3
Реестровые ошибки кадастра в современных условиях
Н.А. Бондарева
Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Москва, Россия
АННОТАЦИЯ
Внедрение нового законодательства по определению кадастровой стоимости имущества требует решения некоторых проблем. Некачественная кадастровая оценка ведет к ошибкам в деятельности кадастрового инженера. В частности, отсутствие разработанного методического обеспечения, форсирование подготовки кадров кадастровой оценки, недостоверность или отсутствие сведений кадастрового учета на большинстве территорий страны, наличие устаревшего оборудования, отсутствие НИОКР и применяемый метод массовой оценки недвижимости, не учитывающий индивидуальные особенности объекта оценки, могут служить появлению реестровых ошибок. Рассматриваемое направление государственного учета земельного фонда находится в самом начале своего развития, что потребует дальнейшей корректировки законодательства, подходов в обучении и аттестации кадастровых инженеров и организации их деятельности. С этой целью проанализированы виды допускаемых реестровых ошибок, их классификации, а также законодательство, определяющее ответственность за совершение ошибок данной категории. Так как допущенные кадастровым инженером ошибки влияют на хозяйственную деятельность организаций, расходы регионов, то автором предлагается классификация реестровых ошибок по принципу существенности.
Ключевые слова: кадастровая стоимость; кадастровый инженер; реестровая ошибка; ответственность кадастрового инженера; существенность реестровой ошибки
реестровая ошибка кадастровый инженер
ABSTRACT
Registry Errors in the Cadastre under Modern Conditions
N.A. Bondareva
“Synergy” University, Moscow, Russia
The introduction of new Legislation to determine the cadastral value of property calls for solution of some problems. Poor cadastral valuation leads to errors in the activity of a cadastral engineer. In particular, the lack of developed methodological support, speeding up the training of cadastral valuation staff, unreliability or lack of cadastral information in most areas of the country, obsolete equipment, the lack of R & D and the application of the method of mass valuation of real estate, which does not take into account the individual characteristics of the object of valuation, can result in registry errors. The considered direction of the state registration of the land fund is at the very beginning of its development, which will require the further adjustment of the legislation, new approaches to training and certification of cadastral engineers and organization of their activity. To this end, the article analyses the types of allowed registry errors, their classification, as well as the legislation determining responsibility for such errors. As the mistakes made by a cadastral engineer influence economic activity of organizations, expenses of regions, the author offers classification of register errors based on the principle of materiality.
Keywords: cadastral value; cadastral engineer; registry error; responsibility of the cadastral engineer; materiality of the register error
ВВЕДЕНИЕ
Уже много лет проводится эксперимент по реформированию налогообложения недвижимого имущества. Сформировались рынки недвижимого имущества, которые повлияли на налоговые потоки, доходы физических и юридических лиц, а также на управление имуществом. Большое значение при этом имеет оценка его стоимости, поскольку экономическая сущность кадастровой стоимости изменилась, так как инвентаризационная стоимость, установленная еще советским законодательством, больше не может отвечать требованиям рынка и государства.
Фискальная цель реформы -- увеличение поступлений в бюджет за счет ликвидации существенного разрыва между инвентаризационной стоимостью и рыночной, отражающей спрос при купле-продаже имущества уже в настоящее время. «Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости» Приказ Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». URL: http:// www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71586152/ (дата обращения 10.11.2018)..
Так, по сведениям саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» А. Каминского, торговые объекты до 1000 кв. м, доля которых в общем объеме всей коммерческой недвижимости составляет около 70%, подорожали на 20% в Москве и на 21% в Подмосковье. В области кадастровая стоимость объектов от 1000 до 5000 кв. м в среднем выросла на 30%, а больше 5000 кв. м -- на 56%. Производственные здания стали дороже на 4%. Подешевели только административные и офисные помещения -- на 5%. Об этом свидетельствуют отчеты, размещенные на сайтах ГБУ Москвы и Московской области Кадастровый сюрприз. Ждать ли кризиса на рынке недвижимости. URL: http://www.estimatica.info/ news/2018/10/1161 (дата обращения: 02.11.2018).. Приведенная статистика свидетельствует о размерах налоговых баз, влияет на арендную ставку на земельные участки, а также на стоимость приобретения земли.
Данный тезис изменяет суть понятия кадастровой стоимости в современной трактовке. На основании нового законодательства кадастровой стоимостью является рыночная стоимость имущества.
Большое значение в контроле за деятельностью кадастровых инженеров имеет то, что учет имущества обладает исторически закрепленными за лицами, документально оформленными формами, охраняемые законом с момента создания, а кадастровые сведения существуют в основном в открытом доступе с учетом всех имеющихся ранее собственников и изменений
Обсуждение вопросов реформирования подходов к изменению кадастровой стоимости на круглом столе «Кадастровая оценка объектов недвижимости» в Финансово-промышленном университете «Синергия» 19 сентября 2018 г. с участием представителей Департамента недвижимости Минэкономразвития России, Росре- естра, ГБУ показало, что существуют проблемы по многим направлениям, одним из важных является некачественная кадастровая оценка, которая ведет к ошибочной кадастровой оценке.
Отсутствие разработанного методического обеспечения, форсирование подготовки кадров кадастровой оценки, недостоверность или отсутствие сведений кадастрового учета на большинстве территорий страны, наличие устаревшего оборудования, отсутствие НИОКР и применяемый метод массовой оценки недвижимости, не учитывающий индивидуальные особенности объекта оценки, дают расхождение стоимости до 7-10 раз, другие причины также могут служить появлению реестровых ошибок. Стоимость допущенных ошибок и их устранения не просчитана на сегодняшний день, но уже ясно, что это трудоемкий и дорогостоящий процесс, хотя бы потому, что требует отвлечения специалистов на повторное выполнение работ либо привлечения других специалистов на договорной основе.
Данный аспект деятельности кадастровых инженеров недостаточно изучен. Проблемы остаются актуальными. Тем не менее Д. В. Антропов освещает пути выявления и устранения кадастровых ошибок [1]. Н. И. Бурмакина, М. С. Пашова подвергают анализу правовые акты и процедуры государственной кадастровой оценки [2, 3]. П. С. Батин, А. В. Дубровский, Г. А. Рунковская классифицируют виды реестровых ошибок и выявляют причины их возникновения [4]. И. В. Ки- рилочкина, М. В. Литвиненко рассматривают взаимосвязи документов и допущенных ошибок [5, 6]. Большое внимание также в работах уделено обоснованию допущения таких ошибок, даны их классификации и способы устранения.
АНАЛИЗ РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК
Закон определяет реестровую ошибку как искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в реестре. Реестровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости -- воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости3.
Приведенные определения реестровой ошибки указывают только на источник ошибки -- документы, но никак не характеризуют ошибку, ее принадлежность к характерной группе или виду, уровню существенности. Это чрезвычайно важный момент, потому что, во-первых, ее исправление либо носит простое исправление в виде сопоставления сведений баз данных с соответствующим документом, либо влечет нанесение ущерба собственнику, во-вторых, ошибка исправляется либо кадастровым инженером, либо при помощи судебного разбирательства. Увеличение расходов собственника на оплату процедур установления истинной кадастровой стоимости одновременно с оплатой содержания имущества отягощает установление справедливой кадастровой стоимости. Ошибки -- сложная и много этапная операция. При этом стоимость работ по исправлению реестровой ошибки соизмерима или даже превышает стоимость первоначальных работ, в результате выполнения которых она была допущена [4].
К тому же, за 2014-2017 гг. в комиссии Росре- естра и в суд по поводу несправедливой кадастровой стоимости обратились 230 000 граждан и юридических лиц в отношении принадлежащих им 483 000 объектов недвижимости и снизили кадастровую стоимость на 9 076 000 000 000 руб. в общей сумме [7]. Приведенные цифры сопоставимы с доходами федерального бюджета. Деятельность по кадастровой оценке обесценивается существенно. В связи с этим большое значение имеет изучение допущенных ошибок и принятие мер по их искоренению.
Законодательством предлагается только два вида ошибок: технические и реестровые.
Техническая ошибка -- это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений в документах. Подобное несоответствие является результатом невнимательности сотрудника кадастра либо некорректного функционирования программного продукта.
Реестровая ошибка -- это ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте- плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия [5, 6] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (последняя редакция). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ Ь^_182661/ (дата обращения 10.11.2018)..
Кадастровое законодательство вводит некоторые новые понятия, кроме рассмотренных выше. Таким понятием являются должности кадастрового инженера и помощника кадастрового инженера. Кадастр в переводе с английского означает систематизированный свод определенных сведений, составляемый на основе периодических или непрерывных наблюдений над объектом.
Права и обязанности кадастрового инженера -- государственного бюджетного учреждения (ГБУ) определены законодательством5. В результате своей деятельности кадастровый инженер должен:
1. Составить межевой план, который подготавливается в соответствии с кадастровым планом или кадастровой выпиской на земельный участок, содержит информацию о частях участка, изменениях его границ.
2. Составить акт обследования, представляющий собой документ, в котором кадастровый инженер подтверждает прекращение существования здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением.
Карта-план территории содержит необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. Карта-план территории состоит из текстовой и графической частей. Сопутствующей проблемой выступает неправильное определение координат границ земельных участков и, как следствие, содержание ошибки в ЕГРН [5].
3. Составить технический план. Он представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости и для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
С учетом вышеперечисленных обязанностей кадастрового инженера Росреестром классифицированы некоторые ошибки.
1. Самые часто встречающиеся типовые ошибки, допущенные кадастровыми инженерами в связи с нарушением требований к подготовке документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установленных органом нормативно-правового регулирования.
2. Ошибки, связанные с нарушением кадастровым инженером требований по невнимательности
3. Ряд ошибок, которые возможно избежать (своевременно устранить), воспользовавшись предварительной автоматизированной проверкой в электронном сервисе «Личный кабинет кадастрового инженера» Письмо ФКП Росреестра от 19.10.2018 № 10^0510-ИШ. Типовые ошибки кадастровых инженеров..
Из данного документа видно, что пп. 2 и 3 дают перечень ошибок, которые можно было бы избежать. Некорректная характеристика ошибок «по невнимательности» не относится к профессиональным. Требование внимательности к составлению кадастра является основным, так как в противном случае влечет нанесение ущерба и нарушает экономическую деятельность субъекта хозяйствования.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ КАДАСТРОВОГО ИНЖЕНЕРА
Кадастровые инженеры несут ответственность за реестровые ошибки, допущенные в вышеперечисленных документах. Правовая сторона деятельности кадастрового инженера имеет большое значение и вызывает много вопросов на данном этапе развития кадастровой оценки, который можно назвать начальным. В данном случае можно обратиться к зарубежному опыту. Первый кадастровый учет ведет начало с итальянской переписи земель еще до н.э. и начал развитие с французского законодательства XI в. Поэтому кадастровое дело стран зарубежья имеет долгий путь развития, устоявшиеся принципы, хоть и отличающиеся в разных странах [8].