Курсовая работа (т): Рынок земли его специфика факторы определяющие цену на сельскохозяйственную землю и продукцию

Рис. 1.1 а. Дифференциальная рента как разность между ценой нефти и издержками ее добычи из неглубоких пластов [12, с.139]

На рис. 1.1 а, 1.2 б дифференциальная рента показана с помощью кривых предельных издержек производства и средних совокупных издержек для двух нефтедобывающих компаний. Особенностью является то, что глубина залегания нефтяных пластов каждой компании различна: случай возникновения дифференциальной ренты (рис. 1.2 а). Здесь залегание нефтяных пластов неглубокое. При фиксированной рыночной цене за 1 т добытой нефти предельные и средние совокупные издержки добычи будут самыми низкими. Следовательно, только в этом случае имеет место дифференциальная рента, возникающая как разность между рыночной ценой продукции и указанными издержками добычи нефти;

Рис. 1.2 б. Отсутствие дифференциальной ренты, так как цена нефти и издержки ее добычи в условиях более глубокого залегания пластов совпали [12, с.141]

б) рента, получаемая с худших участков земли, носит название абсолютной ренты. Она получается со всех участков. Арендатор, уплатив арендную плату, должен получить свою прибыль, которая бы соответствовала средней норме прибыли, формирующейся в других сферах производственной деятельности в соответствии со средними издержками.

Таким образом, земля - это специфический фактор производства. Ключевая ее особенность - ограниченность, потому что количество площадей определенного качества и местоположения, как правило, строго ограничено. Поэтому предложение земли в краткосрочном периоде представляет собой прямую вертикальную линию (то есть совершенно неэластично). земельный собственность рынок

В зависимости от того, кем может быть востребована земля - спрос на землю разделяется на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный.

Доход собственника земли (землевладельца) определяется размером ренты - платы за использование земельного участка.

Рента бывает чистой и дифференциальной. Если размер абсолютной (чистой) ренты неизменен, то величина дифференциальной колеблется в зависимости от качества земельного участка.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

2. Цена земли и факторы ее определяющие

.1 Спрос и предложение земли

В условиях рыночной экономики земля, как и другие факторы производства, приобретает товарную форму, то есть продается и покупается. В связи с тем, что земля приобретается с целью получения дохода, её цена зависит, во-первых, от размера земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка; во-вторых, от ставки ссудного процента.

Приобретая землю, покупатель получает право на получение регулярного дохода в течении неопределенного периода времени. Чем больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле [3, с.95]:

Цена земли = (Рента/ Величина ссудного процента)*100%. (2.1)

Формула показывает, что цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.

Определение цены подобным образом является чисто теоретическим. На практике на цену земли оказывает влияние множество факторов, в том числе рост спроса на землю для несельскохозяйственных целей и в период инфляции.

На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично.

Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид абсолютно вертикальной линии (рис. 2.1). Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество, можно повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить этот уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая рента определяется соотношением спроса и предложения земли на рынках.

Рис. 2.1. Спрос и предложение земли

SS - неэластичное предложение земли, DD - потенциальный спрос на землю; D1D1 - спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренты; Е - равновесная рыночная цена земли, установившаяся на уровне Ре в соответствии со спросом и предложением [3, с.138]

В условиях относительно неэластичного предложения земли, ее ресурсов и недвижимости как факторов производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования.

Для предпринимателей спрос на землю и связанные с ней факторы производства должны совпадать с размером получаемого предельного продукта в денежном выражении. Наклон кривой спроса означает постепенное убывание дохода, противодействовать чему можно улучшением методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов использования подобных факторов производства

Земля - это не продукт труда в естественном своем состоянии. Но она используется в рыночных отношениях, подлежит купле-продаже, значит, должна иметь определенную оценку, то есть цену, по которой ее можно было бы купить или продать. Таким образом, должны быть определены конкретные факторы или условия, в соответствии с которыми формируется цена земли.

Теоретически определено, что цена земли выражается в такой сумме денег, за которую собственник земли готов лишиться не только права временно ею пользоваться, получая земельную ренту, но и уступить покупателю вообще право собственности на землю, то есть продать ее.

Но, продавая землю, ее собственник постарается на рынке обеспечить себя возможностью получения тех же благ, которые он получал как собственник земли. В силу этого цена земли для него станет выражаться в сумме денег, на основе которой при сложившемся в данный момент уровне банковского процента ее владелец сможет получать годовой доход, по крайней мере, равный годовой ренте со своего участка.

При оценке земли используется также земельный кадастр, то есть систематизированный свод, включающий перечень различных сведений и данных о земле как средстве производства, сведений о конкретных земельных угодьях. Земельный кадастр ведется на протяжении столетий, но с возможным его обновлением. Так, в России очередной земельный кадастр начал составляться с начала 90-х гг. прошлого столетия.

В земельном кадастре имеется описание земельных угодий в различной местности, указывается площадь и месторасположение участков земли, их конфигурация, качество земли, оценка стоимости участка. Фиксируется также, кто является собственником данной земли. Земельный кадастр не только служит важным документом для дальнейшего использования того или иного участка земли, но и способствует, если это требуется, его рыночной реализации как фактора производства.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет [4, с.26].

Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная.

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение [20, с.39].

2.2 Специфика образования цен на продукцию сельского хозяйства

В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие "худшие земельные участки" носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

Таким образом, цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.

Факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы [6, с.74]:

физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия);

экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории);

административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Причинами резкого повышения цен на сельскохозяйственную продукцию в 2014-2015 годах были: неблагоприятные погодные условия; низкие переходные запасы сельскохозяйственных культур (зерновые и масличные); паника на рынках; высокие цены на нефть; слабый доллар; резкое увеличение производства био-топлива [21].

Последние три фактора имеют долгосрочное влияние. Примерно 1/3 влияния на высокие цены оказывается именно увеличением использования сельскохозяйственной продукции для производства био-топлива.

В глобальных масштабах ситуация со спросом на сельскохозяйственную продукцию будет обуславливаться увеличением потребления и импорта зерна и масличных в Китае и Индии. Бразилия будет наращивать экспорт масличных культур. Страны СНГ будут одними из основных поставщиков сельскохозяйственной продукции на мировые рынки. В то же время, эксперты прогнозируют повышение производства и потребления продукции животноводства в странах СНГ.

Факторами, которые ограничивают стабильное развитие аграрного сектора в странах СНГ являются: незавершенная земельная реформа; неразвитая инфраструктура - элеваторы, зерновые склады, транспорт, порты; недостаток квалифицированных кадров; неэффективная вертиканая интеграция сегментов аграрного сектора; ограниченный доступ производителей сельскохозяйственной продукции к кредитным и инвестиционным ресурсам; ограниченное использование финансовых инструментов в странах СНГ - складских свидетельств, лизинга, ипотеки земли сельскохозяйственного назначения, страхования и др. [22]

Таким образом, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал. Большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности. В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки. Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты. Таким образом, цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.