Материал: Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Другие виды гражданских прав, имеющие вещные признаки.

Как уже отмечалось выше, перечень вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, не являет исчерпывающим, поскольку он носит характер совокупности частных случаев. Так, в круг прав иногда принято включать право залога (по смыслу ст.334, 340, 341, 347 ГК РФ) и право на удержание (ст.359, 360 ГК РФ). Удержание, подобно залогу, обладает определенными признаками вещных правоотношений. Это, в частности, правомочие "следования за вещью", т.е. право на удержание сохраняет свою силу и в случае, когда удерживаемая кредитором вещь приобретается третьим лицом (п.2 ст.359 ГК РФ).

Кроме того, в гражданском законодательстве предусмотрено такое право, как "право аренды", которое следовало бы отнести к "правам на чужую вещь (имущество)" (по смыслу ст.313 и п.3 ст.335 ГК РФ), т.е. к вещным правам.

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Также собственники (граждане и юридические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Основные положения расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.

Особняком в числе "прав на землю" стоит право безвозмездного срочного пользование земельным участком. По своей юридической природе оно близко к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному главой 36 ГК РФ. Однако в силу ЗК РФ (ст.24) это право имеет свои особенности. Во-первых, у него даже в названии вместо слова "временное" присутствует слово "срочное". Во-вторых, ЗК РФ различает объекты правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного пользования, с точки зрения собственности. Так, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом срок пользования не может превышать 1 год (абз.2 п.1 ст.24 3 К РФ). В то же время земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование иным гражданам и юридическим лицам на основании договора (абз.3 п.1 ст.24 ЗК РФ). По-видимому, этот договор должен отвечать требованиям главы 36 ГК РФ в части, не противоречащей земельному законодательству. Кроме того, ЗК РФ выделяет самостоятельную разновидность безвозмездного пользования - "служебный надел", который порождает особые правоотношения между организациями отдельных отраслей экономики и их работниками (абз.4 п.1 и п.2 ст.24 ЗК РФ).

Анализ содержания правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного срочного пользования земельным участком, показывает, что данное право, скорее всего, должно быть отнесено к вещным правам, а не к обязательственным.

Основные виды обязательственных прав

Обязательственные права - это имущественные права, возникающие в рамках правоотношений, носящих название "обязательства". В соответствии со ст.307 ГК РФ под обязательтвом понимается такое правоотношение, связывающее двух лиц (кредитора и должника), в силу которого у одного из них (должника) возникает обязанность (долг), а у другого (кредитора) возникает право (требование). Обязательства могут возникать из договора, а также в силу закона и из иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством.

Обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, в частности, возникают:

 в силу залога (ипотеки) (п.2 ст.334 ГК РФ);

 из отношений аренды (ст.607 ГК РФ);

 в результате обременения рентой (ст.586 ГК РФ);

 из отношений безвозмездного пользования (ст.689 ГК РФ);

 из отношений доверительного управления (ст.1012-1013 ГК РФ);

 из отношений простого товарищества (ст.1041-1042 ГК).

К этому перечню можно также добавить права собственника объекта недвижимости (в том числе земельного участка), возникающие в результате его участия в образовании имущества юридического лица, в том числе путем внесения имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества.

Кроме того, обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, могут возникать в рамках некоторых других сделок, связанных с отчуждением права собственности на эти объекты. Например, при совершении сделок купли-продажи (а также в случае мены), предметом которых являются объекты недвижимости, могут существовать ситуации, характеризующиеся возникновением срочного обязательства одной из сторон сделки по оплате (встречной передаче) товара, т.е. возникновением долга. При этом сторона, передавшая объект недвижимости, приобретает право требования (денежное требование), которое носит обязательственный характер.

Еще одним примером может служить сделка облигационного займа, погашаемого не в денежной форме, а в натуральной - путем предоставления имущественного эквивалента, том числе в виде прав на объект недвижимости (ст.816, 817 ГК РФ). При этом владелец определенного пакета облигаций приобретает право требования к эмитенту (обязательственное право) на получение этого имущественного эквивалента. Следовательно, при оценке ценных бумаг - облигаций, фактически необходимо определить стоимость прав на предоставляемый объект недвижимости.

9. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли - это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезности, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освоения, включая застройку, и использование находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.

Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного сообщества людей - населения всего государства, местной общины или муниципалитета.

В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится выделение неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится регулирование застройки на урбанизированных территориях.

Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий. Например, в США законом об охране исторических памятников предусмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, сооружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще.

Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое развитие в США. В Европе также применяются подобные процедуры регулирования землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохранение мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурному стилю строящихся зданий и планировочной структуре застраиваемой территории.

В нашей стране земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

 общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;

 градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;

 регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.

Общее государственное регулирование

В основе общего государственного регулирования земель нормами земельного права лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Это деление служит определению специфических правовых режимов охраны и использования земель каждой категории.

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

. земли поселений;

. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

. земли особо охраняемых территорий и объектов;

. земли лесного фонда;

. земли запаса.

Правовой режим земельного участка

Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим земельного участка", который определяется:

оборотоспособностью участка;

категорией земли (целевым назначением);

разрешенным использованием участка;

формой собственности

территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 ЗК).

Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на 7 категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.