Курсовая работа: Рынок складских услуг в России и тенденции его развития на примере Екатеринбурга и Самары

2.5 Складские услуги в Самаре

Складской рынок Самары имеет хорошие перспективы.К первой крупной складской зоне Самары можно отнести старые базы в районе Заводского шоссе. Вторая находится в районе Кинельской трассы, по которой стекаются в Самару грузопотоки со всей страны. В основном на самарском рынке складской недвижимости можно видеть объекты старой советской постройки. Современных качественных складов за последние несколько лет появилось не более десяти. К ним относятся: склад Средневолжской логистической компании в районе Кинеля, склад около ТРК "Московский", а также базы компаний "Балтика", заводов Pepsi-Cola и Coca-Cola.

Старые советские склады либо ангары, переоборудованные под склады или производственные базы, на рынке присутствуют в достаточном количестве, и их выбирают местные потребители логистических услуг в силу их дешевизны. Как правило, там есть все необходимые коммуникации, а это для многих главное.

Сейчас общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 350 000 кв.м. Предпосылками к дальнейшему развитию можно считать выгодное географическое расположение города на пересечении крупных транспортных потоков, постоянный рост промышленного производства и развитие потребительского рынка.

По мнению экспертов, Самара является перспективным регионом для развития складского сегмента. Развитие рынка складских помещений здесь связано с увеличением внимания девелоперов к городу как к перевалочному пункту внутренней торговли.

Спрос на складскую недвижимость достаточно высок. Желающих арендовать помещения даже не самого высокого класса достаточно, а предложение довольно ограничено. Одной из причин активного развития складов в регионе будет скорое проведение чемпионата мира по футболу, поскольку инфраструктура обслуживания строительной отрасли требует отточенной складской логистики. Строительные материалы надо где-то хранить, и их должно быть удобно транспортировать.

Таким образом, строительство объектов к предстоящему мировому футбольному чемпионату может существенно повысить спрос на складскую недвижимость и стимулировать появление нового качественного предложения.

Качественные складские терминалы класса А и В в Самаре занимают не более 16% от общего ежегодного объема предложений. Массово заказчикам предлагаются старые не отапливаемые склады, сосредоточенные в промзоне города. На этом фоне уровень средней арендной ставки на протяжении 2013-2014 гг. имеет тенденцию к поступательному росту.

Масштабные высококлассные складские проекты Самары (размером свыше 20 тыс. кв. м), находящиеся сегодня на рынке аренды, построенные под нужды одной компании-заказчика, были реализованы в 2007-2009 гг. вблизи крупных магистралей М-5 Урал (Москва - Челябинск), М-32 (Самара -- Большая Черниговка) и Р-225 (Самара - Бугуруслан).

Структура экспозиции не классифицируемых складских площадей в Самаре является стабильной. Максимальное количество объектов предлагается в отдаленных от делового района зонах города - Советском и Кировском районах (28%, 23% соответственно). В центральных районах предложения представляют собой либо складские площади при магазинах, либо подвальные помещения. Объектов данного типа на рынке Самары традиционно очень мало.

Совокупный объем предложений производственно-складской недвижимости в аренду во II квартале 2014 года составил около 198 тыс. кв. м.

В сегменте аренды производственно-складской недвижимости уровень средней арендной ставки на протяжении 2013-2014 гг. имеет тенденцию к поступательному росту. Во II квартале 2014 года среднее значение арендной ставки составило 222 руб./кв.м/мес., что на 4,2% отличается от показателя на начало 2014 года.

Общий объем экспозиции производственно-складских объектов на продажу по количеству объектов в г. Самаре традиционно примерно в 1,5-2 раза меньше объема экспозиции в аренду. С позиции распределения по административным районам максимальное количество предложений на продажу производственно-складских объектов приходится на Кировский, Железнодорожный и Советский районы города (26%, 24% и 24% соответственно).

Складская недвижимость - один из наиболее перспективных секторов недвижимости. Как отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков, качественных складских помещений в регионе до сих пор не хватает. Речь идет прежде всего о складах класса «А».

В Самаре насчитывается всего 16% складов от общего числа, претендующих на категорию А, однако большинство из них не соответствуют заявленной категории.Их совокупный метраж составляет около 80 тыс. квадратных метров.

Площадь складов класса В, которые имеют меньший уровень удобств, однако соответствуют современным требованиям, составляет 120 тыс. квадратных метров. В среднем из каждых двадцати сдаваемых сейчас складов лишь четыре отапливается. При этом географический фактор имеет большое значение для востребованности складских помещений.

«Сейчас в Самаре, как и прежде, сохраняется дефицит складов, в особенности складов класса «А», - рассказывает директор Самарской управляющей компании «ГК «Камертон» Максим Рахман. При этом отмечается, что в направлении 116 км находится большое количество складских помещений, но они мало востребованы. Это связано с тем, что вся нынешняя логистика «заточена» под другие направления развития города.

Кроме того, не стоит забывать, что расположение в таких местах плотной застройки, как, к примеру, Заводское шоссе, исключает возможность расширения территории складов. К этому следует добавить, что к некоторым складам, к примеру, на ул. Товарной, очень сложно проехать на современных фурах, подъездные пути к ним строились слишком давно и не подлежат реконструкции.

Проблемы с развитием складских помещений связаны прежде всего с тем, что потенциальные инвесторы считают более простым и выгодным вложением средств строительство торговых центров. Еще одной проблемой, которую отмечает эксперт, является отсутствие достаточного количества земельных участков под строительство складских помещений.

В целом, развитие складской недвижимости в Самаре сейчас зависит от общей экономической ситуации в стране. Сейчас есть площадки под строительство, есть проекты, но инвесторы опасаются вкладывать деньги, ожидая, что будет с российской экономикой.

Если говорить о расценках, то они заметно отличаются. Так, согласно данным сайта «Бюллетень недвижимости», аренда склада площадью 140 кв. метров в поселке Алексеевка обойдется в 30 тыс. рублей. Это весьма низкая цена, обусловленная, видимо, небольшими размерами склада. Так, аренда склада в Новокуйбышевске площадью 3200 кв.метров обойдется уже в 325 тыс. рублей. Однаков среднем цены на аренду колеблются от 20 тыс. рублей -- за небольшие склады в черте Самары, не имеющие благоустройства, до 190-225 тыс.и более рублей.

Уровень цен зависит от местоположения, категорийности и состояния подъездных путей [10].

3. Анализ ранка складских услуг Екатеринбурга и Самары

3.1 Екатеринбургская область

В Екатеринбургских компаниях, сдающие в аренду оснащенных современным оборудованием склады класса А и В+, не испытывают проблем с поиском арендаторов. Подбор клиентов на высвобождающиеся площади проходит в кратчайшие сроки. Для строящихся объектов покупатели или арендаторы находятся еще на стадии строительства. Что касается складов низкого качества (класс С и D), то в течение первого полугодия 2013 года ставки аренды на «теплые» склады вновь показали интенсивную положительную динамику. С конца 2013 г. в сегменте отмечается невысокая положительная динамика.

За 2009-2010 годы было построено только 33 тыс.кв.м складов. Притом, что в предыдущие два года было введено почти 360 тыс. кв. м. Эти причины и привели к возникновению дефицита, который, не смотря на возобновление в последние три года работ на строительных площадках, так и не был преодолен.

В Екатеринбурге существует пять федеральных автомобильных дорог и выход на ЕКАД, железнодорожные коммуникации, аэропорт Кольцово как воздушные ворота. Кроме того, здесь расположены таможенные органы (кольцовская таможня) и предприятие таможенного сервиса (склад временного хранения открытого типа). Все это и является определяющими условиями эффективной деятельности складских, логистических комплексов и индустриальных парков. Ввод новых объектов приведет к усилению конкуренции, что в свою очередь будет способствовать развитию дополнительных логистических услуг, повышению их качества.

Так же, в Екатеринбурге к 2016 году девелоперы планируют вывести на рынок более 500 тыс. кв. метров высококачественных складских площадей. Ожидается, что это сможет покрыть сложившийся дефицит на рынке. Однако, если в регионе не будет принята концепция развития транспортно-логистической отрасли, конкуренцию Свердловской областикак глобальному логистическому центру могут составить соседние Курганская и Челябинская области.

Помимо них к 2016 году в Екатеринбурге планирует ввести в эксплуатацию логистический центр Группа «RED» на дублере Сибирского тракта (167 тыс. кв. метров), будут расширены уже действующие объекты: индустриальный парк «Уральский», терминал «Чкаловский», складской терминал «Исток» и комплекс «Новокольцовский-2. Если планы будут реализованы, то вместе эти объекты закроют потребность города в качественных складских площадях.

3.2 SWOT-анализ рынка складских услуг Екатеринбургской области

1 этап - анализ внутренней среды

2 этап - анализ внешней среды

3.3 Самарская область

Старые советские склады либо ангары, переоборудованные под склады или производственные базы, на рынке присутствуют в достаточном количестве, и их выбирают местные потребители логистических услуг в силу их дешевизны. Как правило, там есть все необходимые коммуникации, а это для многих главное.

Сейчас общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 350 000 кв.м.

Качественные складские терминалы класса А и В в Самаре занимают не более 16% от общего ежегодного объема предложений. Массово заказчикам предлагаются старые не отапливаемые склады, сосредоточенные в промзоне города. На этом фоне уровень средней арендной ставки на протяжении 2013-2014 гг. имеет тенденцию к поступательному росту.

Масштабные высококлассные складские проекты Самары (размером свыше 20 тыс. кв. м), находящиеся сегодня на рынке аренды, построенные под нужды одной компании-заказчика, были реализованы в 2007-2009 гг. вблизи крупных магистралей М-5 Урал (Москва - Челябинск), М-32 (Самара -- Большая Черниговка) и Р-225 (Самара - Бугуруслан).

Так же в Самаре существуют проблемы с развитием складских помещений. Они связаны прежде всего с тем, что потенциальные инвесторы считают более простым и выгодным вложением средств строительство торговых центров. Еще одной проблемой, которую отмечает эксперт, является отсутствие достаточного количества земельных участков под строительство складских помещений.