В первую очередь, необходимо отметить отсутствие единой терминологии в руководстве по управлению многоквартирным домом. Так, в публикациях [8, 17] отмечается, что на законодательном уровне до сих пор не дается четкого объяснения понятию «управление» применительно к многоквартирному дому, а также не указывается, что входит в состав понятия услуги по управлению. В Жилищном кодексе РФ отсутствует определение понятия «услуга по управлению». Согласно ст.162 ЖК РФ, управляющая организация оказывает услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, а также лицам, пользующимся помещениями в этом доме, на основании заключенных договоров и осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Однако в законе не уточняется, что это за деятельность, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом. Таким образом, понятие «управление» является не самостоятельным, а входит в состав понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», отсюда следует, что в документе нет четкого разграничения между определения «услуга управления» и услуга «содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома».
Для решения имеющегося противоречия, по мнению К.Н. Савина [13], необходимо, определить, сформулировать и утвердить на законодательном уровне перечень необходимых услуг в сфере управления, содержания и ремонта жилой недвижимости. На наш же взгляд, сам рынок должен формировать современные требования к услуге управления.
С данной проблемой непосредственно связана и другая, это проблема функционирования управляющих организаций ЖКХ на рынке. Она заключается в отсутствии методики оценки качества услуги по управлению. По нашему мнению, результаты социологических опросов, проводимых среди собственников многоквартирных домов, не могут служить основой для выводов о качестве услуг по управлению, предоставляемых управляющими организациями, поскольку имеют достаточно большую долю субъективизма. Как показывает опыт, при оценке качества услуги необходимо учитывать и ее объективную составляющую. Рассмотрим пример: за время работы управляющей организации в течение трех лет износ инженерных сетей в многоквартирном доме снизился с 60% до 40%. Значит качество обслуживания улучшилось, а оценка его необъективна. В связи с этим возникает необходимость в разработке методики оценки качества услуги по управлению применительно к деятельности управляющих организаций ЖКХ, в основе которой лежали бы как субъективные, так и объективные показатели.
Многие руководители и специалисты управляющих организаций [15, с.13] также отмечают проблему, связанную с формированием стоимости услуги управления, уровня ее рентабельности: ведь управление -- это предпринимательская деятельность, предполагающая извлечение дохода. При этом необходимо отметить и тот факт, что в рассматриваемой нами сфере отсутствует механизм определения обоснованной цены на жилищные услуги.
Жилищный фонд, переданный в распоряжение управляющим организациям, большей частью не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже и элементарным санитарным требованиям. Более 11% его нуждается в капитальном ремонте, 9% -- в реконструкции, 5 млн чел. вынуждены жить в аварийном или ветхом жилье [7]. Общий износ жилищного фонда превышает критический уровень 60% [5, с.3]. Значит, руководство работой с таким фондом требует от управляющей организации дополнительных затрат.
В настоящее время фактически капитальный ремонт многоквартирных домов осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ), созданного в 2007 году, который будет ликвидирован в 2013 году. За рассматриваемый период работы (2007 по 2011 гг.) Фондом ЖКХ было отремонтировано 126 тыс. многоквартирных домов, в которых проживают 15,5 млн граждан, расселено почти 17 тыс. аварийных зданий, что составляет около 260 тыс. чел. В целом на жилищно-коммунальный комплекс страны в течение этого времени было израсходовано около 390 млрд руб., из них 280 млрд -- средства Фонда, остальные средства -- это софинансирование субъектов РФ [7, с. 14]. Так, по мнению ряда экспертов, в т.ч. и депутата Государственной думы Г.П. Хованской, фактические обязательства государства по капитальному ремонту жилфонда и переселению граждан из аварийного жилья составляет около 3 трлн руб. [11, с.8]. После прекращения деятельности Фонда планируется создавать региональные фонды по финансированию капитального ремонта жилых домов с привлечением банковских структур. В настоящее время подписано соглашение о модели финансирования капитального ремонта с привлечением банковских ресурсов (в т.ч. кредитования) и уже запущено три пилотных проекта по этой программе: в Ярославле, Мурманске и Краснодаре [16, с. 15].
Одним из важнейших направлений деятельности УО является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в многоквартирном доме, качественными коммунальными услугами в необходимом объеме. При этом существует противоречие, связанное с их предоставлением: управляющая организация не имеет возможность формировать количество и влиять на качество коммунальных услуг, однако несет ответственность за эти параметры их осуществления [18, с. 27; 19, с. 49].
В настоящее время на основании Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением № 307 Правительства от 23 мая 2006 г., УО является исполнителем при их предоставлении. Для реализации своей функции исполнитель (УО) заключает договор с ресурсоснабжающей организаций на поставку коммунальных ресурсов. Высокая степень монополизации этой сферы влияет на порядок выбора поставщиков коммунальных ресурсов, который осуществляется с учетом принадлежности подведенных инженерных сетей. В рамках существующей системы договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями возникает дисбаланс экономических отношений. Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями коммунальных услуг, а управляющая организация не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого коммунального ресурса. Кроме этого, перепродавая коммунальную услугу по цене, равной цене покупки, УО несет бремя расходов по организации работы, связанной с обеспечением надлежащего качества и количества таких услуг, расходов, связанных с технологическими потерями во внутридомовых сетях, несмотря на то, что данные потери уже включены в тариф на коммунальные расходы, а, следовательно, оплачиваются в полном объеме ресурсоснабжающим организациям, а также расходов, связанных с неоплатой коммунальных услуг собственниками квартир. В результате традиционные 5% неплатежей граждан по квартплате для управляющей организации проявляются в дефиците порядка 15-40% от стоимости собственных услуг [18, 19]. В первую очередь от данной схемы страдают собственники жилья, не дополучающие жилищные услуги из-за неплательщиков. Следует отметить, что тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурснабжающими организациями.
Сложившуюся ситуацию можно разрешить за счет следующих мер:
? изменить систему договорных отношений и разрешить управляющим организациям обеспечивать предоставление коммунальных услуг в рамках агентского договора, что позволит исключить платежи населения за коммунальные услуги из налогооблагаемой базы [15, с. 15; 19, с. 47];
? предоставить управляющим организациям право участвовать в формировании тарифа на коммунальные услуги, обосновывая размер надбавки, связанный с ее расходами [19, с. 48];
? определить статус управляющих и ресурсоснабжающих организаций ЖКХ на рынке, т.к. они находятся в неравных условиях, хотя по факту выполняют одну и ту же работу [20, с. 55];
? принципиально изменить отношение к институту управления жилищным фондом, перестать перекладывать все возникающие риски на его плечи без предоставления возможности использовать компенсационные механизмы [15, с.18].
Противоречия внутри группы поставщиков выражаются в том, что их стремление как можно выше поднять тарифы на ЖКУ наталкивается как на ограниченность доходов основного потребителя -- собственника, так и на сопротивление органов власти, устанавливающих предельные индексы роста тарифов. [6, с. 5]
Отметим, что лучше складывается ситуация в сфере исполнения подрядных работ по обслуживанию и ремонту жилых многоквартирных домов. Разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживанием ликвидировало монополию жилищных организаций на исполнение подрядных работ. В результате на рынок услуг по обслуживанию и ремонту жилых домов стали приходить частные организации, что привело к формированию реальной конкурентной среды.
Достаточно серьезные проблемы существуют во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников, связанные с тем, что собственник не выполняет обязанности, возложенные на него действующим жилищным законодательством по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также по своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг.
Основное противоречие во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников -- это отсутствие связи тарифов с объемом обязательств [21, 22, 23, 24, 25]. Невысокие тарифы приводят к низкому качеству услуг по управлению многоквартирными домами, неудовлетворительному их содержанию, отсутствию в них текущего и капитального ремонта, при этом ценообразование услуг управляющей организации основано на использовании предельных индексов роста, в большей степени отражающих не экономическое содержание, а являющихся инструментом для достижения политических целей.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (п.7, ст.156) предусматривается порядок утверждения индивидуального тарифа для каждого многоквартирного дома с учетом фактических затрат на его содержание. В соответствии с этим управляющим организациям предоставляется право оказывать услуги потребителям по тарифам, которые превышают муниципальные, покрывают 100% расходы управляющей компании и имеют инвестиционную составляющую на развитие бизнеса самой УО. Отметим, что данным правом управляющая организация может воспользоваться только при условии утверждения предложенного ею тарифа за содержание и ремонт жилого помещения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме [25, с. 37].
На практике же большинство управляющих организаций размер платы за содержание и ремонт жилого помещения приравнивают к размеру платы, установленной органами местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договору социального найма. Это происходит по причине того, что собственники помещений в многоквартирных домах психологически не готовы нести бремя совместного содержания своего общего имущества.
Созданию эффективных взаимоотношений между рассматриваемыми субъектами препятствует также отсутствие механизма, регулирующего взаимоотношения собственника и управляющей организации при изменении видов, объемов и сроков предоставления услуги, так как заказчик и подрядчик не могут заранее предугадать все многообразие обстоятельств, возникающих при ее оказании. Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения так же, как и стоимость услуги управления, устанавливается не чаще одного раза в год, а при изменении стоимости услуг посредником управляющая организация вынуждена компенсировать затраты за счет своей прибыли. Планирование видов, объемов и сроков предоставления услуги является исключительным полномочием собственника.
Таким образом, в результате сложившихся отношений между УО и собственниками возникает противоречие: с одной стороны собственник желает получать качественные услуги, с другой стороны не желает выполнять свои обязательства по утверждению обоснованной платы на содержание и ремонт общего имущества. Управляющая организация в этом случае не может качественно выполнить обязательства перед собственником и упускает возможность для развития своего бизнеса. Для разрешения данного противоречия специалистами отрасли предлагается:
? предоставлять управляющей организации право внеочередного созыва общего собрания собственников с целью пересмотра тарифов, в случае изменения таковых подрядными организациями [15, с. 14];
? постоянно и своевременно информировать собственников о необходимости ремонтных работ, требующихся для этого финансовых средств, а также росте цен на сырье и материалы через различные средства коммуникации: личный контакт, информационные материалы, размещение информации на сайте управляющей организации и т.п. [21, с. 35].
К наиболее серьезным проблемам, имеющим место в системе ЖКХ, управляющие организации относят проблемы неплатежей [15, 20]. С учетом действующего законодательства создаются ситуации, когда граждане безнаказанно могут годами не платить за предоставляемые им услуги. В настоящее время существующая норма о расторжении договора найма (ст.83 п.4 подп.1 ЖКРФ) и выселении граждан (ст. 84 п.п. 1, 2, 3 ЖК РФ) не выполняется в связи с социальными показаниями и отсутствием маневренности фонда жилья. В последнее время получение ответственным квартиросъемщиком исполнительного листа из суда не гарантирует выплату им долга, а часто сопровождается еще и дополнительными материальными потерями для управляющей организации в виде судебных издержек [20, с. 59].