Анализ примеров применения в различных странах двух описанных форм ипотеки позволяет заключить, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.
Ипотечные ценные бумаги можно разделить на бумаги с фиксированным и нефиксированным доходом, государственные, муниципальные и корпоративные ценные бумаги. Ценные бумаги с фиксированным доходом (долговые обязательства), представлены облигациями, депозитными сертификатами, чеками и векселями. Фондовый рынок развивается на основе ссудного капитала, так как покупка ценных бумаг означает ни что иное, как передачу части денежного капитала в ссуду. Ценная бумага, которая возникает в результате такой операции, сохраняет за ее владельцем право собственности на отданный взаймы капитал и дает право на его увеличение за счет процента или дивиденда.
В странах развитой рыночной экономики банки, выдающие заемщикам кредиты под залог жилой или коммерческой недвижимости, не являются основными инвесторами системы. Кредитор, как правило, не располагает тем объемом ресурсов, который запрашивает рынок. Коммерческие банки, финансовые компании, даже специализированные ипотечные банки в системе ипотечного кредитования в основном выполняют роль операторов рынка ипотечных кредитов.
В ипотеке следует различать два аспекта: (1) в экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов; (2) юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере.
Основываясь на опыте стран Центральной Европы, можно назвать следующие конкретные юридические предпосылки, необходимые для развития системы ипотечного кредитования:
· юридически проработанные основы вещного права: чётко прописанные права на недвижимость и не менее чёткое описание правого положения владельца недвижимости;
· реализуемое обеспечение банковских кредитов;
· оперативное оформление сделок с недвижимостью и приемлемые затраты на него;
Ипотека в самых разных формах социально значимого продукта развивается там, где ее корневая система питается от многочисленных долгосрочных инвесторов с помощью фондовых и земельных инструментов рефинансирования. Такая корневая система обеспечивает высокую ликвидность банков, выдающих ипотечные кредиты под низкие процентные ставки, на большие сроки и суммы.
На текущий момент в международной практике ипотеки сложилась непростая конструкция, обеспечивающая равномерное поступление ресурсов для строительства недвижимости. Она основана на четырех группах источников финансирования строительных объектов (1) разные формы строительных сбережений населения страны, которые далее используются для финансирования строительства жилья.; (2) сами ипотечные кредиты, выдаваемые населению; (3) источники финансирования из бюджетов, привлечения ресурсов под гарантии государства и банков; (4) фондовые инструменты. Такими инструментами охотно пользуются для размещения своих свободных средств страховые компании, инвестиционные и пенсионные фонды и покупатели жилищных займов. В мировой практике, самый большой процент в объеме финансирования строительства недвижимости имеют именно закладные инструменты - ипотечные ценные бумаги. С развитием фондового рынка закладные инструменты будут играть все большую роль стабилизации поступления денег в строительство.
В странах Европы и США ипотека носит массовый характер и рассматривается государством в качестве важнейшего механизма, способного помочь решить задачи огромной социальной значимости в масштабах страны, заключающейся в стабильном поступлении “длинных” денег через механизмы ипотеки в строительство независимо от колебаний спроса и предложений на рынке недвижимости.
Ипотечный рынок можно условно разделить на первичный и вторичный сегменты.
В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
· земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
· объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке;
· право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.
Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.
Главным прорывом в законе «Об ипотеке» явилось появление «закладной» как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:
· заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
· эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;
· денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.
Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.
Инвестирование с помощью ипотеки сопряжено с рядом существенных рисков, поэтому для его развития требуются специальные меры по снижению рисков.
1) Кредитный риск. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита - андеррайтинга. Главный ориентировочный показатель при определении платежеспособности при андеррайтинге доля платежей в доходе заемщика, определенная на момент выдачи кредита и соотношение суммы кредита, и стоимости заложенного имущества. Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и стоимости имущества методом оценки.
2) Риск процентной ставки. Если ставка по кредиту корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматриваются ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок ставка процента по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств. Один из путей управления риском процентной ставки финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения.
3) Риск досрочного погашения. Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного договора. Альтернативный выбор выгоден заемщику и невыгоден кредитору. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т. е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента).
4) Риск изменения условий мобилизации фондов. Возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, когда процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменная. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
5) Риск ликвидности. Возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
Глава 3. Научно-практические направления становления и развития форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки в России. Законодательство для жилищной ипотеки было выработано недавно, да и то в виде далеком от совершенства. Но в данном случае хотя бы есть ориентиры, над которыми можно работать. Что же касается бизнес-ипотеки, то законодательство для него практически отсутствует. Хотя отсутствие законов, в принципе, не мешает проводить сделки по бизнес-ипотеке в рамках существующего законодательства.
Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России на сегодняшний день в точности повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.
В идеале, для бизнес-ипотеке должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого занимается поисками подходящего здания. В такой поправке в ипотечном законодательстве заинтересованы, по сути, все участники рынка, в первую очередь - банки. Именно они получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья, так как даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием. На данный момент этот сектор рынка в России сдерживают именно юридические препятствия. А в первую очередь для развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости нужен полноценный закон «Об ипотеке».
Рынок бизнес-ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог покупаемой недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным.