Низкий интерес к бизнес-ипотеке пока что и со стороны собственников недвижимости. Если коммерческая недвижимость ликвидна, то собственник легко может найти покупателей, готовых сразу же оплатить ее стоимость.
Если банки опасаются бизнес-ипотеки, а продавцам далеко не всегда выгодно заключать такие сделки, то третья сторона -- потенциальный заемщик -- с нетерпением ожидает ее развития. Примерный облик такого заемщика, готового воспользоваться ипотечной схемой: (а) готовы купить офис площадью примерно 200 кв. м.; (б) у компании нет всей необходимой суммы, но есть готовность готовы внести первоначальный взнос в размере 30% и взять кредит под 12% годовых в рублях.
Рынок коммерческой недвижимости фактически готов к тому, чтобы произвести частичное замещение арендных контрактов на финансирование с помощью бизнес-ипотеки, потому что уже сейчас при заключении арендного контракта арендатор условно оплачивает порядка 10-15% от рыночной стоимости арендуемых помещений. Однако подобная готовность самого рынка недвижимости существенно охлаждается реальными возможностями российских банков. Вряд ли потенциальные заемщики смогут получить ипотечные кредиты по более низким ставкам. Отечественные банки, за редким исключением, не обладают достаточными финансовыми ресурсами для операций с „длинными деньгами”, которые должны быть задействованы в ипотеке, как жилищной, так и предпринимательской.
Претендовать на получение ипотечного кредита может только открытая компания. Банкам необходимо предоставлять финансовую, бухгалтерскую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал, который имеет компания. Немногие российские компании готовы на это идти.
Разброс ставок по бизнес-ипотеке достаточно велик, что объясняется повышенными рисками. В бизнес-ипотеке очень важно выявить все факторы, влияющие на цену недвижимости. Например, если это магазин, то придется учесть и удобство автопарковки, и наличие рядом других торговых точек, и близость к поставщику. Но самое трудное - спрогнозировать риски, связанные с изменением цены на эту недвижимость Ситуация в любой момент может резко измениться - и заемщик не получит доходов, на которые он рассчитывает. Процентные ставки в бизнес-ипотеке а сегодняшний день составляют 14--16% в валюте на срок до трех лет. Это при условии, что заемщик отвечает всем требованиям.
Актуальность развития коммерческой ипотеки как отдельного направления розничного кредитования совершенно очевидна и в Москве, и в регионах. Наибольшие перспективы бизнес-ипотека имеет в России в основном в городах-миллионниках, где есть ликвидный рынок недвижимости. Объяснение этому следующее для того чтобы выдать ипотечный кредит, недвижимость, выступающую в качестве залога, важно грамотно оценить. Сделать такую оценку можно только там, где активно совершаются сделки купли-продажи, позволяющие вычислить среднестатистическую цену на помещение той или иной категории. А в городах с населением менее миллиона человек развитого рынка коммерческой недвижимости (офисов, магазинов и складов) до сих пор нет. Вообще, регионы более перспективны с точки зрения развития бизнес-ипотеки. Статус Москвы и Санкт-Петербурга обуславливает огромную разницу в стоимости недвижимости, размерах кредитов, возможностях отражения бизнеса с бухгалтерской точки зрения. В регионах условия лучше: невысокие цены на недвижимость, рублевый рынок, устойчивый банковский сектор, более стабильная ситуация в экономике в целом. Мониторинг показывает, что рынок бизнес-ипотеки в регионах существует, но там совершенно другие размеры кредитов и рисков. Чем стабильнее ситуация в регионе, тем лучше для инвесторов. Ведь развитие ипотеки предполагает вложение денег на достаточно длительные сроки. Следует учитывать, что при кредитовании коммерческой недвижимости задействованы огромные средства (нужно проводить мониторинг и анализ рынка, привлекать высокооплачиваемых специалистов, которых немного в России) и инвесторы должны понимать, ради чего это делают.
Глава 2. Теоретические основы инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Как показывает мировой опыт, система ипотеки может иметь одноуровневую либо двухуровневую форму.
При одноуровневой форме системы ипотеки основным элементом являются ипотечные банки. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков. Ипотечный банк - это особая форма кредитного института, обладающего существенными отличиями: (1) работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров; (2) имеют привилегии по выпуску долговых закладных обязательств: все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист».
В основе деятельности ипотечного банка лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона: (1) принцип специализации - ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок; (2) принцип конгруэнтности - требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом; (3) принцип покрытия (обеспечения) закладной.
Суть двухуровневой формы системы ипотеки, наиболее развитой в США, состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: (а) переуступить их вторичным инвесторам; (б) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; (в) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.
1) Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором развития строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны..
2) Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами.
3) Государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.
4) Решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям.
5) Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка недвижимости
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом: (1) кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудо-сберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения недвижимости у Продавца; (2) для обеспечения кредитного договоpa заключается договор залога (ипотеки) приобретаемой недвижимости жилья и оформляется закладная; (3) кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек; (4)организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.
Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования:
1. создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых);
2. формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов" стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии;
3. интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.
Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения и стабильной ценой. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестора и одновременно обеспечивающий защиту интересов кредитора.
В экономическом отношении ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов за счет его перераспределения.
Существуют общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотеки. Ипотека должна выполнять три функции: (1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; (2) предоставлять и обслуживать кредиты; (3) осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, можно выделить две организационные формы системы ипотеки, которые широко представлены в различных странах:
1. модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их;
2. модель ипотечной компании (закладного банка). Ипотечные компании, в их чистом виде, не привлекают вклады, а начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, предоставив заем, компания продает его третьему лицу - инвестору; продажа осуществляется или непосредственно или путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов.