В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают:
· высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу (даунпэйменту): он колеблется от 20 до 50 процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15 процентов). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо решать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;
· короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные банки - на 10-12;
· высокие требования к заемщику. Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);
· риск роста процентных ставок. Вообще говоря, банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте;
· наличие обременений коммерческой недвижимости. Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.
Таким образом, скорость развития рынка бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.
Проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования.
В случае с бизнес-ипотекой, как это часто бывает в России, сначала отрабатывают схемы, а потом придумывают для них законы. Если руководствоваться правилом «разрешено все, что не запрещено», то отсутствие законов - никоим образом не помеха для выдачи ипотечных кредитов. Поэтому в действительности рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует. Происходит становление форм бизнес-ипотеки. Рассмотрим возможности их развития.
1. Предварительное рефинансирование. В этой схеме для запуска долгосрочного ипотечного кредита заемщик использует краткосрочный кредит, который либо дает сам банк под обеспечение в виде уже имеющейся недвижимости, оборотных средств и т.д., либо берется в другом банке, у знакомых и т.д. После того как недвижимость приобретена, под ее обеспечение заемщик уже получает ипотечный кредит. Основной риск, присущий этой форме бизнес-ипотеки: нет гарантии, что банк выдаст кредит под обеспечение купленной на чужие деньги недвижимость. Кроме того, спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас так велик, что существуют и огромные риски таких сделок, так как выбранное здание может быть просто перекуплено конкурентами за "живые" деньги. Поэтому в такой ситуации большую роль играет доверительный характер отношений банка с клиентом.
На регистрацию сделки купли-продажи уходит от двух недель до одного месяца. Оформление ипотечного кредита занимает еще столько же. Получается, что разрыв между платежом и получением ипотечного кредита составляет один-два месяца. Вот на этот срок предприятие, заинтересовавшееся ипотекой, и должно у кого-то занять деньги или изъять их из собственного оборота. И, конечно же, прежде чем занимать определенную сумму, нужно получить одобрение на эту сделку у банка.
Появление такой формы бизнес-ипотеки связано с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить ипотечный кредит. Это в настоящее время наиболее распространенная форма бизнес-ипотеки в России.
2. Помощь собственника. Другая форма бизнес-ипотеки возникает, когда взять ипотечный кредит заемщику помогает собственник покупаемой коммерческой недвижимости, например, продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и становится, таким образом, поручителем за заемщика (покупателя). При этом сделка проходит следующие этапы: (1) банк выдает ипотечный кредит покупателю; (2) продавец передает банку в залог свою собственность в обеспечение обязательств заемщика по кредиту; (3) в определенный момент продавец с разрешения банка продает это помещение заемщику. Либо банк заключает договор купли-продажи с продавцом нежилого объекта, который, предположим, согласен получить сразу только часть денег от заемщика, а остальную сумму -- после продажи объекта и регистрации договора ипотеки.
Возможна многоходовая схема с участием покупателя, продавца и банка: (1) на первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос); (2) банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога; (3) после этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности, то есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге; (4) далее заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.
Эту схему достаточно сложно реализовать, так как необходимо убедить текущего собственника объекта в том, что ему это нужно. В ситуации, когда на рынке достаточно много клиентов, которые готовы финансировать проекты самостоятельно, сложно убедить продавца, в том, что ему еще надо ручаться за того, у кого нет достаточных средств. К тому же, если цена высока и превышает рыночную, то вряд ли проект получит финансирование в банке или другой кредитной организации. Трудно убедить продавца подождать, когда ему нужны «живые» деньги здесь и сейчас. Совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку, потому что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект.
3. Выкуп юридического лица. Речь идет о варианте бизнес-ипотеки, при котором используется или создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом (даунпэймент). Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.
Риски очевидны: во-первых, в любой момент банк может отказаться от совершения сделки, вернуть заемщику деньги, а недвижимость оставить себе. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна. Хотя таких случаев на практике не так уж много. Подстраховаться тут практически никак нельзя. Предпринимателю необходимо просто идти в банк, который хорошо знает и которому верит. В любом случае для заемщика это определенный риск. Сточки зрения соотношения «риск/доходность» подобная схема банку очень интересна. Во-вторых, здесь есть одна проблема для заемщика: он должен до конца доверять банку, чтобы перечислить в подконтрольную ему фирму крупную сумму без всякого обеспечения.
4. На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.
Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм. В настоящее время на российском рынке недвижимости появился еще один инструмент, по своей сути похожий на бизнес-ипотеку, -- это лизинг коммерческой недвижимости. В ближайшее время можно ожидать появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.
Для бизнес-ипотеки можно использовать две формы лизинга коммерческой недвижимости: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.
Схема лизинга с помощью аффилированной компании выглядит следующим образом:
1. банк приобретает недвижимость;
2. затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости;
3. недвижимость становится залогом кредита;
4. аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости;
5. заемщик, в данном случае -- лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы;
6. аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит;
7. по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика.
Суть возвратного лизинга:
· объект (коммерческая недвижимость) предлагается дешевле своей реальной рыночной стоимости. Дисконт может составить до 20% рыночной стоимости;
· покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).
Выгода возвратного лизинга:
· компания-продавец: (1) получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости; (2) на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке;
· компания-покупатель: (1) уменьшает риск падения рыночной стоимости объекта; (2) получает гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.
С помощью лизинговых форм представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки. Преимуществами договора лизинга являются:
· возможность досрочного погашения;
· отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка;
· лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы;
· по сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита;
· приобретенные помещения могут быть перепланированы;
· в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей;
· возможность экономить на налоге на имущество. Экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи;
· возможность экономить на налоге на прибыль. Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
Получение коммерческой недвижимости в лизинг хорошо дополняет бизнес-ипотеку. Более того, в отдельных случаях для предприятий именно лизинговые схемы становятся наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Для многих предпринимателей лизинг - это более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Видимо, в будущем многие компании перейдут именно к лизингу как к средству приобретения коммерческой недвижимости. Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.