Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:
различные договоры, сделки, акты государственных органов и органов местного управления самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь и не противоречат ему.
Для государственной регистрации возникновения права собственности Республики Беларусь предоставляются следующие документы:
заявление о государственной регистрации возникновения права;
документы, содержащие идентификационные сведения;
решение уполномоченного государственного органа об отчуждении находившегося в государственной собственности эксплуатируемого капитального строения, изолированного помещения на торгах либо об отчуждении его иным способом;
справки (то есть в зависимости какие права регистрируются, требуется определенные справки)
документы, подтверждающие внесение платы за совершение регистрационных действий
так же в зависимости от вида регистрируемых прав может быть требование как предоставить передаточный акт или разделительный баланс, если реорганизация юридического лица произошла после 1 июля 1999 года; либо договор или иной документ, выражающий содержание последней сделки
и иное в соответствии с законодательством Республики Беларусь и не противоречащие ему.
Нормы государственной регистрации возникновения сервитута содержатся в 17 главе Гражданского кодекса.
Согласно п. 1 статьи 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях - и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Еще регулируются сервитуты в Кодексе Республики Беларусь о земле. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитуты (от лат. servitus - повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь были введены в Гражданском кодексе.
Традиционно сервитуты делили на:
земельные, которые устанавливались в отношении земельного участника и включали, в свою очередь, городские сервитуты и сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками - и служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);
личные, которые устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.
В соответствии с п. 2 ст. 268 Гражданским кодексом обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав [44, с.260].
Согласно п. 2.10 статьи 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» возникновение, переход, прекращение сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества. Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:
договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;
судебное постановление.
При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.
Рассмотрим вопрос государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество.
До принятия Закона <http://spravka-jurist.com/base/part-zx/tx_csxtpy.htm> Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» от 20.07.2006 № 160-З гражданское законодательство РБ (пп.<http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszcku.htm> и 3 статьи 256 Гражданский кодекс Республики Беларусь) исходило из безусловного правила, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кем из сособственников была совершена сделка по распоряжению имуществом. При этом каждый из сособственников общей совместной собственности вправе лично совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекало из соглашения между сособственниками. Причем совершенная одним из сособственников сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго сособственника по мотивам отсутствия у сособственника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом [14, с.192].
Общая совместная собственность - это режим владения имуществом, который может быть установлен исключительно в отношении имущества, нажитого супругами во время брака. Договорной же режим имущества супругов может исходить из отсутствия у супругов общего имущества и наличия у них исключительно личного имущества, либо, по нашему мнению, возможно в рамках договорного режима заменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. В отличии от общей долевой собственности в общей совместной собственности подчеркивается близость сособственников.
В ч.3 п.20 <http://spravka-jurist.com/base/part-jd/tx_asxaea.htm> Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусматривается, что если при рассмотрении требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, будет установлено, что один из них произвел отчуждение такого имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.
Законом <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в п.2 <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> статьи 58 предусмотрено, что государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное [26, с.283].
Таким образом, государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявлений всех собственников.
О государственной регистрации связанных между собой прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество говорится в статье 59 Закона.
В соответствии с законодательством Республики Беларусь прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются связанными между собой, поэтому их государственная регистрация осуществляется одновременно: (переход права собственности на капитальное строение (здание, сооружение) и возникновение, переход, прекращение права, ограничения (обременения) права на земельный участок; право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления; прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса; переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека; иные связанные права, ограничения (обременения) прав).
В законодательстве Республики Беларусь предусмотрена процедура государственной регистрации ипотеки.
Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. (ст.1 Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» ). В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами [Закон <http://base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=23473> Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке»].
Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).
Согласно статье 13 Закона «Об ипотеке» в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.
В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить, либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен двум месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.
Согласно статье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.
Помимо Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», Гражданского кодекса, отношения связанные с ипотекой так же регулируются Законом «О залоге», где говорится, что ипотекой признается залог земли либо иного имущества, которое связано с землей.
Так же в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» говорится о государственной регистрации ренты.
Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности .
Законодательство Республики Беларусь предусматривает:
постоянную ренту;
пожизненную ренту;
пожизненное содержание с иждивением.
По вопросу о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением с договором пожизненной ренты высказана точка зрения о целесообразности рассмотрения пожизненного содержания с иждивением как подвида пожизненной ренты <http://ebooks.grsu.by/notar_advokatura/6-udostoverenie-dogovorov-renty.htm>.
По договору ренты в соответствии со статьей 554 ГК одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Согласно статье 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.
При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами главы 33 ГК Республики Беларусь (ст. 554-576 ГК).
При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание ст. 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором [35, с. 32] <http://ebooks.grsu.by/notar_advokatura/6-udostoverenie-dogovorov-renty.htm>.
Форма договора ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если договор предусматривает отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то подлежит и государственной регистрации (ст. 555 ГК).
Правовому регулированию доверительного управления имуществом отведена глава 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Исходя из норм главы 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь, вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник, а доверительным управляющим может являться индивидуальный предприниматель.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 895 гражданский кодекс по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя, например, сдавать его в аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК).
Заключая договор доверительного управления недвижимого имущества, собственник имущества и доверительный управляющий должны учитывать следующие нормы и правила.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (статья 521 ГК). Кроме того, согласно требованиям пункта 2 статьи 900 гражданского кодекса договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 522 гражданского кодекса и статьей 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).