Обязанность такого сотрудничества является неотъемлемой частью правового режима соответствующих объектов прав собственности на землю. Аналогом данной категории прав в Дании является правовой режим отдельных частных дорог (датск. privat fжllesvej)[8, S. 557]. Интересные общие черты и отличия можно наблюдать при сравнении соотношения прав собственников и других правообладателей в разных странах. Во всех скандинавских странах собственник земли может наделяться правами пользования в отношении объектов права собственности на землю, находящихся в собственности других лиц, например, право прохода по чужой территории. Такое право приурочено к соответствующему объекту права собственности на землю и не связано с фигурой собственника. Это означает, что при смене собственника новый собственник автоматически пользуется правом прохода по участку третьего лица. Такие права могут выражаться в относительно простых сервитутах, либо в достаточно сложных комплексах прав, связанных с использованием группой собственников сложных установок расположенных на территории, в отношении которой ни один из них не обладает правом собственности. В качестве примера последних можно привести коммунальное имущество в Швеции. Следует отметить, что в Финляндии и Швеции концепция обременений (сервитутов) приурочена исключительно к объекту недвижимости и является частью его правового режима. В других скандинавских странах обременения носят субъективный характер и приурочены к субъекту права[8, S. 557]. В ряде случае лица могут иметь право пользования землей, принадлежащей другому лицу (аналог вещных прав). Например, можно получить права пользования сельскохозяйственными угодьями, что характерно для всех скандинавских стран. Или возможно даже получить возможность разместить строение на чужой земле, например, жилой дом. Последнее представляет отдельный интерес, поскольку формы реализации такого права имеют различия. Так, в Исландии, почти все строения в границах городских поселений расположены на земле, принадлежащей муниципальному образованию, а собственники строений являются арендаторами земли. Собственник строения может распорядиться строением по своему усмотрению, причем фактически установлена фикция, согласно которой собственник здания считается «как бы собственником» земли. Новый собственник здания приобретает права на землю в том же объеме, что и предыдущий собственник здания. К правосубъектности собственника не предъявляется требование о наличии статуса публичного образования. Аналогичные конструкцию отношений можно наблюдать между частным собственником земли и собственником строения (например, летнего домика), арендующего землю. В границах городов в Финляндии и Норвегии действует тот же подход, что и в Исландии. В Норвегии указанная конструкция оформлена несколько проще именно в отношении летних домиков, поскольку приурочена к целевому назначению указанного вида сооружений (норв. punktfeste). Это решает проблему разграничения различных институтов. Хотя данная форма является одним из видов права пользования и приурочена к части объекта участка на основании соглашения, с точки зрения законодательства является разновидностью недвижимого имущества. В Швеции используется несколько другой подход. Земля может использоваться для целей проживания, но в отношении прав такого пользования не применяют правила о залоге недвижимого имущества. Также отсутствует полная свобода усмотрения в части распоряжения таким правом: оно имеет срочный характер, хотя может предусматриваться преимущество при заключении договора на новый срок. Поскольку для проживания в черте городского поселения необходимо иметь право пользования землей, то введен институт пользования территорией (шв. tomtrдtt). Нормы, составляющие данный институт предусматривают, что пользователь обладает всеми правами, которыми бы он был наделен являясь собственником, за исключением обязанности пользователя вносить плату в пользу собственника. Другими словами, он может заложить право пользования территорией или продать его. Право пользования территорией могут предоставлять, однако, исключительно органы власти (обычно органы местного самоуправления). Во всех скандинавских странах личные права пользования могут ограничиваться по сроку действия (например, право пользования сельскохозяйственными угодьями или земли под строениями). В ряде других случаев права пользования могут быть неограниченны по действию во времени. В качестве примера бессрочных прав можно привести право использования земель под газопроводы в Дании, право собственности на коммуникации (норв. anleggseiendom) в Норвегии или право пользования территорией в Швеции. Скандинавские специалисты практически единодушны в том, что «собственность на землю в скандинавских странах гораздо более многоаспектна, чем классическая концепция «абсолютного» права собственности, предоставляющая собственнику безусловное право распоряжения всем, что находится внутри конуса, теоретически имеющего вершину в центре Земли и простирающегося до бесконечности в верхние слои атмосферы»[8, S. 558 - 559].
4. Регистрация прав на землю
Во всех рассматриваемых странах регистрации подлежат не сделки, а права. Регистрация прав на землю может быть обязательной или факультативной. Во всех странах, кроме Дании, регистрация прав является обязательной. Подходы к ведению кадастра могут предполагать такие способы его формирования как систематический, по мере поступления данных и комбинированный. Дания Датский кадастр был создан в 1844 году для целей определения налоговой базы с учетом продуктивности земель. Изначально формировались и описательные, и графические (карты) материалы. К концу XVIII века сформировался институт частной собственности на землю, однако кадастровый учет основан на ранее созданной системе. Графическая часть кадастров состоит из карт в масштабе 1:4000, которые включают сельские поселения и прилегающие угодья. Региональные центры (города) описываются отдельно начиная с 1863 года, большинство карт этих центров представлены в масштабе 1:800. Однако практически сразу кадастровый учет стал использоваться для целей учета прав на землю. Система регистрации земли (The Land Registry System) была создана уже 1845 году при окружных судах для целей регистрации и защиты права собственности на землю, залогов, сервитутов и прав аренды. За последние 20 лет информация обо всех объектах прав собственности переведена в электронную форму и стала частью крупных информационных баз данных. Информация о собственно земельных участках обрабатывается при помощи ГИС-технологий. На все территории Дании действует единый кадастр для всей территории страны. Кадастры также содержат информацию о правах пользования землей собственников помещений в многоквартирных домах.
Кадастровый учет в Дании содержит следующую информацию:
- в кадастре отражается информация об объектах прав собственности на недвижимое имущество (земельных участках), которое может состоять из элементов, имеющих различные кадастровые номера и, иногда, обособленные в пространстве;
- кадастровый план;
- информация о результатах землеустройства, которая позволяет точно определять границы образованных участков и т.п.;
- Земельная книга (Land Book), в которую вносится информация об имеющихся юридических правах на объекты недвижимости в результате кадастрового учета.
Собственно кадастр содержит информацию о примерно 2,5 млн земельных участков, входящих в состав примерно 1,5 млн объектов недвижимости. Примечательно, что в Дании понятие «объект недвижимости» для целей кадастрового учета допускает множественность земельных участков в составе одного объекта недвижимости. Таким образом, в Дании земельный участок, имеющий установленные границы и собственный номер кадастрового учета (и с позиций российского законодательства обладающий всеми признаками оборотоспособности) не может быть объектом сделок, если входит в состав составного объекта недвижимости. Конечно, стандартной считается ситуация, при которой объект недвижимости включает в себя только один земельный участок. Строения являют частью объекта недвижимости. Таким образом, институт «объект недвижимости» способствует обеспечению контроля использования земель в соответствии с требованиями нормативных актов (например, Закон об агрохолдингах, Закон о строительстве, Закон о планировании и т.д.). Кадастр содержит информацию о земельных участках (кадастровый номер участка; площадь; описание объекта недвижимости, состоящего из более, чем 1 участка; обязательные условия относительно сельскохозяйственной деятельности и лесопользования); кадастровая карта страны; перечень контрольных точек (около 360000); архив юридически значимых результатов землеустройства (около 1 млн листов), а также исторические кадастровые карты на бумажных носителях (около 15000 единиц). Информация в кадастре обновляется ежедневно. Все формы кадастрового учета и карты существуют ведутся в электронном виде, а доступ к информации предоставляется через Интернет. За ведение собственно кадастра, а также координацию обработки и предоставления данных отвечает Национальное землеустройство и кадастр (National Survey and Cadastre), находящееся в ведении Министерства окружающей среды Дании. В Земельной книге (Land Book) регистрируются право собственности, залоговые обязательства, сервитуты и права пользования. Земельная книга ведется уполномоченными сотрудниками Отделов регистрации земли (Land Registry offices) в составе районных судов. Она представляет архив юридически значимых документов, составленных на бумажных носителях. При ведении Земельной книги используются такие данные кадастровой идентификации, как уникальный кадастровый номер земельного участка и объекта недвижимости. Земельная книга также в электронном виде и ее данные доступны через Интернет. Операторами Земельной книги являются Отделы регистрации земли. Соответственно, информация об объектах недвижимости доступна только у оператора кадастра, а о правах на них - в Отделах регистрации земли. В случаях открытого пользования объектом недвижимости на протяжении 20 лет и более, заинтересованное лицо вправе получить право на такой объект в силу приобретательной давности. Информация о существующих до такого заявления правах изменяется на информацию, отражающую фактическое положение не момент обращения. Принятию решения предшествует работа по определению границ, которая проводится лицензированным специалистом в области землеустройства. В настоящее время действует около 100 частных компаний, уполномоченных осуществлять землеустройство. Всего в Дании на 2010 г. было зарегистрировано 1450 лицензированных специалистов[9].
Исландия. Считается, что во всех Скандинавских странах кадастровая информация собрана в объеме 100 %. Однако это не касается Исландии, где по состоянию на 2008 г. около 6 % недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не описывались, и права на них не регистрировались. Общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество составляло 180000. Информация об объектах прав собственности на недвижимое имущество отражается в различных элементах кадастровой системы (Земельный регистр).
В настоящее электронная база данных содержит описания 96 % зарегистрированных объектов прав собственности на землю, и только информация о 4 % объектов хранится на бумажных носителях. Хотя информация о границах объектов недвижимости является ключевой с точки зрения регистрации, Исландия является одной из немногих европейских стран, которая не поддерживает базу графически изображений границ (карт). Для этих целей недавно создано новое подразделение в составе Земельного регистра Исландии. Требование об обязательной регистрации договоров купли-продажи или других документов, свидетельствующих о совершении сделки, не предъявляется. Тем не менее, на практике договоры всегда регистрируются. Отсутствие регистрации, однако, не влияет на юридическую силу документов и не влечет пороков прав и обязанностей, возникающих на их основании. Для удостоверения подписи сторон в документах, свидетельствующих о совершении сделки с землей, стороной в которых не являются органы власти, может использоваться нотариальное заверения, заверение адвокатом, лицензированным агентов в сфере недвижимости или подписями двух свидетелей. На практике в Исландии редко прибегают к услугам нотариусов. Возникновение и/или прекращение прав (собственность, аренда, пользование, залог, обременения, сервитуты и т.д.) регистрируется Отделом юридической регистрации Земельного регистра. Данный отдел находится в ведении Министерства юстиции. Установленные законодательством обязательные требования к землепользованию обычно не указываются при регистрации прав на объект недвижимости, но отражаются на планах поселений, которые принимаются муниципальными образованиями. Исключение из этого правила составляют права пользования землей для целей строительства (обычно правообладателем является муниципальное образование), при регистрации которых делаются записи об обязательных требованиях к обеспечению водоснабжением, электричеством, телефонными линиями и канализацией. Права пользования для целей строительства практически всегда регистрируются. Единая система сбора и представления данных о границах земельных участков в графической форме отсутствует. Каждое муниципальное образование самостоятельно осуществляет картирование в границах своей ответственности. Количество земельных участков, являющихся объектами учета в Исландии составляет 83000 единиц, из них 7000 участков сельскохозяйственного назначения. Учет земельных участков, использующихся для целей ведения сельского хозяйства осуществляет Министерство сельского хозяйства Исландии.
Норвегия. Первоначально земли Норвегии занимались для ведения земледелия, потом принадлежали королю и церкви. Начиная примерно с 1650 г. король начал процесс продажи земель, который продлился примерно 200 лет. К концу XIX в. около 80% земли в Норвегии находились в частной собственности. Первый известный факт регистрации земель в Норвегии отмечен в 1250 г., что было связано с налогообложением и воинской повинностью. Тем не менее, официальная регистрация началась в Средние века. Современное правовое регулирования и практика регистрации сформировались к концу XIX в. под влиянием примера Германии. Тем не менее, собственно кадастровый учет, основанный на профессиональном землеустройстве и картировании границ до 1980 г. осуществлялся только в крупных городах. В сельской местности объекты недвижимости формировались при отсутствии обязательных требований к землеустройству и подготовке графического описания. С принятием в 1980 г. Закона о разграничении земель, вступили в силу требования об уточнении границ, обозначении их на местности, подготовке плана участков и предоставления соответствующей информации в орган, осуществляющий кадастровый учет. Земельный налог не является важным источником поступлений в бюджет Норвегии, поэтому важность кадастрового учета определяется его ролью в территориальном планировании на различных уровнях, охране окружающей среды, а также в установлении размеров платежей за водопользование, канализацию и отчислений на ремонт. Перевод данных кадастра в электронный формат начался в 1980-х гг. В рамках Регистра земельных участков, адресов и строений (ЗАС) (англ. Ground parcels, Addresses and Buildings (GAB) register). Сбор, ввод и обработка данных осуществляются совместно Норвежским агентством по картированию и кадастру и местными органами власти. Кроме этого, указанные субъекты отвечают за подготовку планов, графическое представление данных кадастра. Однако, последние еще не полностью переведены в цифровой формат и не связаны с Регистром ЗАС. До 2004 г. Земельная книга (реестр прав на объекты недвижимости) велась районными судами, которые регулярно направляли данные в национальную базу данных. В 2004 году функции по технической поддержке Земельной книги переданы предприятию, учредителем которого является Министерство юстиции Норвегии. В 2002 г. на основании решения Стортинга (Парламента Норвегии) началась передача материалов Земельной книге и полномочий по ее ведению центральному органу Норвежскому агентству по картированию и кадастру (NMCA). Подразделения 87 районных судов передавали дела по ведение Земельной книги на протяжении 3-х лет начиная с 2007 г. Прообраз Норвежского агентства по картированию и кадастру (NMCA) был создан в 1773 году и в настоящее время находится в ведении Министерства окружающей среды Норвегии. Регистрация земельных участков и землеустройство осуществляется в границах муниципальных образований осуществляется органами местного самоуправления. Для этих целей большинство муниципальных образований нанимают специалистов в области землеустройства, или организуют специальные подразделения. Муниципальные образования также вправе делегировать часть полномочий, связанных с осуществлением технической стороны вопроса. На сегодняшний день, однако, всего 3% землеустроительных работ осуществляется частнопрактикующими специалистами. Кадастровые планы муниципальных образований имеют масштаб от 1:500 до 1:5000. Города и населенные пункты хорошо описаны и обычно представлены на картах в масштабе от 1:500 до 1:1000. Большинство муниципальных образований использует электронные карты[10].
Финляндия. В Финляндии один объект недвижимости может состоять из нескольких земельных участков. Количество объектов недвижимости составляет 2,6 млн единиц, а земельных участков - примерно 4,3 млн (из них примерно 0,4 млн. земельные участки в границах поселений). По данным Финской систем регистрации земельных участков количество участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства составляет около 1 млн. Регистрация объектов недвижимости для целей налогообложения началась в 1539 г. Поскольку в этот период Финляндия находилась в составе Королевства Швеция, то в Финляндии до сих пор используется система шведская система идентификации объектов недвижимости. Первый специалист в сфере землеустройства появился в Финляндии в 1633 г. (назначен королем Швеции). В 1762 г. началась земельная реформа, продолжавшаяся 150 лет, которая завершилась оформлением границ частных ферм на королевских землях в восточной части страны. В 1812 г. во время нахождения Финляндии в составе Российской империи был основан Национальный совет по землеустройству, а к 1904 году был сформирован национальный кадастр, включавший около 120000 единиц учета. Ответственность за ведение кадастра объектов недвижимости в пределах городских поселений была возложена на органы местного самоуправления. Система регистрации прав на землю, а также их перехода осуществлялась в системе судов.
Земельный регистр (прав и залогов) был сформирован в период с 1931 по 1951 гг. Картирование в едином формате началось в XIX в. и проводилось российской армией, а с 1917 г. осуществлялось Национальным советом по землеустройству и финской армией. Кадастровые карты в масштабе 1:20000 изготавливаются начиная 1947 г., а в едином формате - с 1977 г. Карты регулярно обновляются в масштабе 1:10000 и в более крупном масштабе издаются для сельских районов и городских агломераций. Перевод данных с бумажных носителей в числовой формат начался в 1970-х гг. в целях повышения эффективности работ и обеспечения возможности использования различных баз. Работа по созданию электронного Земельного регистра была завершена в 1980-х гг. под эгидой Министерства юстиции. В 2003 г. на основании решения Эдускунты (Парламент Финляндии) был создан единый кадастр, оператором которого было назначено ведомство Национальное землеустройство (Maanmittauslaitos) подчиненное Министерству сельского и лесного хозяйства. Новая система была запущена в работу в 2005 г. и на сегодняшний день представляет собой единую систему учета информации о земельных ресурсах и правах на земельные участки. Все объекты недвижимости обследованы и зарегистрированы в Информационной системе данных о земле (Land Information System или LIS). Система содержит карту с указанием расположения участков, а также данные о правах и залогах. Объекты, неразрывно связанные с земельными участками (например, здания) также являются принадлежностью этого участка. Жилые помещения в многоквартирных домах не являются объектами недвижимости и права на них регистрируются объединениями собственников жилья.