Определение и виды недвижимости
Содержание
Введение
1. Классификация недвижимости
1.1 Определение и виды недвижимости
1.2 Классификация объектов жилой недвижимости
1.3 Классификация объектов коммерческой недвижимости
Заключение
Список литературы
Введение
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.
Актуальность. В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риелторами, и оценщиками. Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны.
Предметом данной работы является недвижимость, ее виды и классификация.
Целью работы является изучение классификации недвижимости на российском рынке, основные тенденции развития.
Задачи данной контрольной работы:
1. Определение и виды недвижимости.
2. Рассмотреть принципы классификации жилой недвижимости.
3. Рассмотреть принципы классификации коммерческой недвижимости.
1. Классификация недвижимости
1.1 Определение и виды недвижимости
Целый ряд авторов пишет о том, что понятие недвижимости "есть понятие юридическое, а не фактическое" (О.М. Козырь, Е.А. Дорожинская и т.п.). Е.А. Дорожинская отмечает, что "понятие "недвижимость" говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости)".
А.Н. Сыродоев высказывается еще более категорично: "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе". В поддержку данной позиции высказывается и К.И. Скловский.
Однако при таком подходе получается, что последствия признания вещи недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой. Таким образом, происходит подмена различных элементов логического суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М.И. Брагинским о том, что "государственная регистрация -- это тот конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим". Однако государственная регистрация есть последствие признания объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает сомнение в возможности использования подобного подхода.
Критикует такой подход и Б.М. Гонгало, отмечая, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено "объективно существующими различиями между двумя видами вещей (природой вещей)".
"Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней", "имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют". "Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле". "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это -- справедливо.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации -- далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам -(недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
Не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.
1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и "недвижимостью по природе".
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты получили название -- "недвижимость по закону", однако эта категория недвижимости опирается на "недвижимость по природе". Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К "незавершенке" относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
при консервации -- срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
при полном прекращении строительства -- порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
1.2 Классификация объектов жилой недвижимости
Существуют разные принципы классификации жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания, происхождения и назначения:
дома с кирпичными стенами;
панельные дома;
монолитные дома;
деревянные дома;
дома смешенного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
первичное жилье -- место постоянного проживания;
вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
§ размещение в наиболее престижных районах города;
принадлежность к "старому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к "сталинскому" фонду;
кирпичные стены;
общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
кирпичные стены;
застройка в двух и более уровнях;
наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
размещение в любом районе города;
соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
размещение в непрестижных районах;
удаленность от основных транспортных коммуникаций;
принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;