Материал: Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

) только пользование;

) только владение и пользование;

) владение и распоряжение (в том числе - ограниченное) имуществом;

) владение, пользование и ограниченное распоряжение имуществом.

Таким образом, сущность любого вещного права, принадлежащего лицу, не являющемуся собственником, выражается в наделении этого лица частью правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом (вещью). То есть речь идет о выделении из права собственности некоторой совокупности правомочий, которая составляет право на вещь собственника, принадлежащее не собственнику. Это выделение может быть как добровольным (в результате заключения соответствующего соглашения между собственником и не собственником), так и в порядке, установленном законом.

В ст.216 ГК РФ приводится перечень вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками. Согласно этой статье к вещным правам, в частности, относятся:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265-267 ГК РФ);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268-270 ГК РФ);

сервитуты (ст.274-277 ГК РФ);

право хозяйственного ведения имуществом (ст.294) и право оперативного управления имуществом (ст.296).

Настоящий перечень не является исчерпывающим в связи с примененной законодательной оговоркой "в частности".

Кроме упомянутых выше статей ГК РФ эти вещные права применительно к земельным регламентируются ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ.

Рассмотрим особенности правоотношений, лежащих в основе перечисленных выше прав.

Как следует из приведенного перечня, первые два вещных права относятся только к земельным участкам, а третий - и к земельным участкам, и к иным объектам недвижимости. В отношении объектов земельно-имущественных отношений право хозяйственного ведения и оперативного управления впрямую не регламентируются ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ. Однако из этого впрямую не следует, что земельный участок не может быть передан, например в хозяйственное ведение.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут являться только граждане, причем только те, которые приобрели его до введения в действие ЗК РФ (п.1 ст.21). В терминологии ЗК РФ (см. ст.5) они называются "землевладельцами". Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохраняется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Пожизненное наследуемое владение дает право использовать земельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Однако, распоряжение земельным участком гражданином, владеющим им на праве пожизненного наследуемого владения, в силу п.2 ст.21 ЗК РФ не допускается, кроме передачи его по наследству. В то же время в соответствии со ст.267 ГК РФ "владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование". При этом "продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются". По-видимому, в результате сопоставления норм ГК и ЗК РФ следует признать, что распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения возможно только с согласия собственника и только в пределах передачи его в аренду или безвозмездное срочное пользование. Данное вещное право является передаваемым, но только в порядке наследования.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.

Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.

В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.

Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.

По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п.1 ст.20 ЗК РФ). В терминологии ЗК РФ (см. ст.5) они называются "землепользователями".

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, передавать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (государства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанавливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.

Юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, владеющие землей на этом праве, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

При этом порядок определения выкупных цен на земельные участки определен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Так, например, порядок определения выкупных цен на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, право собственности на которые возникли в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности, предполагает, что цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах определенных процентов от их кадастровой стоимости.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в ред. от 30.12.2008 г. № 311-ФЗ) до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

. гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

До 1 января 2012 года лица, не указанные в п.1 ст.20 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Для городов с численностью населения свыше 3 миллионов человек предусмотрена возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Плата за снятие запрета подлежит зачислению в бюджет субъектов Российской Федерации в размере 100 процентов. Соответствующие изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 года, внесены в Бюджетный кодекс РФ.

Действие п.2 ст.20 не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

. садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

. организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

8. Гаражным потребительским кооперативам

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут - это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Субъектами сервитута могут являться граждане и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости (в том числе земельных участков), а также лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (ст.274 ГК РФ).

Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов - публичный сервитут и частный сервитут.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п.2 ст.41 ЗК РФ). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ).

К публичным сервитутам относятся:

право прохода или проезда через земельный участок;

право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

право проведения дренажных работ на земельном участке;

право забора воды и водопоя;

право прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

право свободного доступа к прибрежной полосе.

При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и иных сделок, приводящих или могущих привести к отчуждению этого права.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Субъектами права хозяйственного ведения имуществом могут являться только унитарные предприятия, права оперативного управления имуществом - только федеральные казенные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения.

Применимость вещных прав к земельным участкам окончательно закрепляется в ЗК РФ, в котором в отношении земельных участков такие вещные права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления не фигурируют. Из этого следует, что земельные участки, скорее всего, не могут передаваться во владение и пользование на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления как самостоятельные объекты. Но в составе так называемых земельно-имущественных комплексов (или единых объектов недвижимости) это вполне возможно.