Таким образом, возникает вопрос оценки потенциала земель в целях определения эффективности освоения бесплатного предоставления земельных участков гражданам Российской Федерации на Дальнем Востоке, а также экономического потенциала конкретного региона, деталей, которые приводят к его нынешнему экономическому состоянию.
В данное время разработаны четыре критерия для оценки освоения «дальневосточного гектара». Предполагается, что эти критерии будут указаны в специальной декларации, которую будут заполнять граждане через три года после получения земельного участка. При подаче отчетных документов они будут отмечать -- в соответствии с какими критериями или в какой части проект по освоению земли был реализован:
наличие объекта капитального или незавершенного (не менее 50%) строительства на участке;
наличие признаков хозяйственной деятельности (обработано не менее 50% участка);
вложение средств в освоение земли (более 50 тыс. руб. за 5 лет);
наличие доходов от осуществления деятельности на земельном участке за 5 лет (более 30 тыс. руб.).
По первому критерию пользователь «дальневосточного гектара» должен будет предоставить декларацию об объекте недвижимости, свидетельство о регистрации права на объект имущества.
Для отчета о наличии хозяйственной деятельности потребуется справка от региональных властей или местного самоуправления с приложением фотоматериалов или фотоматериалы, заверенные властями. При использовании земли под выпас скота нужно будет предоставить выписку из журнала регистрации сельскохозяйственных животных. При ведении лесного хозяйства нужно будет составить отчет об использовании лесов, описать охрану и защиту лесов и рассказать о мерах по их восстановлению.
При вложении средств в освоение земли пользователь в качестве подтверждения предоставляет налоговую декларацию с указанием расходов, в том числе уплаченных налогов от деятельности на «дальневосточном гектаре».
По четвертому критерию пользователь земельного участка должен предоставить декларацию с указанием доходов от использования полученной земли. Выбор деятельности не ограничен. Человек может выращивать клубнику, строить дом, выращивать овощи, заниматься пчеловодством. Одним словом, можно делать все, что не запрещено российским законодательством. Выбирая землю, гражданин может в дополнение к земельному участку получить ту или иную поддержку со стороны государства: поддержку для начала фермерского хозяйства, либо подъёмные на переселение, либо льготную ипотеку для строительства своего дома [5]. Стоит отметить, что данные критерии учитывают наличие объекта капитального строительства, признаков ведения хозяйственной деятельности, объем вложенных средств и получаемый доход, но не позволяет оценить перспективу эффективности освоения земельного участка.
В целях оценки эффективности освоения бесплатного предоставления земельных участков гражданам Российской Федерации на Дальнем Востоке на перспективу мы предлагаем классический затратный метод освоения природных ресурсов, в частности, рентный метод, который позволяет всесторонне оценить эффективность освоения того или иного земельного участка. Он предполагает оценку дохода от эксплуатации земельного участка, а также использование смешанного метода и основывается на анализе и оценке суммы вложений труда и средств воспроизводства земельных ресурсов. Целесообразно производить оценку в разных временных рамках: текущий, перспективный и долгосрочный.
Рента -- это доход, являющийся прибавочной стоимостью, получаемый владельцем денежного капитала или земли и не требующий от получателя предпринимательской деятельности. Земельная рента -- дифференциальная или разностная рента (разница между ценой производства при лучших сельскохозяйственных условиях и ценой производства при худших условиях [7].
На практике текущая оценка эффективности использования земельных участков имеет вид:
ЭТ = (Р · С2Н · УИ · КЦ) / СИ , руб./га,
где Р -- народно-хозяйственная эффективность вложения капитала, в долях единиц;
УИ -- производительность (урожайность) продукта землепользования на конкретном земельном участке, ц/га;
СИ и СН -- индивидуальная и народно-хозяйственная себестоимость единицы продукта землепользования, р./ц;
КЦ -- коэффициент потребительской ценности земли, доли ед.
Долгосрочная экономическая оценка может быть оценена по следующей формуле:
ЭД = У ЭТ / (1 / (1 + r)t) ,
где 1 / (1 + r) -- дисконтный множитель, который позволяет привести разновременные экономические величины к определенному моменту времени;
r -- годовая норма дисконта времени, %;
t -- время, в календарных годах.
Если исходить из простого способа, экономическую оценку земельного ресурса можно определить как отношение текущей оценки эффективности использования земельных участков на годовую норму дисконта.
Также возможно применение другого варианта оценки земельных ресурсов -- рентный способ:
RД = У Rr / (1 / (1 + r)t)
Здесь годовая земельная рента (R) определяется по формуле:
Rr = Ц · У · (1 - d) · (1 - Я) ,
где У -- урожайность сельскохозяйственной культуры, ц/га;
Ц -- утренняя цена единицы сельскохозяйственной продукции, руб./ц;
d -- доля издержек производства в стоимости сельскохозяйственной продукции, доли ед. (0,4-0,8 от цены);
Я -- удельный вес ренты, изымаемой государством, доли ед.
Долгосрочная земельная рента или цена земли представляет собой капитализированную ренту, т. е. она определяется как Rr/r [6].
Для оценки эффективности использования земель конкретного землевладения, землепользования можно рассчитывать следующие показатели:
- стоимость земельного участка;
- затраты на освоение данного участка;
- размер налогов;
- срок окупаемости затрат;
- стоимость работ на данном участке;
- урожайность сельскохозяйственных культур;
- чистый доход, дифференциальный доход;
- стоимость валовой продукции, произведенной на земельном участке;
- убытки производства.
Следовательно, эффективность управления земельными ресурсами можно повысить за счет таких мероприятий, как сокращение сроков наращивания производительности труда работников за счет снижения потерь рабочего времени, повышения эффективности принятия управленческих решений, оптимизации документооборота, автоматизации обработки информации и повышения качества управления за счет более полного и своевременного сбора, анализа информации для проектов, гибкой финансовой политики в области управления ресурсами и устранения лишних звеньев аппарата управления [4].
Прежде чем проводить экономическую оценку земельных участков, необходимо определять потенциал того или итого региона для освоения данного Законопроекта. Потенциал зависим от ряда проблем, выявленных в ходе исследования, а именно:
- низкая картографическая изученность в целом территории Дальнего Востока. Подобные карты делались лишь в Европейской части России, что обусловлено недофинансированием данной сферы. Так, значительная часть земельных участков Якутии, внесенных в кадастр и имеющих кадастровый номер, не имеют границ на местности;
- часть территории заведомо непригодна для хозяйственного освоения -- это земли министерства обороны, земли для государственных нужд, болотистые и холмистые земли;
- гражданин после заключения договора о бесплатном предоставлении земельного участка на конкретной территории для оформления документов на строительство объектов во многих случаях не имеет возможностей получить разрешение, поскольку выданные участки близ населенных пунктов расположены в зоне рекреации и градостроительные планы многих населенных пунктов ранее утверждены, изменение которых невозможно в силу закона;
- возникают проблемы с участками, которые пересекаются с лесным фондом, где нельзя строить объекты и вести хозяйственную деятельность;
- с 1 октября 2017 г. под раздачу бесплатных земельных участков подпадают охотничьи угодья, большинство угодий в Республике Саха (Якутия) используются кочевыми родовыми общинами коренных малочисленных народов, однако, если община не имеет правоустанавливающих документов на охотничьи угодья, она лишается угодий и соответственно не может добывать зверя, пушнину чтобы прокормить членов семьи. С другой стороны территории традиционного природопользования КМНС (национальные районы и наслега) исключены из земель для раздачи под дальневосточный гектар, но в реальности община может иметь охотничьи угодья на территории других наслегов, не входящих в перечень ТТП. В этом случае возникают проблемы конфликта интересов;
- наложение выделенных по программе земельных участков на земли местного населения либо на муниципальные земли;
- многие граждане, имеющие в собственности землю, не оформили ее должным образом, а именно -- не провели межевание и установление границ. Эта проблема связана с реализацией федерального закона № 93-ФЗ, также известного как закон о «дачной амнистии», согласно которому основанием для регистрации участка в собственность служит предоставление документа, подтверждающего право гражданина на эту землю. Тем самым, население получило возможность оформить свои участки без бюрократических проволочек. Однако все это создало такую ситуацию, что земельные объекты в настоящий момент не оформлены должным образом. Это приведет к тому, что Росреестр, распределяющий бесплатные гектары, неизбежно будет отдавать и те земли, которые уже кем-то используются, но не зарегистрированы в Кадастровой палате, не отмечены на карте. Как следствие, возможны конфликты между «старыми» и «новыми» хозяевами, перерастающие в судебные тяжбы;
- слаборазвитая инфраструктура региона: транспортной, энергообеспечивающей сети, связи, интернета;
- на территории муниципальных районов, где сельское хозяйство относительно развито, свободных земель практически не осталось. Альтернативные виды использования гектара -- лесоводство, животноводство -- требуют больших и долгосрочных капиталовложений, часто неподъемных для российских семей.
Кроме того, имеются следующие трудности в реализации проекта:
- отсутствие у уполномоченных органов электронного взаимодействия с органом, осуществляющим постановку на государственный кадастровый учет земельных участков, в связи с чем, утвержденные схемы размещения земельных участков записываются на электронный носитель (CD-R диск) и подаются сотрудниками непосредственно в кадастровую палату;
- кадастровые кварталы населенных пунктов, как и отдельных земельных участков, на государственной кадастровой карте установлены со смещением. Границы населенных пунктов на кадастровом плане территории отсутствуют, но есть наложение кадастровых номеров участков или их дублирование в государственном кадастровом учете, отсутствие космоснимков в виде подложки в публичной кадастровой карте некоторых наслегов;
- неготовность наслегов в части документов по планировке территории, т.к. большинство генпланов наслегов находятся на этапе корректировки. Из-за этого их границы не внесены в публичную карту;
- на сервере федеральная информационная система «https://надальнийвосток.рф/» в разделе «Карта» имеется некорректное выделение территорий, в результате чего назначение сервером уполномоченных органов происходит некорректно. В отдельных случаях система направляет в кабинет уполномоченного органа заявления граждан, указавших земельные участки в других районах республики, что добавляет дополнительную нагрузку в части обработки и дальнейшего перенаправления в соответствующий уполномоченный орган, а также вводит в заблуждение граждан;
- нестабильная работа сервера Федеральной информационной системы «https://надальнийвосток.рф/», преимущественно после 14:00 по якутскому времени, что также отражается на качестве предоставления услуги, т.е. работу системы необходимо оптимизировать;
- отсутствие на карте ФИС местоположения отдельных линейных объектов магистральных газопроводов, линий электропередачи и иных объектов, в том числе охранных и санитарных зон этих объектов, что в свою очередь вводит в заблуждение заявителей, изъявивших желание получить земельный участок;
- значительное смещение координат характерных точек местоположения существующих земельных участков на карте ФИС, что вводит в заблуждение заявителей;
- низкая пропускная способность сети «Интернет» в большинстве уполномоченных органов, что затрудняет обработку заявлений граждан в установленные законом сроки.
Потенциальными свободными земельными участками для бесплатного предоставления гражданам являются земли лесного фонда, которые в силу труднодоступности, отдаленности от населенных пунктов, транспортной сети, отсутствия инфраструктуры являются малопривлекательными для граждан, о чем говорят сведения о реализации ФЗ № 119 на территории многих муниципальных районов Якутии. В то же время активное освоение территории, как следствие, совершенствование инфраструктуры, прежде всего, строительство дорог, развитие лесной отрасли позволит повысить привлекательность земель лесного фонда, прежде всего, для коллективного пользования.