• цена объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная цена объекта оценки;
• цена объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная цена объекта оценки;
• утилизационная цена объекта оценки;
• особая цена объекта оценки.
В эталоне дается определение трех главных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки должен употреблять (либо обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе без помощи других определять в рамках каждого из подходов конкретные способы оценки, определяемые в эталоне как метод расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов описывает итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки обязана быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено другое.
Раздел III Стандартов описывает главные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
Оценка объекта оценки может проводится оценщиком лишь при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством русской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик должен сказать об этом заказчику и отрешиться от заключения контракта об оценке. При заключении контракта об оценке оценщик должен предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства русской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о эталонах оценки. Факт предоставления таковой информации фиксируется в договоре об оценке
2.2 Практические аспекты оценочной деятельности в США
Традиция допуска в профессию оценщика складывалась в США в течение многих десятилетий и к настоящему времени приобрела формализованный вид. Долгая история развития профессии - основная причина ее устойчивости и жизнеспособности. Даже при беглом взгляде на систему образования оценщиков в США становится очевидной необходимость предварять каждый уровень квалификации обучением, продолжать - практической работой, а завершать - экзаменационным испытанием. В течение долгих месяцев работы и учебы оценщики осваивают положения федерального и местного законодательства, методологию оценки, искусство выстраивания отношений с заказчиком (нередко их бывает два, три и больше), создания и поддержания клиентской базы, высококвалифицированные оценщики часто выступают в роли экспертов отчетов об оценке.
Оценщик в США работает в следующих отраслях: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка личной собственности (антиквариат, «содержимое дома», драгоценные камни и ювелирные изделия, предметы искусства), оценка машин и оборудования (в некоторых классификациях попадают в третий пункт). Необходимо отметить, что данная классификация носит скорее условный характер.
Оценка недвижимости представляет собой самую «многочисленную» сферу с наиболее развитой методологией, имеющей общепризнанные стандарты работы. При этом их деятельность наиболее зарегулирована: лицензирование применяется только к этой области - иные виды оценки государством не регулируются. Это связано с особой важностью рынка недвижимости для экономики США и его тесной взаимосвязи с банковской деятельностью и сферой налогообложения.
Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act -- FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства -- Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee).
Фонд оценки (The Appraisal Foundation) является некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями (Институт оценки. Американское общество оценщиков) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов -- Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд, -- либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP), которые являются обязательными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США.
Совет по классификации оценщиков устанавливает минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанавливать минимальные квалификационные требования, которые используют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов.
На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен.
В настоящее время Фондом оценки ведется работа по унификации требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов.
Оценкой недвижимости в США занимаются, в основном, небольшие оценочные фирмы, как правило, имеющие юридическую форму товариществ. Такие фирмы часто принадлежат одному владельцу, реже -- двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3-10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм.
Крупные компании берут намного больше (в 2-3 раза) денег за ту же работу, по сравнению с маленькими фирмами. Обычно они оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают крупных инвесторов. Ниже их рангом находятся чисто оценочные фирмы (например, Marshal Stevens или American Appraisal), которые занимаются оценкой объектов с помощью разветвленной сети филиалов по всей территории США. К их услугам прибегают когда нужно оценить, например, цепь в 120 гостиниц в разных городах США в течение 45 дней.
Небольшие фирмы обычно имеют узкую специализацию. Например, одна из типичных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, получала заказы на оценку объектов стоимостью менее 5 млн. долл. и выполняла работу по всей Южной Калифорнии, а также в городе Санта-Моника на Тихоокеанском побережье, в графстве Лос-Анджелес. Из-за специфических для Санта-Моники правил и нормативных условий оценщику из другого города просто невозможно правильно оценить тот или иной объект. Поэтому заказчики при оценке недвижимости пользуются услугами специализирующихся в данной местности фирм.
Другие фирмы имеют иную специализацию. Например, одна из них специализируется на оценке объектов при судебных разбирательствах. Практически все клиенты этой компании -- адвокаты, представляющие ту или другую сторону в судебных процессах. Обычно оценщики этой компании дают показания в суде; от качества их показаний зависит конечный результат: выиграет или проиграет клиент. Многие клиенты компании -- находящиеся в бракоразводном процессе супруги. В этом случае всегда неизбежен дележ имущества. При этом каждая сторона может нанимать своего оценщика. От его умения зависят решение судьи и условия раздела имущества. Эта фирма имеет большой опыт участия в судебных разбирательствах, связанных с оценкой недвижимости.
Третья фирма, имеющая хорошие связи в городских и графских управлениях (местных органах власти), большинство заказов на оценку получает именно оттуда. Это -- высокооплачиваемая и часто малоинтересная работа по оценке разных государственных объектов, а также объектов частной собственности, изымаемых для муниципальных (или штатных, федеральных) целей. При постройке дорог, школ, водных каналов и других общественных объектов государство нередко изымает недвижимую собственность. При этом оно обязано по закону выплатить компенсацию за изымаемые объекты по рыночной стоимости. Для определения размера этой компенсации проводится оценка таких объектов. Если стороны не могут прийти к согласию по поводу рыночной стоимости объекта недвижимости, другая сторона нанимает адвоката, и судится с государственным учреждением.
Некоторые фирмы специализируются на оценке специализированных объектов определенного типа, например, мини-складов или гостиниц. Обычно их оценка требует специальных знаний и опыта, которыми обычный оценщик не располагает. Такие знания и опыт могут сформироваться только при систематических оценках большого числа объектов недвижимости определенного типа. Финансовые институты, выдающие кредиты под залог недвижимости, часто настаивают, чтобы соответствующая работа выполнялась узким специалистом-оценщиком. Подобные специалисты обычно им хорошо известны.
В последнее время рентабельность деятельности оценщика недвижимости в США снизилась. По новым нормам федерального законодательства не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. На эти объекты нужны лишь небольшие отчеты риэлторских фирм, которые финансовые институты получают бесплатно. Таким образом, отпала большая часть работы, прежде всего для оценщиков не приносящей дохода недвижимости. Почти везде в США, кроме самых крупных городов и прибрежной зоны в Калифорнии, цена частного дома значительно меньше 250 тыс. долл. Так как работы стало гораздо меньше, а оценщиков осталось столько же, конкуренция среди них возросла, и цены за их работы снизились. Многие оценщики недвижимости ушли из этого бизнеса, поменяв профессию. Оценочная деятельность в США в конце XX века стала нерентабельным бизнесом.
Заключение
Оценочная деятельность -- профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны - физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).
Объекты оценочной деятельности:
- отдельные материальные объекты (вещи)
- совокупность вещей, составляющих имущество лица
- вещные права
- права требований
- работы, услуги, информация.
Основные документы, регламентирующие ОД:
1. ФЗ №135 -ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.
2. Гражданский кодекс РФ - основной свод законов.
3. Ведомственные постановления.
Согласно Концепции развития оценочной деятельности в русской Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в русской Федерации. Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:
• лицензирование оценщиков; (на сегодняшний момент лицензирование отменено);
• аттестация профессионалов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;
• утверждение учебных программ по переподготовке профессионалов в области оценочной деятельности;
• сертификация услуг;
• страхование гражданской ответственности оценщиков.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в согласовании с законодательством.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, другие некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется таковыми саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таковых саморегулируемых организаций.
Не смотря на все положительные аспекты можно выделить недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:
1.Отсутствие методологической базы;