Также частью 2 данной статьи указывалось на отсутствие права собственности у лица, создавшего ее. Вместе с тем вопрос о необходимости подтверждения в отношении такого объекта капитального строительства статуса самовольного на основании соответствующего решении суда в целях осуществления его принудительного сноса оставался открытым. В вышеуказанном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 описывается ситуация, при которой ни истец, ни ответчик не оспаривают принадлежность объекта недвижимости к объекту самовольного строительства, однако истец считает незаконным принятие органом местного самоуправления распорядительного акта о принудительном сносе такого объекта.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в обоснование своей позиции исходил из того, что принятие вышеуказанного документа фактически разрешило вопрос о праве собственности истца на данную вещь в настоящем и в будущем времени, так как реализация такого распорядительного акта привела бы к невозможности восстановления положения, существовавшего ранее, при разрешении указанного вопроса в судебном порядке. Кроме того, был сделан обоснованный вывод о нарушении положений ст. 35 Конституции РФ в случае осуществления принудительного сноса объекта капитального строительства без соответствующего решения суда.
Однако Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ в ст. 222 ГК РФ была включена часть 4, предоставившая органам местного самоуправления право принимать решения о принадлежности постройки к самовольным и об осуществлении ее сноса в принудительном порядке.
В этой связи заметим, что определением Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» URL: https://legalacts.ru/doc (дата обращения: 19.08.2020). не выявлено нарушение чьих-либо конституционных прав, в том числе по тому основанию, что лицо, создавшее самовольную постройку, информируется о принятом местным органом власти вышеуказанном решении, в связи с чем может прибегнуть к гарантированному Конституцией РФ судебному способу защиты путем оспаривания такого решения.
Вместе с тем в редакции вышеуказанного пункта ст. 222 ГК РФ в части сроков осуществления сноса выявленного объекта самовольного строительства был указан только максимальный срок сноса, составляющий 12 месяцев, информация об ограничении оперативности осуществления таких действий отсутствовала, за исключением случая отсутствия информации о лице, осуществившем такую постройку.
Официально предоставленные органам местного самоуправления новые полномочия были в кратчайшее время реализованы на практике и, например, в городе Москве запомнились гражданам такими событиями, как «Первая волна сноса самостроя» и «Ночь длинных ковшей в Москве». Позднее, в августе 2018 г., пункт 4 ст. 222 ГК РФ был практически полностью видоизменен и вступил в силу одновременно с новыми положениями Градостроительного кодекса РФ, регулирующими механизм сноса подобных объектов.
Анализируя новые положения ст. 222 ГК РФ, можно сделать вывод, что законодатель отреагировал на критику ранее действовавших положений и одновременно с очередным ужесточением положений в отношении самовольного строительства также внес поправки, направленные на защиту имущественных прав таких застройщиков.
Переписывая п. 4 ст. 222 ГК РФ, законодатель полностью отстранил органы местного самоуправления от принятия решений о сносе объектов самовольного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности, исключая случаи создания ими угрозы жизни и здоровью граждан, а также любых объектов капитального строительства, в отношении которых право собственности признано государством или ранее был проигран иск о сносе.
Кроме того, полностью из объема вышеуказанных полномочий были исключены многоквартирные, жилые и садовые дома, в связи с чем в отношении таких объектов недвижимости решение о сносе может быть принято исключительно судом.
Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ был дополнен Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в том числе статьей 22, установившей дополнительную защиту правообладателям загородной недвижимости от принятия решений о сносе объектов самовольного строительства органами местного самоуправления во времени. Примечательно, что введение ст. 22 указанного Федерального закона фактически легализовало объекты самовольного строительства религиозных организаций на срок до 2030 г., допустив их использование до указанной даты даже при несоответствии требованиям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 № 269.
Изменения Гражданского кодекса и Градостроительного кодекса РФ, вступившие в силу в августе 2018 г., не только фактически перенесли регулирование порядка осуществления сноса объектов самовольного строительства из п. 4 ст. 222 ГК РФ в ст. 55.32 ГрК РФ, но и ввели новую законодательную возможность прекращения указанного статуса объекта путем приведения его в соответствие с установленными требованиями.
Исторически санкцией в отношении объекта самовольного строительства являлся его снос, вместе с тем, как справедливо отмечено в п. 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22, самовольно реконструированный объект капитального строительства может быть снесен только в том случае, если его невозможно привести в предшествующее осуществлению такой самовольной реконструкции состояние. Представляется, что данный подход, равно как и предусмотренная ранее действовавшей редакцией ст. 222 ГК РФ необходимость определения степени допущенных нарушений, подвели законодателя к разработке данного дополнительного подхода легализации объектов самовольного строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение объекта самовольного строительства в соответствие с установленными требованиями фактически означает осуществление его принудительной реконструкции в соответствии с действующими положениями законодательства. Данное нововведение позволит сохранить большую часть объектов самовольного строительства, а также осуществить надлежащее оформление необходимых документов в отношении таких объектов капитального строительства в целях включения их в гражданский оборот, так как после указанных действий в полном объеме лица, названные в п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, приобретают в отношении такой постройки право собственности. В данном аспекте важно, что согласно абз. 3 п. 3.2 указанной статьи лицо, которое приобрело право собственности на объект самовольного строительства, возмещает лицу, осуществившему такое строительство, затраты на его возведение, за вычетом расходов на приведение такого объекта в соответствие с установленными требованиями.
Вместе с тем, анализируя существующую редакцию ст. 222 ГК РФ, можно увидеть, что, добавив слово «согласований», законодатель вновь ужесточил подход к определению самовольности постройки, так как прежняя редакция данной статьи указывала только на отсутствие необходимых разрешений и нарушение определенных норм и правил. Однако в данном абзаце той же части указанной статьи применяется отсылка к двойному условию: наличие требований и действие норм и правил на дату начала возведения, а также их актуальность на дату выявления объекта самовольного строительства, что выводит часть объектов капитального строительства из-под действия данной статьи ГК РФ.
Еще одним немаловажным, но более сложным в применении на практике является включение в п. 1 ст. 222 ГК РФ абзаца, указывающего на то, что положения данной статьи не применяются в случае, если правообладатель объекта капитального строительства не знал и не мог знать о наличии ограничений земельного участка, в пределах которого создан такой объект. Пояснительная записка к проекту Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ содержала описание причин включения указанного абзаца. Адресатами данной нормы стали добросовестные застройщики, которые в связи с отсутствием публичного доступа к сведениям о границах большего числа зон с особыми условиями использования территории не предполагали о наличии каких-либо ограничений в отношении застраиваемых земельных участков. Вместе с тем отсутствие публичного доступа к сведениям о границах таких зон вовсе не означает отсутствие публикации соответствующего нормативного правового акта, устанавливающего такую зону, в специальных печатных изданиях средств массовой информации, которые на практике не пользуются большим спросом у граждан, однако приводят к невозможности ссылаться на то, что застройщик не мог знать о наличии установленных ограничений.
Таким образом, дела о сносе и признании права собственности на самовольные постройки довольно часто становятся предметом судебного разбирательства ввиду несовершенства законодательного регулирования их правового положения. Несмотря на внесенные в ст. 222 ГК РФ изменения в части уточнения некоторых формулировок понятия самовольной постройки, ее признаков и условий ее легализации, что в некоторой степени позволило сделать механизм признания построек самовольными более объективным, данная статья до сих пор нуждается в законодательном уточнении ряда спорных положений. В частности, в устранении правовой коллизии между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище. право собственность земельный самовольный
Сегодня возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону. Необходимо также разрешить вопрос о распространении понятия «самовольное строительство» на незавершенные объекты в пользу последних и урегулировать, в каких случаях возможен только снос, а когда -- приведение построек в соответствие с установленными требованиями.
К сожалению, ввиду наличия нестыковок и противоречий в законодательстве в отношении правового статуса самовольных построек многие проблемные вопросы сегодня вынуждены решать судебные органы, основываясь не на нормах права, а на принципах добросовестности, разумности и справедливости и своем внутреннем убеждении. Данное обстоятельство может привести к нарушению принципа единообразия в применении и толковании судами различных систем и уровней норм права. Поэтому именно на законодателе, а не на судебных органах должна лежать ответственность за практическую реализацию мер противодействия самовольному строительству.
Библиография
1. Борисов А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный). -- Изд. 2-е, перераб. и доп. -- М. : Юстицинформ, 2019. -- 714 с.
2. Григорьева А. Г. История развития законодательства о самовольном строительстве // Общество: политика, экономика, право. -- 2016. -- № 3. -- С. 106-108.
3. Ершов О. Г., Бехтер В. А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки // Право и экономика. -- 2015. -- № 4. -- С. 37-41.
References (transliteration)
1. Borisov A. N. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 13 iyulya 2015 g. № 218-FZ «O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti» (postatejnyj). -- Izd. v2-e, pererab. i dop. -- M. : Yusticinform, 2019. -- 714 s.
2. Grigor'eva A. G. Istoriya razvitiya zakonodatel'stva o samovol'nom stroitel'stve // Obshchestvo: politika, ekonomika, pravo. -- 2016. -- № 3. -- S. 106-108.
3. Ershov O. G., Bekhter V. A. K voprosu o pravovoj prirode samovol'noj postrojki // Pravo i ekonomika. -- 2015. -- № 4. -- S. 37-41.