Содержание представленной схемы сводится к следующему:
· основой формирования иерархии является объектная детализация общей совокупности управляемых объектов, то есть всей ГМН (0);
· структуризация исходного полного множества осуществляется по типам использования, интегрированным представлением которых являются нежилые и жилые объекты недвижимости (I);
· принципиальное значение имеет последующий уровень иерархии «II», который определяется как управленческий. В качестве основного параметра принимается объем использования объектов ГМН на условиях аренды (Vиспольз.);
· на основе типологии управленческих ситуаций конкретизируются варианты использования объектов ГМН и формируется уровень иерархии «III». Для нежилых объектов недвижимости эти виды дополняются целевым использованием объектов ГМН, так как часть таких объектов включена в хозяйственную деятельность регионов и муниципальных образований;
· иерархическая структура взаимосвязи условий и требований эффективного управления ГМН закономерно завершается оценочными показателями эффективности, совокупность которых формирует уровень «IV». Для аренды нежилых объектов недвижимости эффект будет выражаться максимумом суммарных арендных платежей (?ДхАРЕНД.), так как именно они формируют соответствующие бюджеты. Аренда жилых объектов недвижимости имеет ту особенность, что величина АП крайне чувствительна к тенденциям изменения AD, в связи с чем в показатель эффективности введены не только ДхАРЕНД., но и +?ДхАРЕНД.. Для сделок купли-продажи естественным показателем эффективности является максимально возможная цена сделок (max Ц).
Совокупность основных условий и требований в их логической взаимосвязи обеспечивает необходимую и достаточную основу для количественного определения эффекта.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По результатам проведенного исследования в диссертации обоснованы следующие теоретические положения и практические рекомендации:
1. Аренда, являясь одним из конкретных экономических отношений, имеет единую сущностную природу и содержательную характеристику со всеми другими экономическими отношениями, но обладает спецификой их реализации. В теоретическом и методологическом отношении равнозначными для достижения конечной эффективности являются как экономический, так и управленческий аспекты аренды.
2. Теория и методология анализа аренды основывается на универсальных логических категориях сущности, содержания и формы, каждая из которых конкретизируется в указанных аспектах.
3. В экономическом аспекте сущностью аренды является эквивалентность обмена недвижимости как товара-услуги. Экономическим содержанием арендных отношений является конкретный вид рыночных транзакций, а формой - величина стоимостного эквивалента аренды (арендной платы - АП).
4. В управленческом аспекте сущность аренды заключается в том, что она представляет собой один из механизмов повышения эффективности в рамках действующей системы управления. Содержанием аренды в данном аспекте следует считать факторную модель АП. Выявление состава, сравнительной значимости и характера взаимосвязи включаемых в модель факторов представляет собой одну из главных задач, решаемых в управленческом процессе. Формой аренды в управленческом аспекте является адекватная величина АП, а достижение адекватности, то есть точного соответствия конкретной ситуации, следует считать одной из приоритетных целей управления.
5. Реализация целей эффективного управления возможна только при наличии всесторонне обоснованных целевых функций, которые применительно к системе управления арендой ГМН носят комплексный характер и отражают соподчиненные экономическую и социальную функцию органов власти и управления на различных уровнях.
6. При прочих равных условиях аренда обладает максимальным стратегическим потенциалом эффективности, так как обеспечивает долгосрочное и в высокой степени гарантированное поступление доходов в бюджеты, при этом доля таких доходов последовательно нарастает.
7. По субъектам РФ и муниципальным образованиям на территории Центрально-Черноземного района система управления ГМН в целом может считаться сформированной, и основной проблемой повышения эффективности становится полнота и качество методического обеспечения арендных отношений.
8. В практике управления арендой в настоящее время используются два принципиально различных подхода, которые можно определить как бюджетный (фискальный) и экономический (рыночный). При этом превалирует первый подход. Такая ситуация является следствием инерции административных подходов, сложившихся в прежних социально-экономических условиях, а также отсутствия комплексных научных исследований, позволяющих осуществлять рациональное управление арендными отношениями.
9. Перспективным направлением развития арендных отношений и повышения эффективности управления следует считать использование функционального стоимостного метода анализа реальных потребительских характеристик объектов ГМН, а также векторный анализ, позволяющий в полной мере учесть специфические особенности многих видов использования.
10. Обязательным требованием рационального управления арендой служит сочетание необходимой точности используемых факторных моделей АП и методов её расчета с практической реализуемостью в управленческом процессе. Данному требованию в наибольшей степени соответствует модель, определенная как первичная гибридная с преобладанием в ней аддитивных соотношений, отражающих влияние разнородных стоимостнообразующих факторов.
11. Важной компонентой анализа экономической эффективности управления арендой является методический аспект, выражаемый во взаимосвязи элементов методического обеспечения, иерархии основных условий и требований эффективного управления, сравнении альтернативных вариантов реализации и конкретных методических рекомендациях по расчету показателей эффективности.
12. Разработанные подходы могут быть приняты в качестве методической основы для совершенствования системы управления арендой на региональном и муниципальном уровнях, что позволит на более высоком качественном уровне реализовывать бюджетную, экономическую и социальную политику.
СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ
1. Кабанова Т.В. Целевые функции управления недвижимостью // Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью: учебное пособие / В.А. Кабанов. - Курск: Курский гос. техн. ун-т, 2006. - 12,6 п.л. (в том числе лично автором - 0,06 п.л.).
2. Кабанова Т.В. Аренда в системе управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом // Современные технологии в строительстве. Образование, наука, практика: Сб. секционных научных трудов городской научно-практической конференции-выставки, посвященной 85-летию МГСУ-МИСИ. - М.: АСВ, 2006. - 0,44 п.л.
3. Кабанова Т.В. Аренда как финансовый механизм системы управления государственной и муниципальной собственностью // Совершенствование механизмов управления в финансово-кредитной системе экономики России: монография / Под ред. Т.А.Световцевой, С.Г.Емельянова, З.А.Кондратьевой. - Курск: КГТУ, 2005. - 20,9 п.л. (в том числе лично автором - 0,94 п.л.).
4. Кабанова Т.В. Аренда недвижимости: принципы и аспекты системности // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. д.э.н., проф. Н.Г. Верстиной. - Москва: МГСУ, 2005. - 0,44 п.л.
5. Кабанова Т.В. Вопросы организации управления государственной собственностью // Новые тенденции государственного регулирования экономики по материалам научных чтений, посвященных памяти профессора А.Н. Пилецкого. - Курск: КИГМС, 2003. - 0,25 п.л.
6. Кабанова Т.В. Комплексный анализ состояния и проблем аренды государственной и муниципальной собственности на примере г.Курска // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. проф., д.э.н. Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2005. - 0,56 п.л.
7. Кабанова Т.В. Методические аспекты определения арендной платы и оценки эффективности аренды недвижимого имущества / Научные труды коллектива кафедры Экономики и управления в строительстве под общ. ред. д.э.н., проф. Х.М. Гумба. - Москва: МГСУ, 2004. - 0,56 п.л.
8. Кабанова Т.В. Методические аспекты управления государственной и муниципальной собственностью (на примере Центрально-Черноземного региона) // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России: Сб. тр.- Москва: МГСУ, 2004. - 0,38 п.л.
9. Кабанова Т.В. Общеметодологические аспекты управления стоимостью аренды недвижимого имущества // Управление изменениями в социально-экономических системах: Сб. ст. третьей международной научно-практической конференции под ред. И.Е. Ресина, Ю.И. Трещевского. - Воронеж: ВГУ, 2004. - 0,25 п.л.
10. Кабанова Т.В. Особенности аренды в системе управления недвижимым имуществом // Молодежь и XXI век: Тезисы докладов 31-й вузовской научно-технической конференции студентов и аспирантов в области научных исследований: часть 1. - Курск: КГТУ, 2003. - 0,13 п.л.
11. Кабанова Т.В. Повышение эффективности управления недвижимостью на примере Центрально-Чернозёмного региона // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб.тр. - Москва: МГСУ, 2003. - 0,25 п.л.
12. Кабанова Т.В. Экономические аспекты управления государственной и муниципальной собственностью // Материалы круглого стола: «Капитальный ремонт, реконструкция и модернизация жилых зданий и территорий сложившейся городской застройки». - Москва: МГСУ, 2003. - 0,2 п.л.
13. Кабанова Т.В., Кулаков Ю.Н. Совершенствование методического обеспечения расчета арендной платы за объекты государственного и муниципального недвижимого имущества (на примере Центрально-Черноземного региона) // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. проф., д.э.н. Н.Г. Верстиной. Выпуск 2.- М.: МГСУ, 2006. - 0,75 п.л. (в том числе лично автором - 0,4 п.л.).
14. Осташко В.Я., Кулаков Ю.Н., Кабанова Т.В. Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества на основе совершенствования региональных арендных отношений // Известия Международной академии наук высшей школы (МАН ВШ), 2007, №1 (39). - 0,62 п.л. (в том числе лично автором - 0,21 п.л.).