республики. На стадии подготовки находятся торги в 18 районах РТ.

При этом Центр самостоятельно, за счет собственных средств осуществляет весь цикл предпродажной подготовки: межевание, постановку на кадастровый учет, оценку земельных участков и т.д. Потенциальному инвестору необходимо лишь определить, какие земельные участки ему необходимы. Такой спектр услуг ранее торгующие организации не предлагали.

Изменение категории земель - один из важнейших вопросов на земельном рынке. 25 октября 2015 года Кабмином РТ утвержден документ, регламентирующий порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения, который упростил нашу работу и дал четкую возможность решать проблемы клиентов - собственников земель. Еще более жесткий по срокам регламент готовится по нефтяным отводам (на основании решения совещания у Премьер-министра РТ по данному вопросу).

Как известно, в связи с активным жилищным строительством в республике возникают проблемы с подбором и оформлением земельных участков под застройку [23].

В соответствии с поручением Премьер-министра РТ была разработана концепция по формированию банка земель для использования в целях жилищного строительства в Республике Татарстан. Эта работа проделана в рамках подготовки и реализации государственных программ. Концепция описывает механизмы формирования банка земель из земель всех форм собственности и их предоставления уполномоченным организациям-застройщикам для целей жилищного строительства. Реализация концепции предполагает работу с собственниками земельных участков по переводу категории земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений в рамках частно-государственного партнерства.

Удорожание земли в городах и усложнившаяся экологическая обстановка предполагают, что в ближайшее время на повестке дня окажется вопрос о перемещении промышленных предприятий из центра на окраины, как в свое время это происходило во всех развитых странах.

Наряду с развитием жилищного строительства сегодня остро стоит вопрос и о создании промышленных зон за чертой поселений. Предприятия, построенные в основном в начале прошлого века, не соответствуют современным нормам экологической безопасности, санитарно-техническим требованиям, а также нарушают архитектурный облик и культурно-историческую целостность центральной части города.

Эти проблемы могут быть устранены путем вывода промышленных предприятий за пределы городской черты. Центром разработаны основы концепции республиканской целевой программы "Перевод промышленных предприятий г. Казани в новые промышленные зоны", которая сегодня находится на рассмотрении в министерствах и ведомствах РТ.

Строительство промзон за чертой города позволит использовать освобождающиеся площади для целей жилищного строительства и создания дополнительных объектов городской инфраструктуры (развитой торговой сети, бизнес-центров, культурно-развлекательных комплексов и т.д.). Для предприятий переезд за пределы города даст возможность беспрепятственного расширения масштабов производства и снижения налогового бремени.

Центр постепенно наращивает свои финансовые возможности, расширяет номенклатуру и географию услуг, теснее работает с собственниками земельных участков и с потенциальными инвесторами, помогая наиболее рационально использовать их ресурсы с учетом их интересов, текущих и перспективных потребностей рынка [23].

Таким образом, в России пока еще нет основных нормативных документов, являющихся фундаментальными для земельных рынков развитых государств с упорядоченной экономикой. Отсутствует закон о рынке земли, который нельзя разрабатывать, не имея земельного кодекса. Оборот земли невозможен без механизма, который его запускает, контролирует и регулирует. Это, в свою очередь, требует решения таких проблемных узловых положений, как: земельная рента, ее начисление, изъятие, использование, основанные на ней практически все землеуправляющие стоимостные рычаги - цена земли, арендная плата, земельный налог, денежные ставки земельных операций.

Главную роль в решении сложной проблемы становления новых земельных отношений должно сыграть государство. С помощью государственного регулирования определяются условия и механизмы экономического воздействия на рачительное хозяйствование на земле. Все это ставит задачу совершенствования законодательных актов, разрабатываемых как на федеральном, так и на региональном уровнях, в них должны в равной мере сочетаться интересы собственника и государства.

Заключение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Доход собственника земли (землевладельца) определяется размером ренты - платы за использование земельного участка.

Рента бывает чистой и дифференциальной. Если размер абсолютной (чистой) ренты неизменен, то величина дифференциальной колеблется в зависимости от качества земельного участка.

Цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Цена рождается на рынке.

Большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты. Таким образом, цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.

Факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: - физические; экономические; административные.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.