Следовательно, нужно подготовить подтверждения в письменной форме подрядчика о том, что:
• была изучена переданная документация, и он определяет ее как корректную и достаточную для осуществления строительства;
• наличие документации, которая является дополнительной или корректировка существующих недостатков в документах не несет изменения сроков и стоимости осуществления строительства;
• осуществлена проверка стройплощадки, и определена пригодность ее к осуществлению строительства.
Кроме того, существует необходимость в договоре подряда осуществить корректировку существующих ошибок в проектных документах. На практике подрядчики осуществляют корректировки проекта и иных работ при осуществлении договора строительного подряда для того, чтобы увеличить стоимость выполненных работ в строительстве. Отсюда необходимо апеллировать следующими условиями в договоре:
• различные стоимостные изменения и также сроков, выполнение дополнительных работ по указанию заказчика, осуществляются лишь при наличии дополнительного соглашения;
• не означает приемки по объему и качеству получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер;
• не лишает заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта утверждение заказчиком материалов и оборудования;
• должна предоставляться исполнительная документация в обязательном порядке, что является важным для приемки объекта и для возможности использовать объект;
• нужно осуществить привязку финансов к выполнению предыдущих объемов/этапов работ строительства.
Следует осуществлять привязку финансов не к определенным датам, а к осуществлению необходимого периода либо сделанных работ в строительстве. При достаточном отслеживании расходования авансов, у заказчика уменьшается риск убытков. Данное обстоятельство представляется очевидным, однако не всегда заказчики осуществляют контроль адекватности расходования авансов в целом. Необходимо, чтобы авансы были целевыми. Также нужно, дополнительно привлекать деятельность инжиниринговой компании, которая контролирует расходование финансов и может отслеживать прогрессивность строительных работ.
Существуют определенные способы осуществления обязательств:
• гарантийное удержание (удержание заказчиком небольшого процента от каждого платежа);
• банковская/независимая гарантия;
• страхование ответственности;
• неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Условия договора предусматривают осуществление обеспечения обязательства, оговаривается наличие срока. В договоре, кроме того предусматривается ответственность за отсутствие обеспечения, так как эти условия часто существуют на бумаге, а гарантия или страхование не оформляются. Думается, необходимо осуществлять выплату напротив банковской гарантии на соответствующую сумму.
В договоре необходимо предусмотреть объем и состав убытков, которые возмещаются подрядчику, также оговариваются приготовления к исполнению названного договора, если договор расторгается по вине заказчика.
Если рассматривать строительство временных сооружений, то они часто оплачиваются по смете, используется процент от выполненных строительных работ, то в этом случае затраты по этой смете подрядчик понесет в самом начале строительных работ. Отсюда, как договор расторгнут, вопрос о компенсации подрядчику стоимость временных сооружений становится достаточно актуальным.
Возникает спорный вопрос о компенсации стоимости строительных материалов и комплектующих изделий, что именно подлежит компенсации: это могут быть специальным способом изготовленные либо штампованные, кроме того завезены они на стройплощадку либо куплены подрядчиком. Также нужно корректное определение количества материалов, за которые уже уплачено и которые входят в состав выполненных работ. При составлении договора, внесения в него условий необходимо достаточно точно принимать решения для осуществления таких вопросов в целом.
Думается, рассмотрев внесенные условия в договор, следует рассмотреть исполнение такого договора.
Осуществляя исполнение договора строительного подряда, заказчик достаточным образом не задается вопросом по запросам подрядчика о предоставлении дополнительных документов для строительства либо требованиям корректировки технической документации в целом. Однако, на данные письма необходимо сконцентрировать достаточное внимание, так как передача технической документации, не используя различные оговорки, представляется впоследствии доказательством просрочки заказчика как кредитора [8, с. 95].
На данный момент, учитывая такие запросы, необходимо предъявлять претензии об ознакомлении подрядчиком заблаговременно с той документацией, которую ему предоставили. Не следует направлять запросы на стадии осуществления строительства, задерживая строительные работы.
Если возникает спор с подрядчиком, то заказчик опирается на обязанность подрядчика приостановить выполнение строительных работ, в случае обнаружения невозможности выполнения данных работ (ст. 716,719,743 ГК РФ). Обнаружение подрядчиком обстоятельств, которые препятствуют осуществлению строительных работ (непригодны документы), обязывает подрядчика остановить осуществление строительных работ. Об этом он обязан сообщить заказчику. В противном случае, если подрядчик не предупредил заказчика об изменении сроков или стоимости строительных работ, он впоследствии лишается права опираться на данные обстоятельства.
Существует на практике корректировка проекта, которая происходит по единому согласию контрагентов. Однако, в таком случае нет подписания дополнительного соглашения по изменению срока и стоимостных работ. Исходя из этого, заказчик может заблуждаться, что цена и срок соглашения не поменялись. Однако, исходя из судебной практики, в большинстве случаев подрядчик хочет добиться увеличения срока или снижения неустойки за просрочку исполнения договора, поскольку подрядчик осуществил дополнительный объем строительных работ с согласия заказчика.
Отметим, что не все заказчики опираются на положения ст. 744 ГК РФ. Они корректируют проектную документацию в процессе строительных работ. Заказчиками предполагается, что при несогласовании изменения цены, дополнительные работы не подлежат оплате. Но, законодатель, упоминая ст. 744, оговаривает возможность осуществления корректировки в пределах 10% цены договора при отсутствии согласования новой сметы. Но, в законе не оговорена оплата таких изменений.
Неоднозначность судебной практики имела место при присуждении оплаты в пределах 10%, однако в иных случаях суды выносили решение о том, что такие работы не должны оплачиваться. Анализируя точку зрения Верховного суда, отметим, что в некоторых решениях существует принцип оплаты таких работ.
Следовательно, при внесении различных изменений в проект, в том числе и небольших, необходимо опираться на принцип оплаты и без согласованной сметы в целом. Нужно прямо оговаривать в договоре либо технической документации с подрядчиком, что такие изменения не влекут корректировки стоимости объекта.
Наличие приостановления финансирования следует отмечать в документации как действительную причину (это может быть просрочка сдачи предшествующих этапов работ строительства). Необходимо оговаривать, что на практике, если происходит прекращение финансирования, то это всегда по вине заказчика, как стороны договора строительного подряда. В связи с приостановлением финансирования по причине осуществления медленной работы подрядчика и также отставанием от графика строительных работ, необходимо данное обстоятельство отражать в документации. Обсуждение фиксируется в протоколе, с возложением на подрядчика обязанности ускорить темпы строительных работ и условий выплаты авансов.
Думается, необходимо указывать причину при различном изменении срока строительных работ. Если данное обстоятельство происходит по вине подрядчика, следует фиксировать размер начисленной за такой факт неустойки в дополнительном договоре. Нарушение графика контрагента влечет согласование нового графика. При этом, не указывается лицо, несущее ответственность за перенесение сроков строительства. Ссылка подрядчиков на вышеназванное обстоятельство говорит о добровольном изменении заказчиком условий о сроках осуществления строительных работ. Тем самым подрядчики пытаются оспаривать начисление неустойки [9, с. 63].
В рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в договоре формулируются такие условия, как обязанности сторон.
Подписание актов приемки происходит в соответствии со ст. 753 ГК РФ. Законодатель оговаривает, что заказчик может осуществить отказ от приемки результата строительных работ при обнаружении недостатков таких работ. Данное обстоятельство исключает возможность его использования и не может быть устранено.
Таким образом, при иных обстоятельствах существования отказа от приемки работ представляется неправомерным. Существующие причины отказа от приемки работ формальными не должны быть. Подписание акта приемки строительных работ учитывает перечень несущественных либо устранимых недостатков и порядком устранения в целом. В акте указываются сразу все недостатки, которые существуют, и которые обнаруживаются при обычном способе приемки работ.
Наличие односторонних актов суд рассматривает доказательственным моментом осуществления строительных работ. Однако, это в том случае, если на них не даются обоснованные возражения по качеству и объему строительных работ. Судебная практика апеллирует случаями, где односторонние акты рассматриваются судом, как доказательственные моменты осуществления строительных работ. Причем односторонние акты оформляются через значительный временной промежуток после истечения срока договора строительного подряда или без заключения такового. Отсюда помимо указанных формальных оснований отказа в приемке необходимо в обязательном порядке изучать данные акты по существу и оговаривать указания по замечаниям объема и качества сделанных строительных работ.
Анализ статистических данных, относящихся к числу банкротств, отрасль строительных работ лидирует в данных позициях. Признание банкротом подрядчика всегда для заказчика заканчивается достаточно плачевно. Как только подрядчик обанкротится, заказчик остается без денег, перспективы на завершение объекта без дополнительных финансовых затрат также медленно исчезают.
Здесь следует говорить только об объективных обстоятельствах, но и недобросовестном поведении арбитражных управляющих. Данные лица ведут контроль над деятельностью строительной компании по ведению строительных работ. Они определяют только один надежный источник средств - заказчика. После чего используются различные доступные средства. Сюда можно отнести материальные требования, иски о привлечении к субсидиарной ответственности. Чаще всего они являются необоснованными. Возврат аванса заказчику не предусматривается. Нужно, чтобы законодательство было соблюдено. Также нельзя не сказать, что заказчик представляется источником живых средств. Отметим, что ст. 61.3 Закона о банкротстве осуществляет запрет зачетов с банкротами, преследуя цель недопущения преимущественного удовлетворения интересов одного из кредиторов.
Данная практика существовала достаточно длительный временной период. После чего Верховный Суд обратил внимание на столь странную практику.
Разрешая данную проблему, Верховный Суд, рассмотрел ее в позитивном смысле. Верховный Суд оговаривает, что «действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений по договору», не соотносятся с гражданским правом и соответственно, не имеет законодательной расшифровки [10, с. 85].
Данное обстоятельство следует признать нормотворчеством.
В дополнении рассмотрим несколько примеров Верховного Суда:
Так, заказчиком было направлено письмо, в котором он заявил, что «засчитывает против требований должника (подрядчика) об оплате выполненных работ свои требования, также возникшие из договора подряда». Требования заказчика были основаны на «частичном выполнении работ, выявленных недостатках этих работ, произведенного заказчиком авансирования и передачи им материалов подрядчику, неиспользованных и невозвращенных заказчику после прекращения договора, убытков, возникших на стороне заказчика в связи с неисправностью подрядчика».
Верховный суд, оговаривая данные действия, которые существуют при банкротстве, представляет их не зачетом, а наличием сальдо при встречных обязательств по договору.
Зачет сальдо встречных завершающих обязательств по разным подрядным сделкам сторонами не производился. Таким образом, реестр содержит задолженности, которые являются разницей между полученным результатом работ в стоимостном выражении и размером аванса, платы за неиспользованные материалы, убытками, причиненными подрядчиком (п. 19 обзора практики № 2 (2018) [11].