С точки зрения работы с неплательщиками на рынке ЖКУ В. Н. Субботин выделяет три основных сегмента потребителей в зависимости от уровня доходов, каждый из которых обладает своими поведенческими особенностями. Главной причиной неплатежей населения с доходами ниже прожиточного минимума (первый сегмент) является отсутствие у него денежных средств [26, с. 202]. Данной группе населения государство оказывает социальную поддержку в виде субсидий на оплату ЖКУ, но информация о мерах поддержки малоимущих граждан недостаточно полно доводится до их сведения органами социального обеспечения и почти не освещается с СМИ. Граждане либо не знают о таких возможностях, либо по каким-то причинам не могут ими воспользоваться. Право использования этой социальной поддержки усложнено сбором многочисленных документов, связанных с учетом жилой площади только по социальным нормам, расчетами совокупного семейного дохода по особым формулам и др., поэтому получение таких субсидий зачастую оказывается недоступными для нуждающихся граждан [11, с. 5].
Ко второй группе относится население с доходами выше прожиточного минимума, но ниже среднего по региону на душу населения. Ограниченность людей в денежных средствах обуславливает необходимость постоянного выбора между оплатой жилищно-коммунальных услуг и приобретением каких-либо материальных или нематериальных благ.
Основной причиной неплатежей последнего третьего сегмента с доходами выше среднего на душу населения является их «забывчивость» [26, с. 202].
Безусловно, для рассмотренных групп населения государству необходимо разработать действенный механизм борьбы с неплательщиками. Однако за период реформирования такой механизм не был создан, поэтому управляющие организации в данной ситуации могут использовать только внутренние механизмы для предупреждения и снижения задолженности.
На современном этапе сформирована устойчивая негативная установка к отрасли ЖКХ, определяющая характер взаимоотношения собственников с УО. Основные причины таких взаимоотношений обусловлены тем, что большинство собственников недовольны качеством и объемом предоставляемых услуг, не осведомлены об особенностях функционирования жилищно-коммунального хозяйства, не владеют знаниями о системе оплаты и расходовании платежей, о своих правах и обязанностях. Особая роль в формировании такого восприятия системы работы ЖКХ принадлежит средствам массовой информации, дающим чаще негативную и порой неквалифицированную оценку происходящих в отрасли событий.
Для повышения уровня доверия граждан к управляющим организациям отрасли Правительство приняло постановление № 731 от 29.09.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», призванное повысить ответственность и прозрачность деятельности управляющих организаций.
Внутри группы потребителей жилищно-коммунальных услуг можно отметить противоречия между населением и прочими потребителями, вызванные перекрестным субсидированием тарифов на электрическую и тепловую энергию, реже -- на услуги водоснабжения и водоотведения, хотя практика применения перекрестного субсидирования постепенно сужается, и ее негативные последствия в основном проявляются в электроэнергетике [6, с. 5].
Для решения проблем управляющих организаций разработан механизм создания саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью, зарекомендовавших себя как лучший механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций и осуществления контроля над их соблюдением [15, 27, 28].
В настоящее время идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО согласно Федеральному закону от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». 29 января 2010 г. была создана ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью». По состоянию на 22 сентября 2010 г. членами НОСО УН были уже 33 СРО, осуществляющие деятельность на территории 43 субъектов РФ и объединяющие более 1133 УО [27, с. 6], при этом следует отметить, что открытым остается вопрос об обязательности членства в саморегулирующих организациях для выхода на рынок управления жильем.
Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать следующий вывод, который находит подтверждение в трудах В.Р. Аванесяна [6, 8], С.Н. Ларина [29,с.26], С.Н. Баженова [30], что основной причиной проблем в ЖКХ, в том числе и управляющих организаций, является несогласованность интересов субъектов хозяйствования собственников многоквартирного дома, ресурсоснабжающих и подрядных организаций, органов власти, персонала организаций и др. на рынке жилищно-коммунальных услуг, которая имеет место при следующих условиях:
1) на этапе разработки и принятия нормативно-правовых актов, в которых определяются неравные права субъектов хозяйствования, обусловленные дисбалансом ответственности, полномочий и взаимодействия субъектов ЖКХ;
2) при формировании тарифной политики на услуги;
3) при принятии управленческих решений менеджментом управляющей организации, что связано с неэффективной системой управления, которая сложилась еще в дореформенный период и продолжает функционировать в настоящее время.
Для разрешения выявленных противоречий необходимо:
? совершенствование законодательной базы по организации работы управляющих организаций;
? формирование эффективных отношений управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями;
? построение эффективных отношений управляющей организации с собственниками многоквартирных домов;
? построение эффективных отношений управляющей организации с персоналом;
? совершенствование управления путем внедрения системы менеджмента качества, обладающей гибкостью и способностью к адаптации в условиях неопределенности.
Литература
1. Гиндин М.Б. Новые технологии и методики эффективного управления // ЖКХ. Часть 1. - 2007. - № 11. - С. 23-26.
2. Симионов Ю.Ф. Экономика жилищно-коммунального хозяйства - М.:ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Изд. центр «МарТ». - 2008.
3. О состоянии жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации//ЖКХ. Часть 2. - 2011. - № 6. - С. 3-9.
4. Агитаев Е.В. Реформа ЖКХ: обновление курса // ЖКХ. - Часть 1. - 2008. - № 1. - С. 20-28.
5. Басаргин В.Ф. Перспективы развития отрасли ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 2. - С. 3-8.
6. Аванесян В. Р. Необходимость согласования экономических интересов в жилищно-коммунальном хозяйстве // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 6. - С. 3-9.
7. Вопросы модернизации жилищно-коммунального комплекса страны // ЖКХ. Часть 2. - 2011. - № 1. - С. 3-9.
8. Аванесян В.Р. Необходимость согласования экономических интересов в жилищно- коммунальном хозяйстве // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 7. - С. 3-10.
9. Фатахетдинова А.И. Реформа и оплата жилищно-коммунальных услуг //ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 8. - С. 15-22.
10. Сычев М.А. Эффективные инструменты управления жилой недвижимостью // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 1. - С. 20-22.
11. Агитаев Е.В. Новая концепция реформы ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 6. - С. 3-9.
12. Агитаев Е.В. Развитие государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 1. - С. 3-11.
13. Савин К.Н. Услуга ЖКХ должна соответствовать стандарту // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 7. - С. 15-19.
14. Кочегаров А. Д. Сертификация как механизм формирования конкурентного рынка жилищных услуг // ЖКХ, часть1, 2008, № 4, с. 22-24.
15. Гурылев А.Г., Киркорова Н.П. Обеспечение финансово-экономической устойчивости управляющих организаций // ЖКХ. Часть 1. - 2009. - № 11. - С. 12-18.
16. Талалыкин В. М. Эффективный механизм стимулирования реформы ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 12. - С. 14-19.
17. Дунин Ю.Г. Ресурсоснабжающие и управляющие организации: проблема взаимоотношений // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 1. - С. 26-28.
18. Сычев М.А. Эффективные инструменты управления жилой недвижимостью // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 1. - С. 20-22.
19. Кантор П.А. Проблемы управления многоквартирными домами // ЖКХ. Часть 1. - 2009. - № 10. - С. 47-52.
20. Беляков С.Л. Реформа ЖКХ: что стоит на повестке дня? // ЖКХ, часть 1. - 2011. - № 7. - С. 53-60.
21. Габрусь Н.В., Чередов С.В. Плата за содержание и ремонт жилого помещения // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 4. - С. 34-40.
22. Ульрих М.А. Продажа работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в жилищном фонде // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 7. - С. 13-16.
23. Маликова И.П. Установление предельных индексов изменения платы граждан // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 8. - С. 32-37.
24. Маликова И.П. Об установлении ОМС платы за содержание и ремонт жилого помещения // ЖКХ, часть 1. - 2011. - № 9. - С. 3-6.
25.Гребень М.В. Оборотные средства управляющих компаний // ЖКХ. Часть 1. - 2009. - № 1. - С. 32-38.
26. Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом. - М.: Вершина, 2008.
27. Сердюк О.В. Регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами // ЖКХ. Часть 1. - 2010. - № 11. - С. 5-9.
28. Николаев Г.А. Совершенствование системы управления ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. - 2011. - № 9. - С. 74-78.
29. Ларин С.Н. Пути инновационного развития сферы жилищно-коммунального хозяйства региона // Региональная экономика: теория и практика. - 2012. - № 6(237). - С. 24-35.
30. Баженов С.И. Управление эффективностью институциональных преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве // Экономика региона. - 2007. - № 4. - С. 236-243.