Материал: Определение основных характеристик земельного участка
Определение основных характеристик земельного участка
Введение
Цель данной работы - Определение основных характеристик земельного участка. Рассмотрение локального местоположения объекта, ближайшее окружение, транспортную доступность. Определить категорию земель, целевое назначение, территориальную зону.
В соответствии закона по Санкт-Петербургу приложение 3 « о правилах землеиспользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г № 29-10 часть 2. Определить основные, вспомогательные, условно разрешенные виды использования земельных участков на территории зоны, минимальную площадь ЗУ, коэффициент использования территории, минимальные отступы зданий, строений от границ ЗУ, Минимальная доля озелененных территорий, Минимальное количество машино-мест, Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках, Минимальное количество мест для хранения, Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки, Максимальный планировочный модуль в архитектурном решении ограждений земельных участков жилой застройки. Рассчитаем Налоговый платеж за земельный участок арендный платеж.
Работа состоит из ведения, основной части, заключения и литературой.
Основная часть
Исследуемый земельный участок имеет кадастровый номер №78:36:5367:7 и расположен в Санкт-Петербурге по адресу: 2-й Муринский проспект, дом 36, литера А, Выборгский район.
Территория квартала, в котором расположен исследуемый объект, ограничена:
- с юга - 2-й Муринский проспект;
- с запада -Болотной улицей;
- с севера - проспект Тореза;
- с востока -Площадь Мужества.
Форма участка, его площадь и рельеф
Форма земельного участка прямоугольная, рельеф участка - ровный, площадь земельного участка- 3180 кв.м
Локальное местоположение объекта исследования и характеристика ближайшего окружения
Выборгский район - один из крупнейших и старейших районов
Санкт-Петербурга. Район имеет значительную протяженность территории с севера на
юг, от центра Санкт-Петербурга к его окраине. Выборгский район граничит с
Ленинградской областью, Приморским районом Санкт-Петербурга, Калиниским районом
Санкт-Петербурга, Петроградским и Центральным районами Санкт-Петербурга. С
конца 2005-го года по территории Выборгского района проходит одна из главных
магистралей Санкт-Петербурга - КАД (участок от Горской до Шушар). Есть здесь и
крупные проспекты: Тореза, Просвещения, Культуры, Энгельса, Луначарского и
другие. Общая площадь территории составляет 11,5 тыс. га, а численность
населения - около 443 тыс. человек. Выборгский р-н имеет достаточно развитую
промышленность, на его территории сосредоточено 30 722 предприятий различных отраслей
экономики. Расположено огромное количество зеленых насаждений: парки, сады,
скверы, бульвары. Для детей здесь открыто более 60 школ, детские сады, игровые
площадки, Дома детского и юношеского творчества, кружки, спортзалы и разные
клубы по интересам. Большинство дворов Выборгского района хорошо озеленены.
Инфраструктура района развита достаточно хорошо. Особенно это касается объектов
торговли: функционирует несколько торгово-развлекательных комплексов и
супермаркетов, огромное количество небольших магазинов и торговых точек,
огромное количество медицинских и учебных заведений, транспортных развязок и
жилых комплексов. В районе есть 6 больших парков общегородского значения: парк
Сосновка, Шуваловский и Удельный парки, парк Челюскинцев, парк Лесотехнической
Академии и усадьба Вяземских-Левашовых.
Транспортная доступность
земля территория озелененный местоположение
Транспортная доступность обеспечивается, в первую очередь, 2-ым Муринским проспектом и относительной близостью проспектов Энгельса, Тореза, Тихорецкого, Светлановского и Богатырского проспектов. До КАД Санкт-Петербурга от объекта около восьми километров, если двигаться по Тихорецкому проспекту. Самая ближняя станция метро до объекта - Площадь Мужества( 389метров), Политехническая(1234метров), Лесная( 1828 метров). Ближайшие остановки: пл. Мужества(около 323 метров), Болотная( 2-й Муринский пр. (около 372 метров), Проспект Мориса Тереза д 21( около 383 метров). Вблизи объекта курсируют общественный и коммерческий транспорт:
Академическая - 7 остановок на маршрутке 94
Площадь Мужества - 1 остановка на маршрутке 252, трамвае 40, маршрутке 94, 50, трамвае 55
Политехническая - 2 остановки на маршрутке 252, трамвае 40, маршрутке 94, трамвае 55
Проспект Просвещения- 14 остановок на трамвае 55
Категория земель, целевое назначение,
территориальная зона, фактическое использование, градостроительное зонирование
Согласно Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г. № 728-99 «О генеральном
плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории
Санкт-Петербурга», исследуемый земельный участок расположен в границах
функциональной зоны 3ЖД - зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной
жилой застройки, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также
объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Рис.
1. Функциональное зонирование в районе местоположения объекта исследования
В
соответствии с правилами землепользования и застройки СПб, данный земельный
участок находится общественно-деловая подзона объектов многофункциональной
общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных
районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги
вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов
инженерной инфраструктуры-ТД1-2-2.
Рис. 2. Территориальная зона исследуемого земельного участка и
близлежащих территорий
Основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования
земельных участков и объектов капитального строительства на территории этой
зоны, установленные в приложении 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах
землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II), представлены в следующей таблице:
Таблица 1 - Виды разрешенного использования объекта исследования
|
№ п/п |
Наименование вида использования |
Код |
|
|
Основные виды разрешенного использования |
|
|
1 |
Для размещения жилищно-эксплуатационных служб |
10440 |
|
2 |
Для размещения объектов розничной торговли |
10510 |
|
3 |
Для размещения объектов оптовой торговли |
10520 |
|
4 |
Для размещения объектов общественного питания |
10600 |
|
5 |
Для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани) |
10700 |
|
6 |
Для размещения объектов дошкольного, начального и среднего образования |
10810 |
|
7 |
Для размещения объектов среднего и высшего профессионального |
10820 |
|
8 |
Для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений |
10920 |
|
9 |
Для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской экспертизы и других подобных объектов |
10930 |
|
10 |
Для размещения объектов социального обеспечения |
10950 |
|
11 |
Для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания |
10961 |
|
12 |
Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д ) без трибун для зрителей. |
11010 |
|
13 |
11020 |
|
|
14 |
Для размещения объектов культуры и искусства, связанных с проживанием населения. (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и т.д |
11110 |
|
15 |
Для размещения объектов культуры и искусства, не связанных с проживанием населения, кроме специальных парков (зоопарков, ботанических садов) |
11130 |
|
16 |
Для размещения религиозных объектов |
11200 |
|
17 |
Для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения |
11310 |
|
18 |
Для размещения объектов охраны общественного порядка |
11312 |
|
19 |
Для размещения объектов местного самоуправления и некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения (ТСЖ, правлений садоводства, жилищных кооперативов и т.д) |
11320 |
|
20 |
Для размещения объектов науки |
11400 |
|
21 |
Для размещения финансово-кредитных объектов |
11500 |
|
22 |
Для размещения объектов страхования |
11600 |
|
23 |
Для размещения объектов пенсионного обеспечения |
11700 |
|
24 |
Для размещения гостиниц |
11800 |
|
25 |
Для размещения коммерческих объектов, связанных с проживанием населения ( нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и др. |
12010 |
|
26 |
Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и др. |
12020 |
|
27 |
Для размещения объектов связи |
12400 |
|
28 |
Для размещения садов, скверов, бульваров |
12710 |
|
29 |
Для размещения объектов гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций |
13740 |
|
30 |
Для размещения агентств по обслуживанию пассажиров |
14224 |
|
31 |
Для размещения многоэтажных и подземных гаражей |
14512 |
|
32 |
Для размещения гаражей для автотранспорта инвалидов |
14513 |
|
33 |
Для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта * |
14521 |
|
34 |
Для размещения стоянок городского транспорта( ведомственного, экскурсионного транспорта, такси) |
14522 |
|
|
Вспомогательные виды разрешенного использования |
|
|
|
Для размещения объектов коммунального хозяйства (инженерно-технического обеспечения) и транспорта, необходимых для обеспечения объектов разрешенных видов использования, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение: |
|
|
35 |
Для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок-модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов |
10413 |
|
36 |
10414 |
|
|
37 |
Для размещения повысительных водопроводных насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин |
10422 |
|
38 |
Для размещения очистных сооружений поверхностного стока и локальных очистных сооружений |
10433 |
|
39 |
Для размещения канализационных насосных станций |
10434 |
|
40 |
Для размещения наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.) |
10436 |
|
41 |
Для размещения газораспределительных пунктов |
10442 |
|
42 |
Для размещения киосков вентиляционных шахт метрополитена |
14213 |
|
|
Условно разрешенные виды использования |
|
|
43 |
Для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов) |
10300 |
|
44 |
Для размещения электроподстанций закрытого типа (в том числе тяговых для электротранспорта), котельных тепловой мощности до 200 Гкал/час |
10412 |
|
45 |
Для размещения водопроводных станций (водозаборных и очистных сооружений) и подстанций (насосных станций с резервуарами чистой воды) |
10421 |
|
46 |
Для размещения регулирующих резервуаров очистных сооружений |
10432 |
|
47 |
Для размещения больничных учреждений |
10910 |
|
48 |
Для размещения крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей при количестве мест свыше 1 тысячи |
11030 |
|
49 |
Для размещения складских объектов |
12200 |
|
50 |
Для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков |
12740 |
|
51 |
Для размещения мусороперегрузочных прессовальных и сортировочных станций |
13930 |
|
52 |
Для размещения снегоприемных пунктов и снегоплавильных камер |
13940 |
|
53 |
Для размещения вестибюлей метрополитена * |
14211 |
|
54 |
Для размещения подземных и надземных пешеходных переходов * |
14214 |
|
55 |
Для размещения железнодорожных вокзалов * |
14241 |
|
56 |
Для размещения автовокзалов* |
14251 |
|
57 |
Для размещения объектов транспорта (под предприятия автосервиса) * |
14300 |
|
58 |
Для размещения объектов транспорта (автозаправочные и газонаполнительные станции) * |
14400 |
|
59 |
Для размещения причалов и стоянок водного транспорта |
Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи
знаком <*>, могут размещаться только на земельных участках,
непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов,
набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за
исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства,
запрещающих их размещение.
Рис. 3. Местоположение объекта исследования
Минимальная площадь земельных участков
Минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы
площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом
капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами
площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и
иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими
регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и
эксплуатации
Коэффициент использования территории
предельное максимальное значение коэффициента использования территории:
для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7;
для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 2,3;
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов устанавливаются:
для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы, - 6 метров;
для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования, - 3 метра;
для прочих зданий - 0 метров.
Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений
Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений допускаются:
в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли.
Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков
Максимальная регламентная высота зданий и сооружений -не более 80 метров
При этом максимальная высота зданий, строений, сооружений расположенных
на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты
существующих зданий в квартале.
Минимальная доля озелененных территорий
Для земельных участков, расположенных в границах территории исторических
пригородов Санкт-Петербурга (в соответствии с ТСН 30-305-2002), минимальная
доля озелененных территорий земельных участков многоквартирных домов составляет
20% от территории земельного участка, но не меньше площади, установленной для
многоквартирных жилых домов. При формировании земельных участков
многоквартирных жилых домов часть требуемых настоящими Правилами придомовых
озелененных пространств (до 30% их площади) может быть выделена для объединения
в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего
пользования;
Таблица 2 - Минимально допустимая площадь озелененной территории земельных участков
|
№ п/п |
Вид использования |
Код вида использования |
Минимальная площадь озелененных территорий |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1 |
Многоквартирные жилые дома* |
10300 |
23 квадратных метра на 100 кв. метров общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке |
|
2 |
Сады, скверы, бульвары |
12710 |
95 % территории земельного участка при площади участка менее 1 га; 90%-при площади от 1 до 5 га. 85 % при площади от 5 до 20 га. 80%- при площади свеше 20% |
|
3 |
парки |
12720 |
95 % территории земельного участка при площади участка менее 1 га. 90%- при площади от 1 до 5 га 80% при площади от 5 до 20 га 70% при площади свыше 20 га |
|
4 |
Больничные учреждения, санаторно- курортные учреждения, объекты социального обеспечения, объекты для оздоровительных целей, зеленые насаждения, выполняющие специальные функции |
10950 |
60 % территории земельного участка |
|
5 |
Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования (школы) |
10810 |
50 % территории земельного участка |
|
6 |
Индивидуальные жилые дома, дачи, объекты среднего и высшего профессионального образования; объекты физической культуры и спорта, включая спортивные клубы; объекты ритуальной деятельности |
11010 |
40 % территории земельного участка |
Минимальное количество машино-мест
Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального
автотранспорта на территории земельных участков определяется в зависимости от
вида использования земельных участков и устанавливается согласно таблице 3
Таблица № 3 - Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков
|
№ п/п |
Вид использования |
Код вида использования |
Минимальное количество машино-мест |
|||
|
1 |
Многоквартирные дома |
10300 |
1 машино-место на 80 квадратных метров общей площади квартир |
|||
|
|
|
|
|
|||
|
2 |
Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования |
10810 |
1 машино-место на 5 работников |
Гостиницы высших категорий (4-5 «звезд») |
11800 |
13 машино-мест на 100 гостиничных мест |
|
|
|
|
|
|||
|
4 |
Гостиницы иных категорий |
11800 |
9 машино-мест на 100 гостиничных мест |
|||
|
5 |
Объекты культуры, обслуживающей, административной, общественной, производственной деятельности, в том числе рассчитанные на прием посетителей |
10600; 10700; 10920; 11200; 11500; 11600; 11700;12400; 14224 |
1машино-место на 5 работников в максимальную смену, а также 1 машино-место на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве |
|||
|
6 |
Больничные, санаторно- курортные учреждения, объекты социального обеспечения |
10950 |
1 машино-место на 20 койко-мест, а также 1 машино-мест на 5 работников |
Минимальное количество мест на
погрузочно-разгрузочных площадках
Площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 90 квадратных метров на одно место.
Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на
территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов
общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно
место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов
(для объектов торговли, общественного питания, промышленных объектов,
предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции
и техническому обслуживанию сельхозпроизводства); одно место для объектов общей
площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место
на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов (для
складских объектов).
Минимальное количество мест для хранения
Площадь машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового
автотранспорта определяется из расчета 95 квадратных метров на автомобиль (с
учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и
проездов и продольном расположении автомобилей - 70 квадратных метров на
автомобиль. Минимальное количество мест для хранения (технологического отстоя)
на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для
объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и
плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади
объектов (для объектов торговли, общественного питания, промышленных объектов,
предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции
и техническому обслуживанию сельхозпроизводства); одно место для объектов общей
площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место
на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов (для
складских объектов).
Максимальная высота ограждений земельных
участков жилой застройки
Максимальная высота ограждений земельных участков устанавливается для земельных участков жилой застройки.
Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки:
- вдоль скоростных транспортных магистралей 2,5 метров;
- вдоль улиц и проездов - 1,8 метров;
- между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями. Более 1,8 метра - по согласованию со смежными землепользователями. Для участков жилой застройки высота 1,8 метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.
Ограждения вдоль улиц и проездов и между соседними земельными участками должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении.
Непрозрачные ограждения вдоль скоростных транспортных магистралей должны быть согласованы в установленном порядке.