В диссертации разработаны декомпозиционные структуры, конкретизирующие экономический и управленческий аспекты аренды (рис.1).
Сущность управления конкретным видом экономических отношений применительно к конкретному виду имущества заключается в совокупности механизмов управления, реализуемых на различных уровнях иерархии системы управления. Исходя из этого, содержанием экономических отношений будут являться конкретные варианты практического использования объектов недвижимости, основными из которых являются аренда, купля-продажа, хозяйственное ведение и оперативное управление.
Реализация цели эффективного управления предполагает наличие так называемой целевой функции (L).
Декомпозиционная структура аренды
По нашему мнению, при управлении арендой будет иметь место комбинированная целевая функция, состоящая из двух соподчиненных компонент, то есть (L1; L2) L. В качестве L1 предлагается принять максимизацию эффекта, получаемого от реализации комплексного развития территории региона. В этом случае в качестве оценочного показателя следует принимать абсолютный и удельный прирост валового регионального продукта (ВРП).
Необходимость реализации социальной функции управления обуславливает выбор в качестве механизмов таких видов использования, как хозяйственное ведение, оперативное управление и безвозмездное пользование. Степень реализации социальной функции находится в прямой зависимости от того, какой экономический базис может быть для этого задействован. Этим и вызвано наличие второй целевой функции L2, которая применительно к системе управления ГМН имеет вид:
L2 = Eff > max ? Дх > max
где Дх - доходы различного вида.
Для учета разнохарактерности доходов предлагается детализировать L2 на L2.1. и L2.2.. Под L2.1. понимаются доходы, получаемые от аренды ГМН, а под L2.2. - доходы от продажи объектов ГМН.
В ходе исследования была сформирована общая структурно-логическая схема исследования (рис. 2), назначением которой является необходимое и достаточное теоретико-методологическое обоснование, на базе которого генерируются результирующие выводы и формируются практические рекомендации. Наличие такого обоснования обеспечивает рассмотрение объекта и предмета исследования в гносеологическом аспекте. Вместе с тем, полноценность научного анализа достигается только при наличии единства гносеологического и онтологического аспектов, что предполагает необходимость проведения ретроспективного и сравнительного анализа практики арендных отношений.
Результаты проведенного исследования убедительно показывают, что существует прямая корреляция между уровнем экономического развития страны и степенью развития арендных отношений. В передовых странах мира аренда является преимущественным видом использования различных объектов недвижимости, а плата за аренду в существенной части формирует бюджеты различных уровней. Аналогичные тенденции имели место в России на протяжении нескольких веков до 1917 г. Дальнейший этап отечественной истории характеризуется последовательным сворачиванием арендных отношений вплоть до исключения понятия «недвижимость» из действующего законодательства. Не смотря на предпринятые с середины 80-х годов XX века меры, арендные отношения строились на внеэкономической, внерыночной основе, в отсутствие реального арендодателя-собственника, без оценки рыночной стоимости объектов аренды. Принципиальные изменения произошли только в начале 90-х годов в связи с кардинальной трансформацией социально-экономической системы страны. Реальная практика последующих лет подтвердила, что аренда, как механизм управления государственной и муниципальной недвижимостью, служит одним самых эффективных механизмов обеспечения денежных поступлений в бюджеты всех уровней РФ. Удельный вес доходов от использования имущества, в том числе, от сдачи его в аренду в общей сумме неналоговых доходов консолидированного федерального бюджета РФ растет из года в год стремительными темпами и в настоящее время достигает примерно 400 млрд.руб., что составляет порядка 80% всех неналоговых доходов консолидированного бюджета РФ (против 11,8% в 1995 г.).
Выполненный комплексный анализ поступлений в бюджеты областей, входящих в состав ЦЧР, а также в бюджет г.Курска от различных видов использования ГМН позволил сделать следующие выводы:
§ устойчивой тенденцией является преобладание в доходах бюджетов налоговых доходов и безвозмездных перечислений из вышестоящих бюджетов;
§ принципиальной особенностью данных источников средств является то, что они носят непостоянный характер, так как зависят от решений органов исполнительной власти вышестоящих уровней;
§ имеет место существенный дефицит финансовых ресурсов, необходимых для обеспечения стабильного и интенсивного развития областей ЦЧР, а также входящих в их состав муниципальных образований;
§ приоритетным направлением экономической политики в области управления недвижимым имуществом представляется развитие собственных доходов бюджетов, в частности, неналоговых;
§ собственные источники доходов считаются более предпочтительными, поскольку отличаются гибкостью, возможностью изменять оперативно и в необходимых пределах величину поступлений в бюджет в зависимости от социально-экономического положения региона;
§ основную часть неналоговых доходов бюджетов составляют поступления от использования государственной и муниципальной собственности с абсолютным преобладанием в них доли арендных платежей;
§ наибольший удельный вес занимают доходы от аренды таких объектов ГМН, как земли городов и поселков, что обуславливает исключительную важность управления арендой данного вида недвижимости;
§ тенденция динамичного развития арендных отношений подтверждается устойчивым повышением как абсолютных, так и относительных (приростных) показателей.
Рациональную систему управления арендными отношениями в областях и муниципальных образованиях на территории ЦЧР можно считать в целом сформированной, а субъектный аспект управленческого процесса - реализованным. Схема системы управления ГМН на примере Курской области, конкретизирующая субъектный аспект управленческого процесса, представлена на рис. 3.
Важнейшим резервом повышения эффективности управления арендными отношениями становится оптимизация величины стоимостного эквивалента аренды, то есть всестороннее методическое обоснование размера арендной платы.
Содержанием сравнительного анализа являлось исследование тех методических подходов, которые реализуются в ЦЧР при аренде объектов ГМН, с выявлением их преимуществ и недостатков. При этом основным оценочным критерием являлась величина арендной платы (АП), а главная цель сравнения заключалась в анализе обоснованности порядка её определения. По результатам выполненного сравнения можно сделать вывод, что к установлению ставок арендных платежей применяют два основных подхода - бюджетный и экономический. Данные подходы отличаются как по целям, так и по способам оценки арендных платежей. Именно в выборе того или другого подхода проявляется, главным образом, концепция управления недвижимостью.
Бюджетный подход основан на директивном финансовом задании по сбору арендной платы. Бюджетное задание распределяется в виде арендных платежей среди арендаторов. Такое распределение может быть равномерным или неравномерным, исходя из ценности арендуемых площадей либо доходности вида деятельности арендатора. Главную цель бюджетного подхода можно определить как фискальную. Арендные платежи, по сути, определяются по принципу «брать с арендаторов столько, сколько они смогут заплатить».
Главный недостаток такого подхода - игнорирование базовых принципов и реального экономического содержания арендных отношений, что входит в резкое противоречие с сущностью рыночной арендной платы. Можно констатировать, что в рамках бюджетного подхода задача определения максимума арендных платежей не имеет решения, так как доказательная база полностью отсутствует.
Альтернативой бюджетного подхода является экономический подход, основная цель которого - создание конкурентного рынка аренды на основе учета объективных факторов, влияющих на величину АП. Основной принцип экономического подхода - «брать с арендаторов столько, сколько они должны заплатить», то есть арендаторы должны отдать обществу в лице государства определенную, экономически обоснованную часть дохода от использования арендуемого имущества, оставшуюся после покрытия всех издержек. аренда муниципальный имущество стоимостный
Реализация данного подхода ставит государство в равные условия с другими субъектами рынка. Результаты деятельности государства по сдаче объектов недвижимости в аренду не будут противоречить мотивациям всех участников рынка, что позволит иметь в будущем гармоничный и сбалансированный рынок аренды без монопольных цен крупнейшего собственника недвижимости в лице государства.
При экономическом подходе арендуемое имущество рассматривается как капитал, который должен продуцировать максимально возможный доход при соблюдении обязательного требования возмещения снашивания (амортизации). Исходя из этого величина арендного платежа, отвечающего требованию возврата капитала, выражается следующим образом:
Aвозвгод = S Ч Cб Ч SFF(T, is) = VA Ч SFF(T, is)
где S - общая площадь объекта; Сб - удельная стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды; SFF(T, is) - фактор фонда возмещения (аналог нормы амортизации); T - срок экономической жизни амортизируемой части объекта аренды; is - процентная ставка фонда возмещения; VA = S Ч Cб - стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды.
Применительно к ГМН большинство используемых методов расчета АП можно разделить на две группы:
I - методы определения АП на основе расчетной стоимости строительства (Сс) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости;
II - методы определения АП на основе базовой ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости.
Анализ изменения показателей Сс на примере государственной собственности Курской области и Бап на примере муниципальной собственности г. Курска показывает, что темп прироста данных показателей весьма значителен (от 33% до 80% для Сс и от 20% до 40% для Бап).
Независимо от вида применяемой методики необходимо сформировать методические подходы, позволяющие оптимизировать величину АП и полноценно реализовывать все функции при решении практических задач эффективного управления арендными отношениями как на региональном, так и на муниципальном уровне.
Преимущества аренды как, в основном, экономического механизма управления недвижимым имуществом позволяют одновременно решать несколько важных управленческих задач.
Во-первых, обеспечивается рост налоговой базы на территории муниципального образования за счет роста количества субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. В результате увеличиваются налоговые и неналоговые платежи в бюджет (что особенно важно - на длительную перспективу).
Во-вторых, передача муниципального имущества в аренду предусматривает передачу арендатору ответственности за его использование и сохранность, а также обязанностей по содержанию имущества, что влечет за собой экономию бюджетных средств.
В-третьих, арендованное имущество остается в муниципальной собственности и при нарушении условий договора аренды может быть возвращено арендодателю и использовано по другому направлению, обеспечивающему более высокую эффективность.
Общий вывод по результатам сравнительного анализа действующих методик состоит в следующем: несмотря на определенный потенциал повышения эффективности арендных отношений, они имеют ряд недостатков с позиций полноценного обоснования на базе корректно определенного факторного пространства.
В соответствии с целевой направленностью исследования была сформирована модель эффективного управления арендой, а также разработаны методы, обеспечивающие уточненную оценку экономического эффекта от её практической реализации.
Показателем состояния системы управления арендой ГМН предлагается считать стабильность получения гарантированного дохода, количественным выражением которой является соотношение следующего вида:
где е - допустимый (устанавливаемый субъектами управления) предел изменений величины суммарных арендных платежей.
Существенным моментом анализа эффективности управления является то, что в нем должен быть отражен методический аспект, что обосновывается причинно-следственной связью следующего вида:
развитие методологии > моделирование экономической оценки >
> наличие алгоритмов расчета экономического эффекта.
Эффективность управления во всех конкретных вариантах управленческого процесса может быть обеспечена только при наличии определенных условий и требований. На рис. 4 представлена системная трактовка этих условий и требований.