размещение в первых этажах домов других типов;
заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:
дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период;
дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
"сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районов;
дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик. коммерческий кредитование залог
Средние цены по категориям домов и количеству комнат в г. Уфа РБ
По состоянию на 08 декабря 2014, средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в городе Уфа составляет 68 317руб., за прошедшую неделю цена повысилась на 1.03% (696 руб.)
Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры -- 72 050 руб., что выше данных за прошлую неделю на 2.11% (1 487руб.)
Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры -- 66 845 руб., что выше данных за прошлую неделю на 0.80% (531руб.)
Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры -- 66 485 руб., что выше данных за прошлую неделю на 0.75% (494руб.)
Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры -- 69 320 руб., что ниже данных за прошлую неделю на 1.18% (825 руб.)
1.3 Классификация объектов коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.
К коммерческой недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
3. Гаражи-стоянки (авто паркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в "спальных" районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ ("MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.
Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где " всякий" посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти "на других посмотреть и себя показать", уходит корнями в прошлое.
Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.
Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться.
Заключение
Недвижимость является одним из важнейших объектов инвестиций, наряду с: депозитами в банках, покупкой золота, бриллиантов и драгоценных металлов, ценных бумаг (опционов, фьючерсов и фондовых индексов биржи), инвестированием в валюты (доллар, евро, рубль, гривны, юань, фунт стерлингов, швейцарский франк и другие мировые валюты рынка форекс), полюсами страхования, инвестирование в туризм, науку и медицину, инвестированием в компьютерные игры (обычно венчурное инвестирование) нумизматикой - покупкой редких монет, покупкой антиквариата и художественных ценностей культуры и т.д.
Для банков и страховых компаний недвижимость - важнейший и ценнейший предмет кредитования (ипотека) и залога под предоставление новых кредитов.
Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
? потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;
? фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода, предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Список литературы
1. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2009 г. № 6.
2. Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1 Кн. 2. С. 383 // Библиотека репринтных изданий / СПС "Консультант плюс".
3. Гафиятова Т.П., Лебедева О.И. О некоторых особенностях современного рынка недвижимого имущества // Проблемы современной экономики. 2012. №1.
4. Головко И.А. Арендный бизнес как способ эффективного использования объектов торговой недвижимости // APRIORI. Серия: Гуманитарные науки. 2014. №1. С.5.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2009. - 344 с.
6. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2009. - 268 с.
7. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2009. -- 144.
8. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России: [к изучению дисциплины] / Б.Д. Новиков. -- Москва: Экзамен, 2010. -- 510, [1] с.: табл. -- Библиогр.: с. 403-405 и в подстроч. Примеч.
9. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2010 - 344 с.
10. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.