Устоявшийся термин "права на землю" подразумевает совокупность прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (ст.25 ЗК РФ):
) собственность на землю (глава III ЗK РФ);
) постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (глава IV ЗК РФ).
В свою очередь, вторую группу можно разделить на две подгруппы:
а) права на объекты земельно-имущественных отношений;
б) права, возникающие в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.
При этом право собственности на землю можно будет отнести к первой подгруппе. В итоге получится несколько иная классификация:
) право собственности и иные вещные "права на землю";
) обязательственные "права на землю".
В результате такой "переклассификации" мы обнаруживаем, что подгруппа обязательственных "прав на землю" должна включать помимо перечисленных в названии главы IV ЗК РФ и некоторые другие, включая, например, права залогодержателя по договору о залоге.
Понятие "права на землю" используется также и в главе 17 ГК РФ (ст.260, 264-276), при этом содержание этого понятия раскрывается через "право собственности на землю" и "права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков". Последние определяются как "права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником" (п.2 ст.264 ГК РФ).
Из этого следует, все виды прав на объекты земельно-имущественных отношений и прав, возникающих в совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и условно делятся на вещные и обязательственные, т.е. на:
права непосредственно на эти объекты;
права, связанные с оборотом этих объектов.
Основания возникновения гражданских прав, порядок их осуществления и защиты регламентируются ГК РФ.
Сама формулировка "право на недвижимое имущество" означает право на вещь, вещное право. Оно распространяется на любое индивидуально-определенное имущество, т.е. объектом вещного права является конкретная вещь или определенное имущественное право.
Субъектом вещного права является либо собственник, либо другое лицо, приобретающее это право в отношении имущества собственника, обременяя его (имущество) своим вещным правом. При этом обладатель вещного права имеет право на его защиту против любого лица, в том числе и против собственника (ст.305 ГК РФ).
Вещные права относятся к категории так называемых абсолютных субъективных прав, когда правообладателю противостоит неограниченное (неопределенное) число обязанных лиц, законная обязанность которых заключается в том, чтобы воздерживаться от совершения действий, ущемляющих эти права или препятствующих их реализации. То есть обладатель вещного права является активным субъектом, а все остальные - пассивными субъектами по отношению к этому вещному праву. Именно это предопределяет гласный характер вещных прав на объекты недвижимости, который законодательно реализуется через их государственную регистрацию.
Вещное право неразрывно связано с индивидуально-определенным объектом и следует его судьбе. В случае гибели объекта вещное право прекращается так же, как и в случае конструктивного изменения этого объекта. В последнем случае оно заменяется на новое вещное право - право на новый объект.
Вещные права, как правило, являются бессрочными (неопределенно срочными).
Вещные права принято делить на право собственности и иные вещные права, которые являются производными от права собственности. То есть право собственности является абсолютным (неограниченным) вещным правом на собственное имущество, а остальные вещные права - ограниченными правами на чужое имущество.
Отличительной особенностью любого вещного права является так называемое "правомочие следования". Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику. Общее правило о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, закреплено в п.3 ст.216 ГК РФ. В качестве примера можно привести положение (норму) закона (ст.353 ГК РФ) о том, что право залога на имущество сохраняется при переходе вещного права на это имущество. Аналогичная норм предусмотрена и для сервитута (ст.275 ГК РФ). Еще одним общим для всех вещных прав свойством являются предусмотренные законом способы защиты права владения (ст.301-305 ГК РФ), заключающиеся в праве собственника или обладателя иного вещного права подавать так называемые виндикационные и негаторные иски. Суть виндикационного иск заключается в истребовании имущества из чужого незаконного владения, а негаторного - в устранении всякого препятствия в реализации вещного права (ст.304 ГК РФ). В силу ст.305 ГК РФ право на виндикационный и негаторный иски помимо собственников имеют и обладатели иных вещных прав, в том числе и против собственника.
Правовыми основаниями приобретения вещных прав могут являться: закон, акты государственных органов или органов местного самоуправления, судебные решения, договоры. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости независимо от правовых оснований их приобретения возникают с момента его государственной регистрации.
Под обязательственными правами понимаются права (требования), возникающие силу обязательства (ст.307 ГК РФ). Обязательства, в свою очередь, возникают из договора или, в некоторых случаях в силу закона, и предусматривают в качестве субъекта такого права только лицо, являющееся кредитором по отношению к другому лицу в этом обязательстве (должнику). В рамках обязательства должник является лицом, обязанным совершить какое-либо действие (или воздержаться от определенного действия) в пользу кредитора, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Это право кредитора принято называть правом требования (или просто требованием). Соответственно, юридическая обязанность, возникающая в рамках обязательства, носит название долг.
В качестве объекта обязательственного права выступает не вещь, а обязанность должника (долг), т.е. обязательственное право является правом на действие (воздержания от действия) как в отношении вещей (включая имущественные права), так и в отношении неимущественных прав.
Обязательственные права включены в категорию относительных гражданских прав, так как обязательственные правоотношения в отличие от вещных правоотношений связывают только два лица - кредитора и должника (однако на стороне кредитора так же, как и на стороне должника, может выступать несколько лиц - многосторонние сделки).
Обязательственное право индивидуализируется, как правило, сочетанием следующих пяти характеристик - описанием содержания обязательства, указанием правообладателя (кредитора), должника, описанием объекта обязательства, ссылкой на основание возникновения обязательства.
Еще одной характеристикой обязательственного права является его срочность, т.е. оно устанавливается, как правило, на определенный (или определимый) срок.
Обязательственные права имеют главную характеристику - их оборотоспособность (включая отчуждаемость). А вещные права могут быть как отчуждаемыми (право собственности, право аренды и право залога), так и не отчуждаемыми (большинство ограниченных вещных прав).
Правовыми основаниями возникновения обязательственных прав могут являться закон, договоры, односторонние сделки, а также причинение вреда и неосновательное обогащение.
Таким образом, объектами обязательственных прав являются действия (воздержания от действий), а объектами вещных прав - имущество и имущественные права, включая иногда и обязательственные права.
Право собственности на землю
Право собственности является основным вещным правом, остальные вещные права выступают производными от него.
Право собственности на земельный участок можно определить как правовой титул, предоставляющий обладающему им лицу совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом. В ГК РФ право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право (ст. 209). Согласно п.3 ст.129 ГК РФ "земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".
Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность отражать его на балансе.
Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.
Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.
Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.
К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.
Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.
Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.
Формы собственности на землю
Форма собственности - понятие в общем экономическое. Собственность реализуется экономически тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов - дохода.
Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: частный и публичный. Соответственно с точки зрения субъекта права собственности принято различать две основные формы собственности: частную и публичную (государственную: федеральную и субъектов Российской Федерации, а также муниципальную).
Кроме того, принято выделять в качестве самостоятельного правового института право общей (долевой или совместной) собственности на имущество, включая земельные участки (гл.16 ГК РФ), так как порядок возникновения, передачи и реализации этого права имеет принципиальные особенности. Так, например, при создании простого товарищества (при заключении договора о совместной деятельности) внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью (ст.1043 ГК РФ).
Государственная собственность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.
Непосредственно владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.
Муниципальная собственность не является государственной. Муниципальной собственностью являются территории муниципальных образований - городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.
Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года "О разграничении государственной собственности на землю".
В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Общей собственностью считается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.
В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.
Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена сельскохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.
Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом.
Иные вещные права
Помимо права собственности гражданским правом предусмотрен круг вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками тех вещей, на которые у них возникает то или иное вещное право. Поскольку право собственности заключается в совокупности правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, то, очевидно, что иные вещные права будут характеризоваться некоторым ограничением этой триады правомочий. То есть вещное право может характеризоваться следующими вариантами в зависимости от полноты правомочий: