Материал: Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

«Окончательность регистрации» - категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав добросовестного инвестора (приобретателя). Это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной [37, с. 19 стр].

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

2.1 Общий порядок осуществления регистрационных действий

гражданский недвижимый имущество сделка

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него.

После принятия Закона о государственной регистрации и Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в Республике Беларусь была сформирована система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (ранее - Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь);

республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»

территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (РУП «Минское городское (областное) агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» <#"865860.files/image001.jpg">

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан. Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам других государств [51, с.504]. В законодательстве Республики Беларусь длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние дома, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.

Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», который вступил в силу с 1 мая 1994 г., отменил некоторые ограничения права собственности граждан. В ст. 100 Гражданского кодекса 1964 г. было закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, садовые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в собственности средства производства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельность.

Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости[54, с.805].

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс. Гражданский кодекс относит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда внутреннего плавания «река-море», космические объекты).

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания Гражданский кодекс не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а так же нежилые помещения.

Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором).

В литературе многими авторами отмечается, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками. А движимые вещи наоборот - заменимы однородными вещами. А состав объекта недвижимости подразделяется:

) по происхождению (естественное/ неприродное);

) по характеру использования места расположения (земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд);

) по кругу собственников (государственная/ частная собственность);

) по функциональному назначению (жилые - для постоянного проживания граждан/нежилые - здания или их части, которые зарегистрированы в установленном порядке).

Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, т.е. выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы, площадью объем, технические характеристики и многое другое), составление по определенным правилам его индивидуального описания [25, с.16]. Формирование недвижимости всегда завершается регистрацией недвижимости в кадастре.

Регистрация недвижимости в кадастре состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством кадастровый орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра. Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость называют единицей недвижимости [42, с.93]. В Республике Беларусь государственный земельный кадастр - совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков (ст.1 Кодекс о земле Республики Беларусь).

Информация о вновь образованной единице недвижимости передается из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ведение регистра прав на недвижимость. Если недвижимость и право на нее регистрирует единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует.

Субъект регистрации предоставляет в орган регистрации прав заявление и документы, являющиеся основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.

Орган регистрации прав, точнее специально уполномоченное лицо - регистратор, осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и выполняет одно из трех действий: отказывает в регистрации; регистрирует право и (или) сделку; откладывает регистрацию [34,с.69].

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности «Земельный кадастр», или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования настоящего Закона [13, с. 35].

Регистратор должен быть дееспособен, у него должна отсутствовать судимость, перед назначением на должность или после трехлетнего перерыва в работе он должен пройти стажировку. Регистратор обязан проходить внеочередную аттестацию в случае выявления систематических и (или) грубых ошибок, выявленных в рамках осуществления контроля за деятельностью регистраторов. Такой контроль осуществляет республиканская организация по государственной регистрации. Регистратор имеет определенные ограничения на профессию. Он не вправе совершать регистрационные действия, результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес, на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер). Регистратор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Регистратору запрещено принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения, самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь и др. Регистратор имеет собственную гербовую печать, штампы и бланки.[44, с.260 ] <http://smatveenko.livejournal.com/1839.html>.

Ст. 21 Закона о регистрации устанавливается презумпция достоверности информации, которая вносится регистратором в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). Информация в ЕГРНИ считается достоверной, если судом не установлено иное. <http://smatveenko.livejournal.com/1839.html>

Регистратор принимает решение и носит регистрационную запись. При необходимости, предыдущая запись аннулируется.

Орган регистрации прав удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и сделки.

Система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним состоит из:

2.2 Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

Речь пойдет о регистрации вновь созданного недвижимого имущества. Государственная регистрация является необходимым условием, которое закрепляет за объектом и участником гражданских правоотношений определенные отношения. Основания, при которых возможна государственная регистрация закреплены в статье 44-46 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

В соответствии с п.1 статьи 7 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. [13, с.75].

Вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [5].

Разобрав понятие вновь созданного объекта недвижимости, можно сделать вывод, что говорится об объекте, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Для начала нужно определить момент, когда объект теряет статус и становится вновь созданным объектом недвижимости.

Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения. В соответствии со статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « капитальное строение - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Строительство и строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. С момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Можно сделать небольшой вывод, что момент создания объекта недвижимости нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом .

Удостоверение осуществляется путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными органами. Юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.

Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым, во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

Строительство и консервация незавершенного капитального строения.