Оренбургский государственный университет
Кафедра городского кадастра
Особенности ведения кадастра недвижимости в зарубежных странах
Костылёва О.С.,
Петрищев В.П., д.геогр.н.
Основой любого государства является территориальный базис, который необходим для стабильного и устойчивого развития. Поэтому, ввиду преимущественно небольших размеров государств, ведётся тщательный учёт практически каждого метра земли. Для этого в развитых странах уже долгое время существует система земельного кадастра, то есть систематизированного свода документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Существует несколько моделей ведения земельного кадастра.
Формирование системы кадастра в Испании началось в середине XIX в. Целью ведения кадастра в данной стране является устойчивое функционирование базы налогообложения, поэтому функции, обеспечивающие кадастровый учёт, выполняет Министерство экономики и имущества. Учёт недвижимости осуществляет Государственный секретариат по имуществу, который находится в ведении Главного управления кадастра.
В Испании не существует отдельного нормативно-правового акта, который полностью регулировал бы кадастровую деятельность. Поэтому существует совокупность правовых норм, которые необходимо использовать при проведении процедуры кадастрового учёта. В частности, кадастровая деятельность регулируется Конституцией Испании, утверждённой в 1978 году; Гражданским кодексом; законом «О земле» от 1992 и 1998 годов; а также нормативными декретами, актами и положениями [1].
В кадастр включаются сведения о собственнике объекта недвижимости; о земельных участках, включая данные об их экономических и физических характеристиках; также включается часть, описывающая налогообложение объектов недвижимости, в которой есть описание о цене, налоговой ставке, размере налога. Информация, занесенная в кадастр, используется не только для создания налогооблагаемой базы, но и для планирования, управления земельными ресурсами, проектирования сельских и городских территорий, развития инфраструктуры.
Кадастровые данные в Испании носят достаточно закрытый характер. К ним имеют открытый доступ только административные органы и организации. Система кадастра в Испании состоит из основных четырёх подсистем. Подсистема оценки включает в себя показатели стоимости, которые определяют в зависимости от технических нормативов, а также с использованием расчетных таблиц, которые регулярно обновляются. Также существует подсистема, содержащая географическую информацию, то есть данные, которые используются для создания цифровой картографической основы. Подсистема базовой информации включает в себя данные о физических характеристиках объектов недвижимого имущества. Подсистема налогообложения устанавливает связи между объектом недвижимости, его кадастровой стоимостью и налогоплательщиком.
Кадастр в Испании разделяет информацию об объектах недвижимости, находящихся в пределах городской черты и используемых в сельскохозяйственных целях. При учёте земель сельскохозяйственного назначения в кадастр вносят сведения об использовании земель, их состоянии, стоимость, вид разводимых культур и тому подобное.
В кадастре отражаются все изменения характеристик объекта недвижимости.
Периодично каждый муниципалитет проводит комплексную инвентаризацию земель.
Кадастровая система построена по принципу открытой архитектуры аппаратных средств, и имеет стандартную базу данных. Также данная система поддерживает подключение к сети интернет для обеспечения более быстрого и полного обмена информацией между подсистемами, а также возможности актуализировать сведения.
В девяностых годах в испанской системе кадастра произошли глобальные изменения: были объединены система кадастра и регистрации (к слову, в России эти изменения вступили в силу только с 1 января 2017 года). Данное объединение также включало в себя и обновление баз данных, а также интеграцию сведений из различных регионов Испании. Усовершенствованная система получила название «Новые кадастры». Эта система в дальнейшем подвергалась реорганизации и модернизации и в результате легла в основу Налогового реестра территориального богатства Наварры (НРТБН). Эта система была создана для обеспечения непрерывного обновления информационной базы об объектах недвижимости и сельскохозяйственных угодьях.
Налоговый реестр территориального богатства Наварры объединяет в себе все данные об объектах недвижимости Наварры, которые упорядочены по их расположению. Дискретной единицей измерения в данной системе является земельный участок, имеющий замкнутые границы. Схема земельного участка имеет обязательную привязку к местности, а также содержит информацию о размерах.
К основным задачам, которые решает кадастровая система Наварры можно отнести регистрацию недвижимости, с внесением о них не только графических, но и семантических данных; оценочная деятельность не только единицы недвижимости, но и всей территории в целом; публикация картографических данных; информационное обеспечение муниципалитетов; актуализация информации.
Кадастровая система Испании создаёт меньше чем за минуту учётную карточку земельного участка городской или сельской территории в автоматическом режиме. Данная карточка имеет масштаб 1:500, содержит план земельного участка, а также содержит информацию о соседних участках с отображением кадастровых номеров, а также объектов капитального строительства. В данной карточке также указывается использование земельного участка, местоположение, площадь, кадастровая стоимость, общие данные о землевладельце.
Система кадастрового учёта осуществляет оценку объектов недвижимости, исходя из сведений, полученных по каждому объекту, а также используя оценочные таблицы. При внесении изменений в оценочные критерии, кадастровая оценка также изменяется, а также меняется стоимость объекта недвижимости.
Каждый год кадастровая служба обязана проводить обновление показателей, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, а это приводит к перерасчёту налоговой базы.
Основной неделимой единицей кадастровой информации в Испании является парцелла. Каждому объекту недвижимости присваивается свой уникальный идентификационный номер. Благодаря такой системе, присваивания кадастровых идентификаторов, можно достаточно быстро и с высокой точностью определить местоположение объекта недвижимости. Одновременно с этим, благодаря своевременному обновлению кадастровой информации, можно определить требуемые характеристики объекта, зная его местоположение в системе координат.
Муниципалитеты используют двухзначные и четырёхзначные коды идентификации. Такая система позволяет присвоить порядковые номера всем парцеллам, независимо от принадлежности их к городской или сельской местности, что, в свою очередь, сильно упрощает процедуру изменения данных о назначении территории. Кадастровая система Испании - это цельная система, которая объединяет в себе данные не только кадастрового учёта, но и реестра прав на объекты недвижимости. Она имеет автоматизированную и постоянно обновляющуюся базу, что обеспечивает её бесперебойное функционирование.
Кадастр зародился в германии в начале XIX века, как система взыскания налогов, то есть носил фискальный характер. Значительно позже данная система трансформировалась в кадастр учёта собственности. К 1930 году данная система приобрела черты многофункционального кадастра, и уже к 1900 году преобразовался в автоматизированную систему, которая могла решать вопросы землеустройства. Основной идеей создания многофункционального кадастров было объединение картографических и семантических данных в единую базу. Поэтому данная система может по праву считаться образцовой для многих развивающихся стран.
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс осуществления кадастрового учёта на территории Германии, являются Германское гражданское уложение (BGB), Положении о ведении кадастровых (поземельных) книг (GBO), Положение о проведении кадастрового учёта (GBV), Закон об упорядочении земельного кадастра (GBBerG).
В Германии, как и в Испании, существует единая система регистрации прав и кадастрового учёта, которая состоит из поземельной книги и кадастра (Grundbuch + Cadastre), которые поддерживают режим двустороннего взаимодействия.Обе системы кадастра и регистрации недвижимости, в комбинации способны дать полное представление о правовом и фактическом положении земельного участка [2].
Правом внесения изменений в информационную базу кадастра Германии обладает лишь государство. Регистрацию земель производят суды, расположенные в той же административной единице, что и регистрируемый объект. Регистрацию могут осуществлять судьи районного суда, администраторы правосудия, назначаемые чиновник, работающие в регистрационных офисах.
Поземельная книга содержит в себе информацию о праве собственности на земельные участки. В неё заносят данные о землевладельцах, правах, обременениях. При этом в поземельную книгу заносят данные не обо всех земельных участках Германии, а только находящихся в частной собственности, то есть находящихся в обороте.
Основной информационной системой ведения кадастра является ALKIS (Amtliches Liegenschafts Kadaster Information System), которую приняли к реализации в 2010 году. Эта система состоит из трёх основных подразделов: книги собственности (кадастра), в которой содержаться описание характеристик объектов недвижимости; кадастровой карты, в которой содержится вся графическая информация; а также часть, которая содержит описание точности проводимых геодезических измерений.
В книге собственности содержаться характеристики землевладельцев и объектов недвижимости, находящихся у них в собственности. Данные в книге собственности схожи с данными, вносимыми в кадастровую систему в России.
Аналоговых кадастровых карт практически не осталось, но раньше они были представлены в виде сетки карт в масштабе 1:1000 на основе координатной сетки Гаусса-Крюгера. Почти все аналоговые карты были переведены в цифровой вид и содержат географическую информацию, а именно сведения о границах земельных участков, о поворотных точках, геодезических контрольных пунктах, границах районов, объектов капитального строительства.
Ведение государственного кадастра в Германии осуществляется на трёх федеральных уровнях. Кадастр недвижимости в Германии содержит сведения о границах распространения прав владения, размеры, местоположение, функциональное использование объектов недвижимости, а также содержит сведения о почвенной оценке земельных участков.
В немецком кадастре недвижимости все объекты неразрывно связаны с землёй, то есть земля является базисом, к которому привязаны все объекты недвижимости. Все территории разбиты на уникальные земельные единицы, которые чётко определены на местности, имеют точные границы и свой идентификационный номер (кадастровый номер).
Регистрация земель в Германии основывается на внесении записей в книгу собственности. Переход прав считается завершенным только после внесения изменений в данную книгу. При возникновении спорных моментов именно записи в книге собственности имеют наивысший приоритет, пока не будет доказано обратное.
Книга собственности содержит в себе только семантическую, то есть описательную, информацию. В то время как в кадастровых картах или в картах недвижимости содержится информация о местоположении и характеристиках объектов.
Уже к началу восьмидесятых годов в Австрии была разработана полноценная цифровая система, которая включала в себя базу данных недвижимости, в которую внесли информацию из Земельной книги, и информацию кадастра, также переведенную в цифровой формат. Доступ к этой системе осуществлялся по всей стране с помощью веб-серверов. К 1990 году данная система стала активно взаимодействовать с сетью «Интернет». Именно через сеть база данных стала доступна в открытое пользование. Ещё одним нововведением стала интерактивная цифровая карта «Digital Cadastral Map». В 2004 году в систему был добавлен национальный Адресный реестр «Address Register» [3]. правовой нормативный кадастровый земельный
В 2012 году произошла реорганизация информационной системы, итогом которой стало разделение на две части единой базы. Теперь она состоит из базы регистрации земель и кадастра объектов капитального строительства. Не смотря на разделение данных в системе, реестры поддерживают непрерывную связь и обновляются в автоматическом режиме. Подготовкой изменений, вносимых в реестры, занимаются лицензированные геодезисты. Они подготавливают комплекс изменений в электронном виде и передают для обработки и внесения в кадастровые отделы.
Главным документом, который регулирует деятельность по установлению границ земельных участков, является закон о геодезии (Vermessungsgesetz).
В структуре управления земельными ресурсами в Австрии существует три основные ступени. Задачами в области правового регулирования занимаются Земельно-регистрационные офисы окружных судов, которые находятся в подчинении Федерального Министерства юстиции. Кадастровые офисы занимаются внесением информации в систему кадастра, а также отвечают за регистрацию объектов недвижимости. Они находятся в подчинении у Федерального бюро геодезии и метрологии. Информация, поступающая из двух основных систем офисов, вносится в базу данных, обслуживанием и технической поддержкой которой занимается Федеральное бюро геодезии и метрологии. Вся информация базы регистрации земель и кадастра объектов капитального строительства находится в открытом доступе для всех граждан Австрии.