На правах рукописи
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Кабанова Тамара Викторовна
Москва - 2007 г.
Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)
Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент Кулаков Юрий Николаевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна
Ведущая организация - ГОУ ВПО «Государственный университет управления»
Защита состоится « ____ » октября 2007 года в ____ час. на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу:
113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, в ауд. 329.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.
Автореферат разослан « _____ » ________________ 2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферы недвижимости в России является отсутствие полноценного арендного сектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт. В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системы аренды недвижимости, включающей такие её виды, как социальная и коммерческая аренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны. Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ. Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный и муниципальный уровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления. Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствования арендных отношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями.
В диссертационной работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований, находящихся на территории Центрально-Черноземного района (ЦЧР). Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, а мезоуровень объектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает новизну и практическую значимость темы диссертационной работы. В связи с изложенным под государственной недвижимостью в работе понимается недвижимость, являющаяся собственностью субъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная и муниципальная недвижимость (ГМН)».
Актуальность темы диссертационной работы обусловлена:
- большими масштабами ГМН, сложностью её структуры и многообразием направлений использования;
- важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;
- значительной величиной поступлений в бюджет от использования ГМН;
- необходимостью рационального распределения задач по управлению арендными отношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности;
- недостаточно полным отражением в существующих нормативно - методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГМН.
Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной и муниципальной собственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как: И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Коростелев, Е.С. Озеров, В.Я. Осташко, И.А. Острина, А.Ф. Пацкалев, Б.А. Райзберг и др. Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести: Ф. Векслера, Н. Ордуэя, Г. Харрисона и др.
Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований. Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта развития арендных отношений показывает, что ряд вопросов этой проблемы исследован недостаточно полно. Исследования зарубежных ученых представляют несомненный интерес с точки зрения определения возможных направлений исследования отечественной науки в этой области, но не могут считаться однозначно пригодными для непосредственного практического использования из-за существенных различий в экономических и социальных условиях. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды ГМН. Кроме того, появилась тенденция повышения роли и статуса региона в социально-экономическом развитии страны. Принципиальным организационным фактором стало формирование собственности региона как объекта экономического регулирования, что определило цель и задачи исследования.
Цель исследования состоит в разработке методов, обеспечивающих повышение эффективности использования государственной и муниципальной недвижимости на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.
Для достижения цели исследования в диссертации поставлены и решены следующие задачи:
- комплексный анализ сущности, содержания и форм реализации аренды ГМН в рыночной экономической системе;
- выявление места и роли аренды в совокупности механизмов управления ГМН;
- разработка модели эффективного использования ГМН в условиях аренды;
- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды ГМН на региональном уровне;
- обоснование критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой ГМН.
Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости различного функционального назначения, находящихся в собственности государственных и муниципальных органов власти и управления на территории субъектов РФ, входящих в состав ЦЧР.
Предметом исследования выступают арендные отношения в системе управления ГМН ЦЧР и их стоимостный эквивалент.
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методология системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.
В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного и сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведен с применением методов группировки, сравнения и обобщения.
Научная новизна настоящего исследования заключается в:
§ комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам ГМН;
§ разработке модели управления арендой ГМН на основе формирования факторного пространства стоимости аренды;
§ формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;
§ обосновании методических подходов к определению стоимостного эквивалента аренды, адекватных рыночным условиям хозяйствования, и отражающих специфику управления недвижимостью на региональном и муниципальном уровне;
§ разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой ГМН на региональном уровне.
На защиту выносятся:
- результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к ГМН;
- факторная модель стоимостного эквивалента аренды ГМН;
- методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;
- целевые функции эффективного управления арендой ГМН на региональном уровне.
Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности использования ГМН на основе применения предлагаемых методических подходов.
Достоверность полученных результатов обеспечивается репрезентативной статистической отчетностью органов власти и управления субъектов федерации и муниципальных образований за период 2000-2006 г.г., использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных в результате исследования результатов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы были отмечены:
- золотой медалью и дипломом 1-й степени за победу в III Всероссийской Олимпиаде по экономическим, финансовым дисциплинам и вопросам управления в номинации «Развитие строительства в Российской Федерации», г.Москва, Молодежный Союз Экономистов и Финансистов, 17 апреля 2003 г.;
- дипломом за научный доклад и активное участие в I Всероссийской научно-практической конференции «Стратегия развития народного хозяйства России», г.Москва, Молодежный Союз Экономистов и Финансистов, 22 мая 2003г.
Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, нашли применение при разработке стратегии социально-экономического развития Курской области на период до 2020г., использованы в учебном пособии КГТУ «Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью», а также в учебном процессе МГСУ при проведении лекционных и практических занятий по курсам «Основы менеджмента», «Управление проектами», «Инновационный менеджмент».
Публикации. Основные результаты по теме диссертационного исследования опубликованы в 14 научных работах общим объемом 25,79 п.л., в том числе лично автором - 5,07 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и библиографического списка, включающего 123 наименования использованных источников. Общий объем работы составляет 134 стр., в том числе 29 таблиц, 31 рисунок.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Априорным методологическим положением научного исследования является то, что его результаты представляют собой неразрывное единство сущности, содержания и формы изучаемого объекта, процесса или явления. Реализация целей исследования предполагает решение следующих обязательных задач:
? выявление указанных компонент в контексте целей конкретного исследования;
? характеристика специфических особенностей аренды недвижимости, существенных для обеспечения её конечной эффективности;
? обоснование границ предметной области, в рамках которых осуществляется анализ.
Общепринятым является понимание сущности аренды как временной переуступки прав собственности.
Содержание аренды в наиболее общем виде представляется наиболее очевидным и включает в себя все множество конкретных вариантов и разновидностей арендных отношений. Это множество является полным, а его «усеченные» конфигурации формируются в соответствии с целями конкретного анализа.
Не менее очевидной является форма аренды. Она прямо вытекает из своего содержания и представляет собой формальное отношение, фиксируемое в договоре (в данном случае - в договоре аренды).
Универсальные компоненты анализа должны быть конкретизированы в экономическом и управленческом аспектах.
Основой функционирования рыночной экономики является принцип эквивалентности товарно-денежного обмена, в связи с чем экономическую сущность аренды следует понимать как соответствие данному принципу (товаром в данном случае является услуга по предоставлению объекта недвижимости в пользование на возмездной основе). Экономическим содержанием арендных отношений будет являться конкретный вид транзакций (часть общей совокупности рыночных операций). Наиболее очевидной является экономическая трактовка формы аренды, которой может быть только величина арендной платы (стоимостный эквивалент аренды).
Сущность аренды в управленческом аспекте определяется как механизм повышения эффективности в рамках действующей системы управления.
Наиболее наглядно рассматриваемый аспект анализа прослеживается в управленческом содержании аренды. Оно выражается в факторной модели арендной платы. Выявление состава, сравнительной значимости и характера взаимосвязи факторов (то есть, формирование модели) представляет собой основное содержание управленческого процесса. Формой аренды в управленческом аспекте будет являться адекватная величина арендной платы, поскольку адекватность достигается только посредством управления и означает точное соответствие конкретной ситуации управления.